昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。其中二環(huán)路內(nèi)收益率較高。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，各個(gè)片區(qū)鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購(gòu)買力。社區(qū)型商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂(lè)美容美發(fā)其他服務(wù)醫(yī)藥金融郵電購(gòu)物中心超市30%以下60%——————40%————————————————3050%%——%29%%——%%%%4%————5070%%%%%%%%%%3%%1%——7090%%%%%%%%%24%%%————90%以上%%%%%%%%%%%————鄰里型商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均比率值住宅入住率商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均比率值空置率食雜店便利店專業(yè)店建材五金餐飲休閑娛樂(lè)美容美發(fā)其他服務(wù)醫(yī)藥金融郵電購(gòu)物中心超市30%以下%%%%%——%%%%——————3050%%10%%%——1%%%%3%2%——1%5070%%——————————%%%————————7090%%%%%%20%%%%%%————90%以上%%%%%%%%%%%————說(shuō)明：上述各表中商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的比值為算術(shù)平均值，所以和空置率相加并不等于100%。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定期，此時(shí)，餐飲、休閑娛樂(lè)、其他服務(wù)的比率會(huì)快速上升，社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，逐漸呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。三、商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析部分總體基本情況本次所調(diào)查樓盤共計(jì)85個(gè)，其中東片區(qū)4個(gè)、南片區(qū)22個(gè)、西片區(qū)11個(gè)、北片區(qū)24個(gè)、二環(huán)路內(nèi)24個(gè)，所調(diào)查物業(yè)的住宅總體供應(yīng)戶數(shù)為86304套，商鋪總供應(yīng)為557988㎡，商鋪總供應(yīng)間數(shù)為6711間，總銷售量為5809間，%。建議：商鋪定價(jià)高、低價(jià)位的梯度不宜過(guò)大，要有一定范圍的相同價(jià)位區(qū)間。 從昆明市綜合租售比數(shù)值衡量（此值等同于估價(jià)法中的無(wú)限年的毛租金收益率），%，目前社區(qū)商鋪的投資收益率較低，遠(yuǎn)低于部分開(kāi)發(fā)商鼓吹的8%—12%的收益率，因此投資購(gòu)買商鋪更多的是基于不動(dòng)產(chǎn)投資保值期望心理。 金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營(yíng)者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。建議：開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)有吸引力的業(yè)態(tài)如：餐飲，休閑、娛樂(lè)（茶、酒、咖啡吧，網(wǎng)吧等），按這類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪規(guī)格、設(shè)施、配套的要求量身定制，才能保證商鋪的順利銷售和最大化的盈利。216。 商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在入住率30%時(shí)，出現(xiàn)較多的業(yè)態(tài)是建材、五金。216。 商鋪的規(guī)格（面寬、進(jìn)深）對(duì)商鋪的租金單價(jià)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，因?yàn)樯啼伒牟煌?guī)格對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的適應(yīng)能力較強(qiáng)，總有適合的承租人，所以不同規(guī)格商鋪對(duì)租金單價(jià)的影響不大。 ，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營(yíng)情況較一般，而且租金水平較低，%來(lái)看，也是5個(gè)區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，價(jià)格偏高，新增的供應(yīng)量需要市場(chǎng)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化吸收，價(jià)格未來(lái)走高的可能性較小。 戶均商鋪面積：小區(qū)商鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。地庫(kù)網(wǎng)— 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 2008年9月22日目 錄一、概述 3目的 3調(diào)查解析 3業(yè)態(tài)分類劃分 3二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議 4基本情況 4產(chǎn)品方面 4經(jīng)營(yíng)方面 4市場(chǎng)與投資機(jī)會(huì) 5三、商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析部分 5總體基本情況 5分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析 62. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及空置情況 62. 2 不同商業(yè)特征下的售價(jià)、及租金水平差別 72. 3 不同空置率下的商鋪售價(jià)、及租金水平情況 82. 4 商鋪的租金與售價(jià)比（即租售比）
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