物業(yè)管理的20個常見問題(參考版)
2025-01-21 08:57本頁面
【正文】 。 ? 第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 ? 第八十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 ? 第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ? 第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 ? 第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 ? 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ? 第九十二條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 ? 拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 ? 第一百一十二條 權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費用。 ? 第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。 ? 第一百零八條 善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費用。 ? 據(jù)法官介紹，根據(jù)目前的法律規(guī)定，抓到小偷時，應(yīng)及時移交公安機(jī)關(guān)處理，不能對小偷動用私刑，更不能打死了事，否則就觸犯了刑法，將受到法律制裁。隨即該廠的曾 文等 7名保安將楊 榮截住，并進(jìn)行圍毆，將楊 榮打成重傷，送醫(yī)院后不治身亡?！?民事、行政、刑事責(zé)任 ? 一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人 (內(nèi)部第三人 )所為。 1保安履行職務(wù)造成人身傷害，如何認(rèn)定刑事及民事法律責(zé)任？ ? 《 合同法 》 第 107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。 ? 反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進(jìn)行全額賠償。 ? 在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？ ? 主要應(yīng)從三方面進(jìn)行： ? 首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和保安設(shè)施設(shè)備； ? 其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度； ? 再次看物業(yè)保安人員是否切實利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實遵守了保安規(guī)章制度。 ? 2022年公安部發(fā)布的 《 關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定 》 已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)
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