【正文】 趨勢四：物業(yè)管理將越來越規(guī)范目前邛崍的物業(yè)管理基本上都是由開發(fā)商自己。趨勢三：產(chǎn)品品質(zhì)會不斷提升隨著消費者對房產(chǎn)知識的日益了解、觀念的不斷更新，加上開發(fā)商對自身開發(fā)要求的提高，不論是消費者抑或開發(fā)商，都會對開發(fā)項目綜合因素提出更高的要求，一個概念、一個點子已經(jīng)難以打動人心。邛崍房市已開始進入了買方市場時代。趨勢二：投資者將更加理性投資者經(jīng)過房市數(shù)年風(fēng)風(fēng)雨雨的洗禮，再加上媒體對各種房產(chǎn)糾紛的頻頻曝光，投資者自我保護意識在逐步增強。從邛崍目前的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，其市場正呈現(xiàn)如下趨勢：趨勢一：政策性投資開發(fā)將淡出市場，市場化的投資開發(fā)將陸續(xù)出現(xiàn)，中高端房地產(chǎn)市場將迎來“第一個春天”如前所述，目前邛崍房地產(chǎn)市場中的主體多是具有政府背景或和政府關(guān)系非常密切的開發(fā)公司，而市場化經(jīng)營的公司和開發(fā)項目較少。通過以上的典型訪問，我們對邛崍的相關(guān)城市信息得到了一定程度的深化，也對邛崍的經(jīng)濟發(fā)展、消費特性等方面有了更為直觀的了解，這為本項目的定位提供了一定的支撐。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，邛崍市場較大和發(fā)展較好的主要有零售百貨業(yè)、餐飲和休閑娛樂業(yè)、電子通訊業(yè)等，但競爭也十分激烈，關(guān)鍵是看如何去爭奪市場了。問題6：請你對邛崍城區(qū)商業(yè)發(fā)展的前景作一個預(yù)測，你看怎樣？從商業(yè)類型來看，以個體商業(yè)經(jīng)濟為主的臨街鋪面仍然是主體，因為其靈活性可以分布于每一個角落，滿足不同人的需求；相對集中的商業(yè)步行街在邛崍已經(jīng)飽和了，已經(jīng)沒有太多發(fā)展空間；而以日常生活消費為主的超市已經(jīng)有兩家知名品牌近20家店展開競爭，競爭已經(jīng)十分激烈。興賢商業(yè)步行街和五彩廣場以及在建的金色時代、文君古街、盛世臨邛、波爾多商城、數(shù)碼城等都在這一商圈內(nèi)，且消費者、商家和投資者都把這一商圈作為首選。問題5：邛崍現(xiàn)有商業(yè)格局和分布如何？邛崍的商業(yè)格局是以較為分散的個體經(jīng)濟為主，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)自發(fā)形成了一些傳統(tǒng)商業(yè)口岸和相對集中的商業(yè)聚集街區(qū)。另外，電子通訊主要集中在南街、餐飲較為集中在環(huán)城南路和匯源街、服裝在東街等）、專業(yè)市場（主要是裝飾材料：邛崍大市場）。問題4：邛崍現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些？其發(fā)展趨勢如何？從目前來看，邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)以臨街店鋪為主，目前發(fā)展較好的業(yè)態(tài)有連鎖超市（紅艷超市12家分店，紅旗連鎖超市6家，且都已發(fā)展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、商業(yè)步行街[華德特別是前兩者，邛崍絕大多數(shù)富人都集中在里面。問題2：邛崍中高收入人群主要是哪些人？邛崍中高收入人群主要有酒老板、生意人、公務(wù)員、金融單位和電子通訊行業(yè)從業(yè)人員。㈢、訪談3受訪者：邛崍市計經(jīng)局商品貿(mào)易辦公室張主任問題1：邛崍人購物消費習(xí)慣有哪些？邛崍人消費基本都在本地，特別是日常生活消費不會外出消費，只有少數(shù)高收入階層前往成都等地消費高檔商品。問題6：關(guān)于邛崍人購房心理特點？邛崍人買房主要是用來自用（居家或做生意），買房來作投資的較少，深層次原因為物業(yè)升值空間較小（如定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)模糊、檔次不高等因素）。邛崍在崗人員月收入多數(shù)在900元左右，公務(wù)員的月收入一般在1000元以上。問題3：邛崍房產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域特征怎樣？ 邛崍房地產(chǎn)開發(fā)比較散亂，市中心發(fā)展比城市外圍好，營業(yè)房的價差可達到3－5倍，而住宅價格市中心比外圍要高出100—200元/㎡。問題2：邛崍人購物消費習(xí)慣有哪些？邛崍人傾向于吃、穿、玩、汽車等休閑型消費。至于商鋪，像邛崍最繁華的東街和南街段臨街鋪面售價一般在13000—14000元/㎡。問題7：關(guān)于邛崍人購房最看重的因素？對于住房來講，人們最看重的因素有居住環(huán)境、價格、戶型等；對于商鋪，人們一般看重口岸（特別喜歡是老口岸中的臨街鋪面）、商氣、價格等因素。而營業(yè)用房的購買力則不易量化。而目前能夠并需要買房的人主要是做生意的商人和較年輕的中高收入人群。問題4：邛崍中高收入人群主要是哪些人？主要購房人群有哪些？邛崍中高收入人群主要有酒廠老板、商人、公務(wù)員及事業(yè)單位職工、銀行和像瑞云集團一樣的企業(yè)管理人員和技術(shù)人員。另外，邛崍人好吃、好穿、好耍。邛崍的文化主要是酒文化。這必將使邛崍房地產(chǎn)市場提升一個臺階。㈥、商業(yè)用房自營兼投資是區(qū)域消費特征在前期邛崍市區(qū)消費者市調(diào)中，消費者購買商業(yè)用房用于自營或自營兼投資的占絕對比例，高達70%以上。㈤、多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式和手段較為粗放，營銷人員素質(zhì)不高項目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。㈣、開發(fā)觀念落后于消費觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)與消費期望之間差距較大消費者通過報刊、電視等多種媒體與外界接觸，其消費者無論從觀念、意識、還是實際消費上，他們均表現(xiàn)了一定的前瞻性，而邛崍房地產(chǎn)在開發(fā)理念上的發(fā)展速度已遠遠落后于消費者審美觀的變化速度。邛崍共有房地產(chǎn)開發(fā)公司23家，其中外地公司12家，基本以3級以下資質(zhì)的公司為主。價格優(yōu)勢是吸引消費者購房的一大重要因素，也正因為價格低廉，以較低的總價就可以享受較大面積的住房或營業(yè)房，因此消費者對住房的面積要求一般較大，而大量的消費者則選擇中等面積的營業(yè)房用于自營。㈡、房價較低，戶均面積大由于地價和區(qū)域建材的便宜，使開發(fā)成本下降。不但使底層商鋪大量積壓，而且降低了產(chǎn)品的居家品質(zhì)，使所建樓盤幾乎都是一個“臉面”和構(gòu)造，造成城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。邛崍目前所建房屋多為臨街商住樓。四、邛崍房地產(chǎn)市場總體特征㈠、項目體量小、檔次低、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重邛崍目前的房地產(chǎn)項目大多規(guī)模在30畝以內(nèi)，僅有成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司的“邛崍新城月左右，若按照一般經(jīng)濟規(guī)律之下的租金還原法（專指投資者），銷售價格＝月租金水平120，則本項目1樓參考售價僅能達到1800元/㎡，二樓價格僅為360元/㎡。目前此兩類業(yè)態(tài)1樓的租賃價格主要維持 在12－15元/㎡其中緊鄰本項目地塊的主要是餐飲休閑和建材飾材類業(yè)態(tài)。㈤、項目所在地及周邊區(qū)域業(yè)態(tài)及租金調(diào)查項目所在地及周邊商鋪租金價格一覽表調(diào)查時間：2004年2月街道名主要業(yè)態(tài)面積年租金（元）月租金（元/㎡ 在以上統(tǒng)計的各地點中，經(jīng)營業(yè)態(tài)大同小異，比例最大的是服裝類，總體比例維持在50%左右。但在臨主街營業(yè)房經(jīng)營良好的同時，各步行街仍保持著一定的空置率，兩條老步行街：“華德”和“蜀濤”的一樓空置率還維持在920%之間，而新興的“五彩大世界”目前的空置率則高達近40%。 ㎡經(jīng)營情況南街與西街交匯處位于城市中心地帶，商鋪租金較高，人氣較旺；由此往西，租金逐漸下降，人氣及經(jīng)營狀況趨于冷清。南街?西街（兩街相鄰部分路段臨街商鋪）商鋪總間數(shù)52在營業(yè)間數(shù)52業(yè)態(tài)情況(各類商家數(shù))服裝鞋類箱包家電文化用品食品297124通訊器材超市銀行藥店金店11311復(fù)印彩擴2租金水平南街：100—120元/月年。月；臨街商鋪：面積在30㎡左右，租金約為20003000元/間其它商業(yè)區(qū)的競爭沖擊，對該市場的經(jīng)營狀況有較大影響。經(jīng)營情況臨街及市場內(nèi)主通道兩邊商鋪經(jīng)營狀況較好，而在位置較偏的市場內(nèi)側(cè)，生意較冷清。年。華德步行街商鋪總間數(shù)145空置間數(shù)14在營業(yè)間數(shù)131業(yè)態(tài)情況(各類商家數(shù))服裝鞋類網(wǎng)吧百貨化妝品559744餐飲美容美發(fā)家電通訊器材箱包216312布藝婚介兒童用品影樓超市23751酒水吧書店門診藥店5113租金水平普通商鋪面積一般在20—30㎡左右，—經(jīng)營情況除臨街鋪面外，市場內(nèi)的商鋪的經(jīng)營情況都比較差。年，越靠市場內(nèi)或越往西、往北，租金越低，—㈣、邛崍市市中心主要商業(yè)廣場（步行街）商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營情況調(diào)查五彩大世界商鋪總間數(shù)363空置間數(shù)135在營業(yè)間數(shù)228業(yè)態(tài)情況(各類商家數(shù))服裝鞋類網(wǎng)吧眼鏡化妝品約1207416餐飲美發(fā)美容毛線箱包45523音像制品游戲室床上用品影樓復(fù)印23322酒水吧書店銀行健身器材電腦組裝23111禮品文具電腦軟件藥店金店23131租金水平臨東、西街的商鋪租金最高，一般在4—啟示 該項目秉承傳統(tǒng)的底商的布局，但對業(yè)態(tài)的定位又推陳出新（當(dāng)然，政府的規(guī)劃起到了重要的作用），具有一定的市場前景，值得借鑒。該項目將底樓（臨街部分為一樓和二樓）規(guī)劃為商鋪，使得住宅的品質(zhì)大為下降。月住房約70%商鋪約55%住房：約60套商鋪：約70間規(guī)劃經(jīng)營范圍臨棉花街側(cè)可自由選擇經(jīng)營品種，小區(qū)內(nèi)側(cè)商鋪只能經(jīng)營通信、數(shù)碼類產(chǎn)品售/租客源特征本地中高收入家庭和相關(guān)經(jīng)營品種的經(jīng)營戶規(guī)劃效果圖片綜述該項目地處五彩廣場東側(cè)，緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)繁華地帶——東街，在規(guī)劃上道路通達度較高（但目前臨東街部分尚未拆遷，使得這一點目前還無法體現(xiàn)）。五彩花園商住樓項目地址邛崍市東街、棉花街（五彩廣場東南側(cè)）開發(fā)商邛崍華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總用地面積總建筑面積營業(yè)房面積住宅面積底層面積可租售面積主力單位面積18155㎡7383㎡10772㎡5400㎡7383㎡2080㎡建筑形態(tài)建筑風(fēng)格結(jié)構(gòu)形式層 數(shù)（層）層 高（m）開間（m）進深（m）多層商住樓現(xiàn)代框架+底框5躍61F：714室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)容積率綠化率（%）總套（間）數(shù)經(jīng)營方式售價范圍（元/㎡）租金幅度（元/㎡個案四、 通信數(shù)碼城但在第四年之后，回報比例要根據(jù)商城的實際經(jīng)營情況重新調(diào)整，這一政策在又一定程度對投資者的投資熱情產(chǎn)生了負面影響，尤其是在目前商業(yè)地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)、市場競爭不斷加劇的現(xiàn)狀之下，更使消費者難以確立其投資信心。該項目目前宣稱正與成都市某知名百貨公司進行實質(zhì)性的磋商，在簽定正式營運管理合同之后，將對即將投入建設(shè)的A座進行按需生產(chǎn)，但至今仍未有實質(zhì)性的突破。規(guī)劃效果圖片綜述該項目是邛崍市首家純商業(yè)商城，故而該商城在整體檔次上比原有的商業(yè)業(yè)態(tài)要高（在此之前，邛崍的商業(yè)樓盤均為家?guī)У昊蚣兊讟巧啼亙煞N類型，物業(yè)檔次相對較低）。 在修改后的方案中，可對外全產(chǎn)權(quán)銷售的部分將只有A座的臨街一樓部分和B座整棟。A座占地規(guī)模擴大，覆蓋其占地面積的近60%，取消原有的內(nèi)廊式步行街布局，改為整體式大賣場。月）外：瓷磚、鋁塑板貼面內(nèi)：公共部分乳膠漆、其余僅找平18%不定出售或采用投資分紅方案1F：4000120002F：2500（12月：3000）3F：2000（12月：2500）內(nèi)側(cè)1F：253F：165F：12付款及優(yōu)惠額度租金交納期物業(yè)管理費開盤時間交房時間預(yù)訂率按揭無一次性5%季度1元/㎡B座：B座：約20%規(guī)劃經(jīng)營范圍購物、休閑、娛樂、美食功能布局原有方案：（目前已經(jīng)作出根本性改變，僅作了解性陳述）A座：家電、日化用品、通訊等的專業(yè)市場A座附樓：酒水吧、咖啡店A、B座臨街鋪面：精品店、專賣店C座：洗浴中心、KTV歌城、健身中心、美容中心、網(wǎng)吧、婚紗影樓、茶房、影視中心、風(fēng)味美食等目前該項目總體方案已經(jīng)更改，具體情況為：保留已經(jīng)即將封頂?shù)腂座按原方案執(zhí)行，但規(guī)劃用途主要考慮作為大型餐飲娛樂休閑場所。這對本項目同樣意義重大。集團購買對一個項目的銷售有著重大的促進作用。該項目二號樓60%的商業(yè)面積、70%的住房面積均為五交化公司購買。月13360元/㎡一樓不臨街部分和二樓為超市，其租金為20元/㎡該項目目前臨南街和東街的營業(yè)用房雖價格高達13000元以上，但銷售率已經(jīng)達到100%，該項目根據(jù)其一期住房銷售的情況（7F在成現(xiàn)房1年后以400余元每平米的價格甩賣），二期的住宅部分僅修建4層（局部4躍5），這一現(xiàn)象從一個側(cè)面反映了邛崍市民對住房樓層的挑剔，值得分析。天天步行街實景圖極富地方特色的市中心項目——文廟古街實景圖華德步行街實景（內(nèi)側(cè)）五彩大世界實景圖（西部內(nèi)側(cè)）㈢、邛崍代表樓盤個案資料統(tǒng)計與分析個案一、 金色時代 調(diào)查時間：項目名稱金色時代項目地址邛崍市東街、南街交匯處開發(fā)商邛崍市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)1278823000㎡15000㎡5460㎡6住宅118戶商鋪148間物業(yè)類型建筑風(fēng)格層 數(shù)結(jié)構(gòu)形式容積率綠化率多層（底樓商鋪）古典4層底框+磚混10%公攤系數(shù)層 高樓間距裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型面積住宅單價（元/㎡）10%住宅3m15m清水住宅70190㎡商鋪1080㎡ 3F：8004F：6504躍5：750均價（元/㎡）差價系數(shù)付款方式物管收費營業(yè)房單價（元/㎡）720層差50元按揭優(yōu)惠3%一次性6%㎡銀豐閣建設(shè)路邛崍高宇集團3層家?guī)У甑讓由啼伱娣e約:底層商鋪：約80009000近期開盤總建面約4700㎡（建筑進深約21米，面寬約75米），僅一幢，18個家?guī)У辏ǎ?，?4米）銀豐苑銀豐路、318國道旁邛崍高宇集團3層家?guī)У?24－260