昆明市社區(qū)商鋪研究成果報告(參考版)
2025-01-21 22:38本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241。、創(chuàng)意英國：內(nèi)部街區(qū)圍合的大規(guī)模商鋪，營銷策劃較到位，銷售較成功。、贏城洋樓：總體開發(fā)面積過大、㎡,無停車場地，經(jīng)營受限（不能開餐飲），商場格局，商鋪經(jīng)營，容易造成經(jīng)營過程中定位模糊，降低商業(yè)的盈利能力和投資價值。但是開發(fā)商持有商鋪的同時也有風險，興苑路千禧龍庭商業(yè)項目的開發(fā)商在招商不成功的情況下，近2萬平米的商場長期閑置，損失慘重。 營銷方法創(chuàng)新：金色維也納的開發(fā)商將面向小康大道的21m長進深的一層1萬多平米的商鋪，分隔成為：14216m，近300㎡一間獨立商鋪用于出租，變售為租，回避了商鋪銷售初期銷售難度大、推廣費用高、售價低、收益低的不利局面，開發(fā)商持有部份優(yōu)質(zhì)的商鋪，在保證穩(wěn)定的租金收益的同時，能給投資人和承租人以信心，促使商業(yè)環(huán)境快速成熟，在合適的時候售出持有的商鋪將開發(fā)商獲得更高收益。 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)搭配組合的創(chuàng)新：（玫瑰灣、滇池衛(wèi)城）開發(fā)商在項目中，融入了多種商業(yè)建筑形式，如住宅底層商鋪、2層的獨立式商鋪、4層的聯(lián)排型獨立商鋪，更重要的是在小區(qū)內(nèi)設(shè)計了社區(qū)商業(yè)街區(qū)，將2層的獨立式商鋪與4層的聯(lián)排型獨立商鋪有效地結(jié)合起來，形成一個整體，增加了商業(yè)的集中度，使商鋪的價值提升，同時也滿足經(jīng)營者在經(jīng)營過程中需要積聚人氣的首要條件。 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新：得天獨厚的環(huán)境和景觀資源，讓麗水天錦開發(fā)商有盡情發(fā)揮的想象空間，別墅型獨立商業(yè)（麗水天錦翡翠灣），既是大膽創(chuàng)新，也是將社區(qū)商業(yè)街差異化定位的神來之筆，提升了商業(yè)街區(qū)的品質(zhì)感和尊崇感，營造了一種購物休閑的全新生活方式。 配套多樣的商鋪（時代風華2期、名宅東城苑等）：充分考慮到商鋪使用人的多種需求，將衛(wèi)生間、廚房、休息間等多項設(shè)施同時配套。 用途多樣的（更多為餐飲經(jīng)營）獨立商鋪（水岸藝城、佳湖花園、美樹星城等）：很多新開發(fā)的商業(yè)項目都考慮到住宅底商不能用于餐飲經(jīng)營的限制，從而因地制宜的根據(jù)項目自身條件和區(qū)域商業(yè)環(huán)境，適當建設(shè)部分符合餐飲經(jīng)營條件的獨立商鋪，來填補市場空白，滿足餐飲經(jīng)營的需要。 二層退臺的商鋪（香榭麗園、理想小鎮(zhèn)）：將2層留出類似于住宅屋頂平臺的部分空間，此退讓空間進深一般2—3米，寬度為標準層的寬度，此空間將為餐飲、休閑等商業(yè)的經(jīng)營增加很多功能（采光、休閑、活動）和情趣（接近自然、增加交流、擴大視野）。一層為臨街商鋪，小區(qū)內(nèi)一層為架空綠化層，一層住宅就是商鋪的二層，住宅入戶可從小期內(nèi)的單元門進入；如果做為商鋪來銷售，只需封閉此入戶門，以內(nèi)部樓梯通行即可（美倫花香）。（2）對于開發(fā)商只用于出租、或租售結(jié)合的鋪面，可以在設(shè)計初期將商鋪空間進行彈性分割：設(shè)計為前鋪后庫或者輔助設(shè)施，（即臨街面為商鋪，臨小區(qū)內(nèi)為車庫或者其他商業(yè)輔助設(shè)施），使用過程中如果市場對商鋪需要增加，可將車庫或者輔助設(shè)施打通與前鋪連通，增加商鋪面積（名宅東城苑）。（2）層高減少的做法：擠占商鋪的部分空間（通常為后部）的部份層高（下部），做為半地下停車場的空間使用（鳳凰城）。必要時封閉上層出入小區(qū)內(nèi)部的分戶門。（6）增加商鋪上層住空間：將商鋪上層住宅（標準層高），直接以下層相連，成為下層商鋪的增加空間，直接增商鋪的銷售面積。（3）既增加層高又增加樓層的做法：標準層為5——6米，再由購鋪者自行搭建夾層，購一層得3層（如華龍人家、耀龍康城）。 區(qū)域最小值最高值平均值，折算人均商鋪面積平均值商鋪售價均價租金均價平均值租售比值東片區(qū)戶均商鋪面積4933%南片區(qū)戶均商鋪面積8281%西片區(qū)戶均商鋪面積7929%北片區(qū)戶均商鋪面積8556%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)戶均商鋪面積10413%5個片區(qū)綜合戶均商鋪面積8695%商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設(shè)計特點 3. 1 面積增減l 增加商鋪開發(fā)面積的做法：（1）增加樓層的做法：把1標準層增加到2標準層（很常見）。從下表中綜合看出，西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對較小，售價水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價格空間和市場容量。2. 5 商鋪售價與住宅售價比（即商住價比） 分析：比值反映了住宅和商鋪的售價相對關(guān)系，從數(shù)值來看：，銷售情況較好；北片區(qū)數(shù)值最高（），商鋪售價高是一個原因，另外住宅單價低也是一個原因，但從北片區(qū)商鋪銷售情況（消化率最低）和經(jīng)營情況（一般）來看，較高的數(shù)值隱含有定價較高、開發(fā)商盈利預期過高的風險。其中二環(huán)路內(nèi)收益率較高。商鋪空置率售價（元/㎡）租價（元/㎡/月）銷售起價均值銷售均價均值銷售最高價均值租金最低價均值
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