物業(yè)管理的20個常見問題(編輯修改稿)
2025-02-14 08:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 《 物權(quán)法 》 第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 1如何認定住宅小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬及利用？ ? 業(yè)主共有 ? 歷史：以房屋權(quán)屬證書認定產(chǎn)權(quán)所有人，沒有房屋權(quán)屬證書的歸全體業(yè)主所有。 ? 《 物權(quán)法 》 ：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 1業(yè)主的財物被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任？ ? 物業(yè)管理公司是否需要承擔法律責任，主要看業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的《 物業(yè)管理服務(wù)合同 》 的具體約定。 ? 如業(yè)主認為物業(yè)管理公司違反了 《 物業(yè)管理服務(wù)合同 》 約定的義務(wù)，造成財產(chǎn)被盜，當事人有義務(wù)舉證證明物業(yè)管理公司違約的事實。 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 47條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作只有協(xié)助的義務(wù)。如果業(yè)主與物業(yè)管理單位之間無特別約定，這種物業(yè)管理服務(wù)并不包括對業(yè)主的財產(chǎn)進行保管。 ? 在業(yè)主與物業(yè)管理公司沒有對業(yè)主的人身、財產(chǎn)的保管義務(wù)作特別約定的前提下，如果該業(yè)主有充足的事實證據(jù)證明物業(yè)管理公司未盡到 《 物業(yè)管理服務(wù)合同 》 約定的比如門衛(wèi)值勤、大件物品進出管理、小區(qū)定期時巡等安全防范義務(wù)，則物業(yè)管理公司應(yīng)為此承擔相應(yīng)的法律責任。 ? 反之，物業(yè)管理公司若盡到了上述合同范圍內(nèi)約定的物業(yè)管理義務(wù)，則不應(yīng)承擔賠償責任。 附隨義務(wù)理論 ? 隨著各國民法中誠信原則的確立及其在實務(wù)中的廣泛適用，判例和學說上提出了附隨義務(wù)理論，即雖法律無明文規(guī)定和當事人無明確約定，但為維護對方當事人利益，依誠信原則和社會一般交易觀念，當事人于合同外應(yīng)負擔的義務(wù)。 ? 該理論已被我國合同法所采納。 ? 要判斷物業(yè)管理合同是否附隨有保護義務(wù)，不僅要考量物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及其在實踐中的發(fā)展，還要考慮法律的規(guī)定及合同的約定是否已排除該保護義務(wù)等問題。 ? 理解為物業(yè)管理公司對住戶的人身安全不負絕對的保護義務(wù)，不宜推論物業(yè)管理公司在任何情形下對用戶的安全不需要盡合理的注意義務(wù)。 ? 上述保護義務(wù)應(yīng)按誠信原則和一般交易觀念來確定限度，并非絕對地保障住戶的安全，即由物業(yè)管理公司對住戶的人身安全負擔保或保險責任。 ? 物業(yè)管理公司不可能杜絕一切犯罪行為的發(fā)生，但一些犯罪雖具突發(fā)性仍是可以預(yù)防的，物業(yè)管理公司應(yīng)盡一個善良管理人的注意和謹慎，依物業(yè)管理的級別采取合理的措施協(xié)助預(yù)防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生。 ? 物業(yè)公司對小區(qū)的公共場所負有安全保障義務(wù)，即維護小區(qū)內(nèi)一般公共秩序的義務(wù)，但對業(yè)主在私人空間內(nèi)的損害往往無需負責，也難以負責。 ? 換言之，物業(yè)公司保護義務(wù)的范圍主要限于小區(qū)內(nèi)可安放公共安全保障系統(tǒng)和保安人員巡邏可至的區(qū)域，一般不延伸到業(yè)主的房間之內(nèi)。 ? 不過，二者又不能完全截然分開，因為歹徒進入業(yè)主房內(nèi)實施不法侵害必須經(jīng)過小區(qū)的公共區(qū)間，故物業(yè)公司保護義務(wù)的范圍尚需結(jié)合具體情況予以判斷。 ? 《 物業(yè)管理條例 》 第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 ? 2022年公安部發(fā)布的 《 關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定 》 已明確指出：保安的職責是協(xié)助公安機關(guān)維護社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當然保障和完全
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