【正文】 該創(chuàng)業(yè)基地主要道路聯(lián)系全區(qū)各組團(tuán)和工業(yè)園區(qū)道路，解決創(chuàng)業(yè)基地與工業(yè)園區(qū)交通的聯(lián)系和創(chuàng)業(yè)基地內(nèi)各功能區(qū)的相互聯(lián)系，道路布局走向力求和區(qū)內(nèi)交通流向一致?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》34五、道路設(shè)計(jì)本項(xiàng)目道路分級(jí)銜接，交通組織盡量考慮人車分離。四、豎向設(shè)計(jì)場(chǎng)地地勢(shì)西北較高、東面及南面較低，總體高差不大，豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式。同時(shí)作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑，突出主題：活力、創(chuàng)業(yè)、開放、科技！ 在總部大樓南面，打造本地檔次高、功能齊全的一座星級(jí)酒店，服務(wù)于整個(gè)城南工業(yè)園內(nèi)各企事業(yè)單位，輻射面涵蓋永修縣城及整個(gè)南昌地區(qū)。統(tǒng)一建筑形象，標(biāo)志性強(qiáng)，風(fēng)格鮮明、高大雄渾、卓爾不凡，更進(jìn)一步闡述本工業(yè)園的中心思想。 倉儲(chǔ)區(qū)緊鄰公租房的南面，是四棟鋼結(jié)構(gòu)的物流倉儲(chǔ)倉房及工業(yè)配套的員工職工公寓及食堂、活動(dòng)中心等。為使創(chuàng)業(yè)基地整體結(jié)構(gòu)在宏觀上清晰明確，易于與開發(fā)區(qū)聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通，將整個(gè)地塊分為四個(gè)基本獨(dú)立的建筑區(qū)塊。本方案會(huì)以一種新的構(gòu)圖手法和造型語匯來表達(dá)對(duì)建筑的理解；在外立面上，本方案會(huì)注重體現(xiàn)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的風(fēng)格特點(diǎn)，爭(zhēng)取較好的采光及景觀視野，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代科技與地域景觀相結(jié)合，為使用者提供良好的使用空間；本方案還會(huì)考慮人工與自然，地域性與整體性的融合，將共享、雙贏的觀念放在重要位置，并將環(huán)境的層次性交易明確，強(qiáng)調(diào)環(huán)境的均好性，以求創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代、人文、高雅、自然的花園式園區(qū)空間。規(guī)劃結(jié)構(gòu)上強(qiáng)調(diào)對(duì)內(nèi)部空間的整合，使外部環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境相互融合貫通，充分體現(xiàn)人性化的理念。三、總平面布置根據(jù)江西省永修城南工業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃，為充分體現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》32的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，有效的整合人才、資源等方面的優(yōu)勢(shì)，提高產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，該青年創(chuàng)業(yè)基地的建設(shè)宗旨是為工業(yè)園生產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、便捷服務(wù)，并輔之以研發(fā)生產(chǎn)和提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)等功能。（2）充分考慮與外部道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成便捷的道路系統(tǒng)和豐富的步行系統(tǒng)。根據(jù)城市規(guī)劃和開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)的要求，科學(xué)合理地安排本項(xiàng)目各項(xiàng)用地，通過合理布局和各種節(jié)約用地措施，在滿足生產(chǎn)、生活等基本需求前提下，增加綠地和開放空間用地，提高環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。一期工程總用地面積 ㎡，建筑面積㎡， （其中：公租房住宅區(qū)用地 m2，建筑面積 m2，倉儲(chǔ)區(qū)用地 m2，建筑面積 26677m2，工業(yè)區(qū)用地 m2，建筑面積 ） ，容積率為 ，建筑系數(shù) %，總綠化面積《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》27㎡，綠化率 %；二期工程為商住區(qū)，總用地㎡，建筑面積 m2；容積率為 ，建筑系數(shù)%，綠化面積 ㎡，綠化率 %。各項(xiàng)公用和生活福利設(shè)施應(yīng)盡量利用現(xiàn)有市政配套設(shè)施條件。堅(jiān)持堅(jiān)持循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體原則，按照國家產(chǎn)業(yè)政策，全面規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、綜合配套、協(xié)調(diào)發(fā)展，建設(shè)高起點(diǎn)、環(huán)保型、具有區(qū)域特色的新興青年創(chuàng)業(yè)基地?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》26第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模第一節(jié) 建設(shè)原則根據(jù)國家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的方針、政策及相關(guān)規(guī)范、規(guī)程，結(jié)合江西省永修工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃和永修縣建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)。七、建設(shè)材料及運(yùn)輸條件項(xiàng)目選址地域開闊，周圍無大的居民區(qū)及村莊，施工期間的噪音及粉塵對(duì)居民生活不會(huì)帶來太大影響。六、弱電電話線路已接至項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)附近，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等通訊線路均由工業(yè)園統(tǒng)一敷設(shè)。四、排水及排污永修縣污水處理廠于 2022 年建成并投入使用，日處理規(guī)模 2《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》25萬噸，足夠滿足本項(xiàng)目的排污需要。由于區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)穩(wěn)定，不會(huì)構(gòu)成對(duì)工業(yè)廠房的危害。地震根據(jù) GB18306—2022 附錄 A《中國地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖》及附錄 D《關(guān)于地震基本烈度向地震參數(shù)過渡的說明》中地震動(dòng)峰值加速度 g，即對(duì)應(yīng)原地震烈度Ⅵ度。氣象永修縣屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫 ℃，年平均日照 1680 小時(shí)，無霜期 247 天。永修縣城南工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，以低丘平原地形為主。作為九江地區(qū)的南大門，具有極為重要的交通優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)二、自然條件地形地勢(shì)永修縣境處鄱陽湖盆地，以低丘平原地形為主。永修縣城南工業(yè)園，緊鄰省會(huì)南昌，屬江西昌九工業(yè)走廊承上啟下要沖地段，西臨昌九高速公路，東臨永昌大道，距省會(huì)南昌僅40 公里，距昌北機(jī)場(chǎng) 18 公里，距廬山機(jī)場(chǎng) 70 公里，距九江市 80公里。一區(qū)三園內(nèi)，已進(jìn)駐了多家化工、建材、造紙、食品等工業(yè)企業(yè)。永修擁有亞洲最大土壩水電工程柘林水電廠、亞洲最大有機(jī)硅生產(chǎn)廠江西星火有機(jī)硅廠、江西最大的水晶生產(chǎn)基地江西晶體廠。地下水資源：總量 萬立方米。地表水：包括自產(chǎn)地表水資源和入境河川經(jīng)流。礦產(chǎn)資源：縣內(nèi)己發(fā)現(xiàn) 20 余種礦產(chǎn)資源，己探明儲(chǔ)量的有釩礦、銻礦、沙錫礦、石英砂、石煤、瓷土、花崗巖等?？h內(nèi)旅游資源聞名遐邇。內(nèi)通省內(nèi)贛江、信江、撫河、饒河、修河五大水系，外連長江流域各省市。即將開工建設(shè)的昌九城際軌道及共青城——灃溪（武寧）高速公路也經(jīng)過該縣?？h城距省會(huì)南昌僅 40 公里，距昌北機(jī)場(chǎng) 18 公里，距廬山機(jī)場(chǎng) 70公里，距九江市 80 公里?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》22第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件一、永修縣概況永修縣位于江西省北部，昌九工業(yè)走廊中段，南鄰南昌市，北連共青城，東頻鄱陽湖，西倚云居山，國土面積 2035 平方公里，人口 38 萬，轄有 17 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)）和 2 個(gè)企業(yè)集團(tuán)。青年創(chuàng)業(yè)基地總建設(shè)用地面積約為 300 畝，地塊形狀近似于長方形。根據(jù)不同地區(qū)的氣象條件，使建筑物的朝向、間距、自然通風(fēng)和綠化達(dá)到最佳程度，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》21第三章　建設(shè)場(chǎng)地及項(xiàng)目建設(shè)條件第一節(jié)建設(shè)場(chǎng)地選址一、選址原則必須堅(jiān)持科學(xué)合理、節(jié)約用地的原則；在滿足基本功能需要的同時(shí)，適當(dāng)考慮未來發(fā)展；合理確定功能分區(qū)，商住商務(wù)、休閑娛樂、公寓居住、生產(chǎn)配套等各服務(wù)功能建筑布局合理，科學(xué)地組織人流和物流。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，為更多的中小企業(yè)提供了發(fā)展空間，也為農(nóng)民就業(yè)提供了安置平臺(tái)，解決了農(nóng)民就業(yè)增收問題。為此，標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)為招商引資創(chuàng)建了新的平臺(tái)。通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，可以使產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，克服散、亂現(xiàn)象。近年來由于土地、電力、融資等生產(chǎn)要素的瓶頸制約，使企業(yè)創(chuàng)辦和發(fā)展受到較大影響，中小企業(yè)發(fā)展步入困境，所以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房成為一種拓展中小企業(yè)發(fā)展空間的有效手段，標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)可以充分節(jié)約土地資源?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》20本項(xiàng)目的建設(shè)是進(jìn)一步完善工業(yè)園區(qū)配套設(shè)施的需要。但是，園區(qū)目前的商業(yè)及生活配套設(shè)施條件較差，尚無與工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相配套的商業(yè)、娛樂及生活設(shè)施。加快園區(qū)建設(shè)，尤其是加快園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加強(qiáng)園區(qū)的戰(zhàn)略地位，強(qiáng)化園區(qū)的綜合職能，提高園區(qū)的經(jīng)濟(jì)聚集能力，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必要前提。本項(xiàng)目的開工建設(shè)，正是建立在縣委縣政府強(qiáng)攻工業(yè)的主要思想之上，承載永修本地良好的工業(yè)基礎(chǔ)及上下游產(chǎn)業(yè)集聚的特性，依托龍頭，開工建設(shè) 萬平米的廠房建設(shè)，及 萬平米的大型物流倉儲(chǔ)，是永修縣云山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)星火工業(yè)園、云山工業(yè)園在城南工業(yè)園的一個(gè)良好的延續(xù)，這將為加快園區(qū)建設(shè)步伐，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，為項(xiàng)目落戶打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是貫徹落實(shí)永修縣“十二五” 規(guī)劃建設(shè)的需要。加快園區(qū)物流中心和新市民公寓等生產(chǎn)生活配套設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)、廠區(qū)綠化，積極打造“生態(tài)園區(qū)、花園工廠”。以“一區(qū)三園”為工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)，大力改善投資的軟、硬環(huán)境，不斷提升承載能力，使園區(qū)成為企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力支撐和項(xiàng)目建設(shè)的高效載體。三、是貫徹落實(shí)永修縣“十二五” 規(guī)劃建設(shè)的需要《永修縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出永修工業(yè)發(fā)展要突破傳統(tǒng)工業(yè)，走新型工業(yè)化道路。要全力繁榮并構(gòu)筑昌九一體化的后花園。 永修縣緊緊圍繞九江市市委市政府“兩區(qū)互動(dòng)、強(qiáng)工興城，科學(xué)發(fā)展、奮起趕超”的戰(zhàn)略部署，咬住年初確定的目標(biāo)不放松，堅(jiān)《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》18定不移地推進(jìn)大開放主戰(zhàn)略、工業(yè)化核心戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)戰(zhàn)略和民生工程保障戰(zhàn)略“四大戰(zhàn)略”。 本項(xiàng)目依托工業(yè)園區(qū)良好的自主創(chuàng)業(yè)政策，和基礎(chǔ)配套條件，進(jìn)行青年創(chuàng)業(yè)基地的建設(shè)，切實(shí)有效解決青年的自主創(chuàng)業(yè)難的問題，本項(xiàng)目的建設(shè)是打造“江西省地區(qū)最大的青年創(chuàng)業(yè)孵化基地”品牌的需要。人人都有創(chuàng)業(yè)的權(quán)利；青年可以創(chuàng)業(yè)，學(xué)生也可以創(chuàng)業(yè)，正常人可以創(chuàng)業(yè)，殘疾人也可平等擁有創(chuàng)業(yè)的權(quán)利?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》17自主創(chuàng)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特別是民營經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與壯大的產(chǎn)物，已成為中國經(jīng)濟(jì)增長最為活躍的組成部分。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、是打造“江西省最大的青年創(chuàng)業(yè)孵化基地”的品牌需要現(xiàn)階段最大的人力資源矛盾是企業(yè)招工難和人才就業(yè)難的畸形演變局面。京九鐵路、昌九高速公路、昌九城際鐵路、105國道、316 國道貫穿全境，修河水路直通鄱陽湖和長江。交通情況：永修縣城南工業(yè)園，緊鄰省會(huì)南昌，屬江西昌九工業(yè)走廊承上啟下要沖地段。開發(fā)區(qū)入園企業(yè)總數(shù)已達(dá) 106 家，其中投產(chǎn)企業(yè) 69 家，規(guī)模以上企業(yè) 46 家。園區(qū)現(xiàn)有入園企業(yè) 22 家，投產(chǎn)企業(yè) 13 家。三、江西省永修云山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城南工業(yè)園區(qū)基本情況城南工業(yè)園：2022 年 7 月啟動(dòng)建設(shè)。五年來共累計(jì)引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目 278 個(gè)，實(shí)際到位資金 億元，是“十五”期間的 倍；引進(jìn)外資項(xiàng)目 69 個(gè)，實(shí)際進(jìn)資 億美元，是“十五”期間的 倍。以星火工業(yè)園為龍頭、云山工業(yè)園和城南工業(yè)園為兩翼的 “一區(qū)三園”工業(yè)發(fā)展格局初步形成，園區(qū)開發(fā)面積由 2022 年的 平方公里擴(kuò)大到 平方公里，落戶企業(yè)由 59 家增加到 124 家，園區(qū)主營業(yè)務(wù)收入首次突破 100 億元大關(guān)?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》15近年來永修縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。永修縣位于江西省北部，昌九工業(yè)走廊中段，南鄰南昌市，北連共青城，東頻鄱陽湖，西倚云居山，隨著沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)加快，省會(huì)南昌正在打造全國中西部制造業(yè)基地及國際和區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及科技進(jìn)步的加快將為本地區(qū)加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供發(fā)展機(jī)遇，本縣經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入大開放、大建設(shè)、大發(fā)展的大經(jīng)濟(jì)時(shí)代，作為工業(yè)園區(qū)將面臨極大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在此形勢(shì)下，中小型創(chuàng)業(yè)越來越普遍，與大型企業(yè)發(fā)展最大的區(qū)別在于，他們的可用資金少，需要的配套條件高?！队佬蘅h青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》14現(xiàn)階段各級(jí)政府紛紛出政策鼓勵(lì)青年創(chuàng)業(yè)、下崗工人自主創(chuàng)業(yè)以及農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。對(duì)江西省來說，各項(xiàng)就業(yè)工作雖已取得進(jìn)展，但由于勞動(dòng)力資源供過于求、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等客觀因素影響，全省依然面臨著巨大的就業(yè)壓力。高校應(yīng)屆畢業(yè)生數(shù)量已由本世紀(jì)初的 160 萬人增加到 2022 年的 660 萬人，預(yù)計(jì)今后還會(huì)逐年有所增加。目前，全國城鎮(zhèn)平均每年需要就業(yè)的勞動(dòng)力超過 2500萬人，而國家只能安排 1200 萬左右的就業(yè)崗位，供求缺口很大。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目一期工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù)1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 3 計(jì)入容積率建筑面積 平方米 4 容積率 5 建筑占地面積 平方米 6 建筑系數(shù) %7 道路面積 平方米 8 透視圍墻 米 9 總土方量 萬立方米 10 總綠化面積 平方米 11 綠化率 %12 用水量 m3/d 13 用電量 萬千瓦時(shí) 14 管道天然氣用量 萬立方米 15 用電負(fù)荷 KvA 16 總投資 萬元 17 企業(yè)自籌 萬元 《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》1118 建設(shè)期貸款 萬元 19 貸款償還期 年 20 年銷售收入 萬元 22 年總成本 萬元 23 年經(jīng)營成本 萬元 24 年銷售稅金 萬元 25 年所得稅 萬元 26 利潤總額 萬元 27 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 ％ 828 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %29 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 30 總投資收益率 %31 資本金凈利潤率 %32 投資回收期 年 33 盈虧平衡點(diǎn) %項(xiàng)目二期工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 3 計(jì)入容積率建筑面積 平方米 4 容積率 5 建筑占地面積 平方米 6 建筑系數(shù) %7 道路面積 平方米 8 透視圍墻 米 9 總土方量 萬立方米 10 總綠化面積 平方米 11 綠化率 %12 用水量 m3/d 13 用電量 萬千瓦時(shí) 14 管道天然氣用量 萬立方米 《永修縣青年創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》1215 用電負(fù)荷 KvA 計(jì)算負(fù)荷16 總投資 萬元 17 企業(yè)自籌 萬元 18 建設(shè)期貸款 萬元 19 貸款償還期 年 20 年銷售收入 萬元 22 年總成本 萬元 23 年經(jīng)營成本 萬元 24 年銷售稅金 萬元 25 年所得稅 萬元 26 利潤總額 萬元 27 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 ％ %28 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %29 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 30 總投資收益率 %31 資本金凈利潤率 %32 投資