2009湖南新化縣金潤(rùn)藍(lán)灣前期策劃案(參考版)
2025-01-24 18:31本頁(yè)面
【正文】 五、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)誘因分析六、我們的傳播將從一條線(xiàn)索，一個(gè)中心，六個(gè)基本點(diǎn)展開(kāi)訴求：七、訴求側(cè)重點(diǎn)投資贏在舒心，引領(lǐng)群倫承租尾 記 以上策劃建議書(shū)內(nèi)容為本公司按照目前獲得的項(xiàng)目的初步資料，進(jìn)行前期策劃的總述，由于時(shí)間短、獲得的資料有限，暫提出較為宏觀的問(wèn)題，并主要為本公司的工作內(nèi)容和總體方法，具體詳盡實(shí)施方案和管理系統(tǒng)的細(xì)化報(bào)告有待進(jìn)一步完善，以上方案現(xiàn)提交貴司，請(qǐng)予以審核。營(yíng)推方式 以已入住客戶(hù)與投資者為主體，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群開(kāi)展會(huì)員式的公關(guān)活動(dòng)，以達(dá)到老客戶(hù)帶動(dòng)客戶(hù)的目的。 加強(qiáng)物業(yè)管理與公關(guān)活動(dòng)工作力度，形成口碑效應(yīng)。 以各種手段強(qiáng)化租務(wù)市場(chǎng)，使前期投資者得到應(yīng)有的實(shí)惠與回報(bào)。 以各種針對(duì)性強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)為主。 媒體宣傳：市場(chǎng)保溫216。 鎖定該物業(yè)最終使用的目標(biāo)客戶(hù)群，使其能達(dá)到或租或買(mǎi)的狀態(tài)。 進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，培育租務(wù)市場(chǎng)，兌現(xiàn)前一階段的對(duì)客承諾。 利益二：可以采用為本物業(yè)尋找112個(gè)股東的做法，即在其投資購(gòu)房并付清首付款以后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一招租，租金收益除支付該房屋的按揭外，多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益定期進(jìn)行返還，該項(xiàng)操作的最終效果為經(jīng)過(guò)投資收益返還，投資者將無(wú)償占有若干套成都市頂級(jí)高檔物業(yè)，并永遠(yuǎn)享受其的投資收益。 以租代售 目的：以租賃市場(chǎng)帶動(dòng)銷(xiāo)售與投資市場(chǎng)。216。216。216。216。操作要點(diǎn)216。216。具體操作216。216。216。v 營(yíng)銷(xiāo)四大步驟之一——造勢(shì)炒作階段v 營(yíng)銷(xiāo)四大步驟之二——品牌形象階段v 營(yíng)銷(xiāo)四大步驟之三——強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)階段v 營(yíng)銷(xiāo)四大步驟之四——服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)階段一、造勢(shì)炒作階段目的216。216。216。第八節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略216。合計(jì)總成本：3447元/㎡㎡＋1340元/㎡㎡＝5467萬(wàn)元投資回報(bào)估算：①商務(wù)公寓部分：1580元/㎡㎡＝②產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店部分：1980元/㎡㎡＝③商業(yè)部分：16000元/㎡㎡＋10000元/㎡㎡＋5500元/㎡2㎡ ＝④停車(chē)位部分：45000元/位58位＝261萬(wàn)元合計(jì)：8485萬(wàn)元收益：①＋＋＋停車(chē)收益261萬(wàn)元＝8485萬(wàn)元②總收益：8485萬(wàn)元－總成本5467萬(wàn)元＝利潤(rùn)3018萬(wàn)元 小結(jié)：通過(guò)考察相關(guān)行業(yè)的狀況，針對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮該地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力，初步定價(jià)為：臨街獨(dú)立商鋪部分平均售價(jià)按16000元/㎡，底層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按10000元/㎡，二～三層內(nèi)鋪部分平均售價(jià)按5500元/㎡，商務(wù)酒店平均售價(jià)（含四層屋頂商務(wù)會(huì)所）按1980元/㎡，商務(wù)公寓平均售價(jià)按1580元/㎡。第七節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析土地面積：㎡土地成本及拆遷：2500萬(wàn)元建筑總面積（含地下車(chē)庫(kù)面積）：㎡①商務(wù)公寓（含第四層架空層面積）：㎡②商業(yè)：㎡③商務(wù)酒店：㎡④地下停車(chē)位：58個(gè)建筑群?jiǎn)蝺r(jià)成本(按建筑面積估算)：①建筑安裝成本：1000元/㎡②報(bào)建手續(xù)成本：60元/㎡③土地成本及拆遷：商業(yè)部分2167元/㎡，酒店式商務(wù)公寓部分150元/㎡。 健康 內(nèi)部清新自然屋頂花園，并配有休閑運(yùn)動(dòng)器械，常運(yùn)動(dòng)，常健康；216。 便利 居家、購(gòu)物、交通十分便利，節(jié)省時(shí)間；216。 尊貴 享受新化頂級(jí)物業(yè)服務(wù)；216。藍(lán)灣以六大舒心秘訣能夠使商務(wù)人士的生理和心理上很快調(diào)整到最佳狀態(tài)，隨時(shí)再投入“戰(zhàn)斗”！四、傳播概念演繹 ——六大舒心秘訣 其次，金潤(rùn)藍(lán)灣實(shí)行酒店式管理，提供舒心服務(wù)和全新的物業(yè)概念，必將在市場(chǎng)上引起強(qiáng)烈反響，投資金潤(rùn)藍(lán)灣的整體運(yùn)作及市場(chǎng)化的過(guò)程來(lái)看，要面對(duì)兩類(lèi)消費(fèi)者，一類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)者；一類(lèi)是承租者；因此，該口號(hào)語(yǔ)有雙層內(nèi)涵：首先，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)金潤(rùn)二、項(xiàng)目標(biāo)志三、項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目形象定位——整合傳播口號(hào)語(yǔ)金潤(rùn)第六節(jié) 項(xiàng)目形象建議一、項(xiàng)目命名金潤(rùn)⑷該類(lèi)企業(yè)自帶的消費(fèi)群不容忽視。⑵專(zhuān)業(yè)管理人才與經(jīng)驗(yàn)的導(dǎo)入。⑵多種物業(yè)形態(tài)混合為項(xiàng)目功能區(qū)間的劃分帶來(lái)一定困難。v 本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模一般，商鋪價(jià)值與天華南路同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格差距不宜過(guò)大。，若有合適意向投資者也可整體出售。⑶商業(yè)部分初步定價(jià)：15000元/㎡，內(nèi)鋪：8000元/㎡。定價(jià)理由：v 商務(wù)酒店層次好，要想抬高單價(jià)，只有在精裝修上做文章，以區(qū)別于商務(wù)公寓，使利益最大化。v 如果本項(xiàng)目商業(yè)房配套設(shè)施完善，高尚，對(duì)外招商，還可以提價(jià)；如果商業(yè)房布局小，配套一般，只能“走低價(jià)位，短期脫銷(xiāo)”之路?！ 、派虅?wù)公寓初步定價(jià)：均價(jià)1500元/㎡。我們的任務(wù)就是：顛覆天華南路，顛覆新化。新化縣、天華南路市場(chǎng)本身是絕對(duì)不會(huì)允許這樣的情況長(zhǎng)此下去。以刺激他們的投資熱情。我們正處于低谷階段，那么高峰必將因我們的項(xiàng)目的介入而推向高峰。我們要做到，一旦我們的項(xiàng)目介入，整體氛圍將被盤(pán)活。商業(yè)最主要的是大片區(qū)盤(pán)活。沒(méi)有良好的購(gòu)物環(huán)境， 必定影響大眾的購(gòu)物頻率，進(jìn)而影響投資者的投資決策。⑵天華南路現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境相對(duì)于新街還不夠成熟，僅有的幾家商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況一般。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位定價(jià)依據(jù)⑴購(gòu)物者其實(shí)有兩種需求，第一滿(mǎn)足需要 ，第二休閑娛樂(lè)。⑷商務(wù)酒店五～九層為商務(wù)酒店： ~ 平米可用作多種規(guī)格的精裝修酒店標(biāo)間或套間。二層：整體
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