昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 92. 5 商鋪售價(jià)與住宅售價(jià)比（即商住價(jià)比） 92. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） 10商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特點(diǎn) 113. 1 面積增減 113. 2 增加附加值及完善功能的做法 113. 3 創(chuàng)新方面 12對商鋪開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的思考和借鑒 12 一、概述目的 本次分析報(bào)告主要是掌握昆明市社區(qū)型商鋪開發(fā)及銷售情況，為公司地塊投資決策提供依據(jù)。調(diào)查時(shí)間為2008年6月至2008年9月，部門在對社區(qū)商鋪選取時(shí)，采用的是抽樣調(diào)查法，即在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)分點(diǎn)抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時(shí)進(jìn)行調(diào)查。 商住價(jià)比：小區(qū)商鋪售價(jià)與該小區(qū)住宅售價(jià)的比值。216。216。 在臨街商鋪中，基本不具備購物中心和超市經(jīng)營的場地條件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因?yàn)椋嘿徫镏行暮痛笮统行枰泻軓?qiáng)的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。216。 就某一區(qū)域而言，商鋪在經(jīng)營過程中，租金水平隨空置率的減少而不斷增加，而售價(jià)水平更多的影響因素是消費(fèi)人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關(guān)聯(lián)。 住宅底商投入使用后，可能的經(jīng)營類型、內(nèi)容，開發(fā)商無力主導(dǎo)，是由消費(fèi)者的需求決定的；但消費(fèi)潛力會因商業(yè)經(jīng)營方式的推陳出新而釋放出來，新的經(jīng)營方式、有吸引力的商業(yè)會搶占原有商圈范圍的消費(fèi)者，從而促使現(xiàn)有商業(yè)圈的服務(wù)半徑加大，商業(yè)價(jià)值的提升（租金水平和物業(yè)二手轉(zhuǎn)讓售價(jià)的提高）。216。216。也就是說，往往高價(jià)購得的商鋪?zhàn)饨鹗找姹戎械蛢r(jià)的商鋪收益低；一般高價(jià)商鋪因可視性、通達(dá)性好，相比低價(jià)商鋪容易出租、空閑率低。建議：基于餐飲用途的商鋪本身具有積聚人氣營造商業(yè)氛圍的作用，同時(shí)能對其他商鋪的銷售和后期的出租有促進(jìn)作用；開發(fā)獨(dú)立餐飲商鋪或者開發(fā)具有煙道、排污設(shè)施能夠具備環(huán)評條件的準(zhǔn)獨(dú)立商鋪用于餐飲經(jīng)營的價(jià)值空間較大。商鋪銷售情況區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)）清盤個(gè)數(shù)（個(gè)）商鋪總間數(shù)（間）商鋪銷售間數(shù)（間）消化率%東片區(qū)44218218100%南片區(qū)221826692355%西片區(qū)118549515%北片區(qū)242221191637%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)242011561084%合計(jì)857267115809%分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析2. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況（區(qū)間及平均值）分析：在入住率低于50%以下時(shí)，商鋪空置率普遍占一半以上，進(jìn)入的業(yè)態(tài)主要以建材、五金為主。換種說法就是有金融、郵電進(jìn)入的地段經(jīng)營（生意）不會差，（生意）差的地段金融、郵電也不會進(jìn)入。而鄰里型商鋪雖也地處二環(huán)路內(nèi)，但受道路及局部環(huán)境的阻礙，所面對的消費(fèi)群體多為本小區(qū)住戶或周邊居民，消費(fèi)群體單一，因此雖同屬一個(gè)區(qū)域內(nèi)，但二者的商鋪價(jià)值量差距較大。2. 4 商鋪的租金與售價(jià)比（即租售比） 分析：從昆明市綜合租售比數(shù)值衡量，收益率趨于合理。區(qū)域最小值最高值平均值商鋪銷售均價(jià)均值（元/㎡）住宅銷售均價(jià)均值（元/㎡）商鋪經(jīng)營情況（%）東片區(qū)商住價(jià)比49332825100%差南片區(qū)商住價(jià)比8281319343%好、21%中、36%差西片區(qū)商住價(jià)比7929292014%好、43%中、43%差北片區(qū)商住價(jià)比8556278213%好、68%中、19%差二環(huán)路內(nèi)片區(qū)商住價(jià)比10413366530%好、41中、29%差5個(gè)片區(qū)綜合商住價(jià)比————8695315924%好、42中、34%差2. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） （單位：㎡）分析：戶均擁有面積表明：小區(qū)商業(yè)面積的人均值，體現(xiàn)了開發(fā)強(qiáng)度，應(yīng)該有合理的控范圍，數(shù)值過大、過小都會對商鋪盈利能力產(chǎn)生不利影響。（2）增加層高的做法：標(biāo)準(zhǔn)層為5——8米，可由購鋪者自行增加夾層（很常見，如春之城）。要考慮管理上的要求，l 增減面積的彈性做法：（1）對二層空間的處理：在一層商鋪搭設(shè)樓梯通道至二層空間，二層空間的面積可以任意分隔，可大可?。愃戾\）。3. 2 增加附加值及完善功能的做法：216。216。216。城建股份在開發(fā)和經(jīng)營鳳凰城的商業(yè)項(xiàng)目也使用了這樣的方法，鳳凰城近5000㎡的臨街商鋪，完全由開發(fā)商持有，并由其下屬的商務(wù)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。、天寶家園：社區(qū)內(nèi)部小規(guī)模商鋪，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)合理性、功能都不好，銷售困難，經(jīng)營不好；、人與自然：可以對內(nèi)對外經(jīng)營的商業(yè)街，開發(fā)規(guī)模不大，目前入住率不高，銷售已經(jīng)完成但后續(xù)經(jīng)營困難；、千禧龍庭：項(xiàng)目定位于大型商場，三層近2萬平米的開發(fā)規(guī)模，在長達(dá)5年的經(jīng)營過程中，招商不成功，導(dǎo)致長期閑置，損失慘重
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