【正文】 法律規(guī)定地役權(quán)變動(dòng)要及時(shí)辦理登記，對(duì)于防止糾紛的發(fā)生、保持物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定具有重要的意義。如果地役權(quán)雖然發(fā)生變動(dòng)后沒(méi)有辦理變更登記或者注銷登記，那么在法律上并沒(méi)有真正完成物權(quán)的變動(dòng)。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于地役權(quán)變動(dòng)后登記的規(guī)定。（ 2）如果地役權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由，在合同約定的履行期間屆滿后，仍沒(méi)有按照合同約定支付供役地權(quán)利人費(fèi)用的，而且在一個(gè)合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告，地役權(quán)人仍不履行付款義務(wù)的，表明地役權(quán)人沒(méi)有履行合同的誠(chéng)意，或者根本不可能再履行合同，供役地權(quán)利人可以解除地役權(quán)合同。 本條規(guī)定的地役權(quán)消滅的兩項(xiàng)法定事由，是專門(mén)為供役地權(quán)利人設(shè)立的權(quán)利。 【 地役權(quán)的消滅 】 ? 第一百六十八條 地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅： （一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)； （二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，會(huì)產(chǎn)生分屬不同權(quán)利人的兩個(gè)或者多個(gè)用益物權(quán)，地役權(quán)在轉(zhuǎn)讓后的供役地的各個(gè)部分上繼續(xù)存在。 【 供役權(quán)上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓 】 ? 第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。即使供役地或者需役地被分割，地役權(quán)在被實(shí)際分割后的需役地和供役地的各個(gè)部分上仍然存在。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。地役權(quán)作為土地使用權(quán)的物上權(quán)利或者物上負(fù)擔(dān)，與土地使用權(quán)緊緊聯(lián)系在一起，因此應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，否則受讓的土地價(jià)值就會(huì)降低或者喪失。 地役權(quán)是為了提高土地利用的便利設(shè)立的，不能與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)分離單獨(dú)存在。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？傊?，地役權(quán)只能隨需役地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，如果違反了地役權(quán)的從屬性就被認(rèn)為行為無(wú)效。當(dāng)需役地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。 地役權(quán)是為了需役地的便利而產(chǎn)生的用益物權(quán)，與需役地的關(guān)系又極為密切，由此發(fā)生了主從權(quán)利的關(guān)系，即地役權(quán)從屬于需役地的使用權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。土地所有權(quán)人未經(jīng)用益物權(quán)人同意，不得在已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。 依照物權(quán)法的規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律享有占有、使用和收益的權(quán)利。 【 在已經(jīng)設(shè)立用益物權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)的限制 】 ? 第一百六十三條 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、 建設(shè)用地使用權(quán)、 宅基地使用權(quán)等權(quán)利的， 未經(jīng)用益物權(quán)人同意， 土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。設(shè)立地役權(quán)的雙方當(dāng)事人，如果是建設(shè)用地使用權(quán)人或者是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人設(shè)立地役權(quán)的期限都是受限制的，他們之間設(shè)立的地役權(quán)的期限，不得超過(guò)他們各自用益物權(quán)的剩余期限。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于地役權(quán)期限的規(guī)定。 地役權(quán)人在取得地役權(quán)、增加自己土地的效益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意要按照合同約定的利用目的和方法使用供役地，采取對(duì)供役地?fù)p害最小的方法為之，在利用供役地的同時(shí)，不要過(guò)分損害其利益，盡可能減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。 【 地役權(quán)人的義務(wù) 】 ?第一百六十條 地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。 地役權(quán)設(shè)立后，對(duì)于供役地權(quán)利人來(lái)說(shuō)，必須要按照合同的約定，向地役權(quán)人提供土地，并要容忍供役地上的負(fù)擔(dān)。 【 供役地權(quán)利人的允許與不作為義務(wù) 】 ?第一百五十九條 供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。 地役權(quán)合同自地役權(quán)人與供役地權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議即為生效，地役權(quán)合同一經(jīng)生效，地役權(quán)即為設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。但地役權(quán)也是受限制的，如果地役權(quán)人濫用自己的權(quán)利，那么，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)。有關(guān)合同主要條款的規(guī)定只起到提示性與示范性的作用。 地役權(quán)是由雙方當(dāng)事人通過(guò)約定設(shè)立的。 當(dāng)事人簽訂合同的目的，是以在特定需役地和供役地上設(shè)立具體內(nèi)容的地役權(quán)。 地役權(quán)合同一般包括下列條款： （一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）費(fèi)用及其支付方式； （六）解決爭(zhēng)議的方法。地役權(quán)成立的要件是：（ 1）地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；（ 2）地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；（ 3）地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定。 第十四章 地役權(quán) 【 地役權(quán)含義 】 ?第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。那么，作為一種基本保障，就必須對(duì)喪失居住條件的集體的成員提供新的宅基地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配給仍然屬于本集體且喪失基本居住條件的村民。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于宅基地滅失后重新分配問(wèn)題的規(guī)定。 【 宅基地滅失后的重新分配 】 ? 第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。但其取得宅基地，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)，不得超量多占，也不得違反有關(guān)規(guī)劃，改變土地用途。 根據(jù)憲法第 10條的規(guī)定，宅基地和自留地、自留山一樣，屬于集體所有。 第十三章 宅基地使用權(quán) 【 宅基地使用權(quán)的含義 】 ? 第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)消滅后，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 ［條文注釋］ 本條是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記的規(guī)定。 【 建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記 】 ?第一百五十條 建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。因此，根據(jù)本條的規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前 1年申請(qǐng)續(xù)期。對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，采取自動(dòng)續(xù)期的方式，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 ［條文注釋］ 本條是建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬的規(guī)定。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對(duì)土地使用的權(quán)利，國(guó)家收回本來(lái)就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。 根據(jù)本法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)建設(shè)用地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)享有用益物權(quán)，當(dāng)因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照征收的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，有關(guān)征收的標(biāo)準(zhǔn)是補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。 【 建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償 】 ? 第一百四十八條 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。轉(zhuǎn)讓占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不可能也不應(yīng)該導(dǎo)致對(duì)業(yè)主共同享有的建設(shè)用地使用權(quán)的分割。在理解和適用本條規(guī)定時(shí)，要特別注意和本法第 146條的銜接，這兩條實(shí)際上作為一個(gè)整體，只要建設(shè)用地使用權(quán)和地上房屋有一個(gè)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，另外一個(gè)就要相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)隨建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的流轉(zhuǎn)而一并處分的規(guī)定。本條規(guī)定與已有法律制度是一致的，也符合社會(huì)生活實(shí)際。 在我國(guó)，建筑物、其他附著物的歸屬雖然具有相對(duì)獨(dú)立性，但在轉(zhuǎn)讓中必須實(shí)行“房地一致”原則，以避免出現(xiàn)“空中樓閣”的尷尬局面。 【 建筑物等設(shè)施隨建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)而一并處分 】