【正文】 最后，我要特別感謝我的家人，他們對(duì)我學(xué)習(xí)和精神上的支持鼓勵(lì)，是促進(jìn)我不斷前進(jìn)的動(dòng)力，他們是我永遠(yuǎn)的港灣！ 22 參考文獻(xiàn) ： [1]劉順校 .中國(guó)近代別墅式住宅的發(fā)展概況及價(jià)值分析 [D].天津：天津大學(xué)， 1991. [2]烏再榮 .商品別墅策劃與設(shè)計(jì) [D].南京：東南大學(xué)， 1994. [3]蒲蔚然 .花園式別墅區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃初探 [D].北京：北京林業(yè)大學(xué)， 1994 [4]包宗華 .未來(lái) 50年我國(guó)住房建設(shè)與改革展望 [J].住宅與房地產(chǎn)， 2022， (1). [5]燕軍 .大中華別墅網(wǎng)發(fā)布指數(shù)開(kāi)發(fā)量與價(jià)格明顯上升 .北京房地產(chǎn)， 2022， (11). [6]國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 .中國(guó)房地產(chǎn)， 2022， (10). [7]關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 .北京房地產(chǎn)， 2022， (11). [8]姚先國(guó)、黃煒華 .地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 .中國(guó)土地， 2022， (9):3335. [9] Richard Use Regulation and the Price of Housing in a Suburban Wiscon County[J].Journal of Housing Economics,1999,(8):145. [10]吳京輝、李欣 .北京別墅市場(chǎng)報(bào)告 .北京青年報(bào)， 2022， (7). [11]王永慧 .北京市別墅營(yíng)銷(xiāo)策劃研究 .中國(guó)學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)， 2022， (6). 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[23]張宏斌 .房?jī)r(jià)中的地價(jià)因素及其作用分析 .中國(guó)土地， 2022， (9):3638. 。 在論文資料的收集期間以及本文的寫(xiě)作過(guò)程中，朋友丁繼承和王海燕在百忙之中抽出時(shí)間陪我進(jìn)行實(shí)地勘察，室友劉瑞、宋周鶯 給予了熱情的幫助和支持，同他們經(jīng)常進(jìn)行的有益討論，使我受益匪淺。在導(dǎo)師的嚴(yán)格要求下，我的專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)、實(shí)踐動(dòng)手能力、專(zhuān)業(yè)思維能力以及寫(xiě)作水平都有了很大提高。 21 致 謝 本文是在導(dǎo)師朱道林教授的悉心指導(dǎo)下完成的。 (1)時(shí)間的差異：大家都知道北京市的別墅開(kāi)發(fā)于不同的時(shí)期，不同的時(shí)期對(duì)于別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例、及別墅開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該有不同的范圍空間。 20 討 論 由于資料的調(diào)查搜集存在一定難度以及筆者學(xué)識(shí)和能力所限，對(duì)于別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)的研究還不夠深入，對(duì)別墅地價(jià)和房?jī)r(jià)其中的一部分內(nèi)容研究也有待進(jìn)一步探討。針對(duì)北京市別墅的現(xiàn)狀，提出以下建議： (1)政府土地主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)別墅開(kāi)發(fā)用地的管理，但是不是一 味的政策限制，而是也要適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，用看不見(jiàn)的手去控制別墅土地的開(kāi)發(fā)利用，從某種程度上說(shuō)就是提高別墅開(kāi)發(fā)商得到土地所付出的成本，這樣也許開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)全都擠進(jìn)這個(gè)圈子里來(lái)； (2)降低別墅（高檔商品房）開(kāi)發(fā)和普通商品房之間的差距，我們國(guó)家目前正處于城市化的階段，城市的住房建設(shè)是很重要的一塊，我們應(yīng)該鼓勵(lì)普通商品房的建設(shè)； (3)規(guī)范土地供應(yīng)市場(chǎng)，確保土地部分提供給開(kāi)發(fā)商的熟地價(jià)就是開(kāi)發(fā)商最終得到土地的價(jià)格，防止倒賣(mài)現(xiàn)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的存在。 筆者運(yùn)用成本法和剩余法計(jì)算出別墅中地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例、別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和房?jī)r(jià)的比例、別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率，分析了別墅開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)分配問(wèn)題。從研究結(jié)果顯示： (1)北京市別墅開(kāi)發(fā)成本中，土地成本占別墅價(jià)格的比例比別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占別墅價(jià)格的比例要小得多； (2)別墅開(kāi)發(fā)中土地價(jià)格占別墅價(jià)格的比例同樣也小于普通商品房開(kāi)發(fā)中土地的價(jià)格占普通商品房?jī)r(jià)格的比例； (3)別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的其他行業(yè)的投資利潤(rùn)率。限制別墅（高檔商品房）的開(kāi)發(fā)非常有必要。所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)政府要進(jìn)行宏觀調(diào)控，制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率。投資回報(bào)率極高導(dǎo)致很大一部分人加入這個(gè)行業(yè)（有些人甚至對(duì)此行業(yè)一竅不通），這樣的情況必然會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品供大于求，也必然會(huì)導(dǎo)致一部分人破產(chǎn)。 再?gòu)膭e墅開(kāi)發(fā)商 的投資利潤(rùn)率來(lái)看，真的會(huì)使人大吃一驚，從圖 44 可以看出別墅開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)率高達(dá) 75%左右，有的項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率竟然高達(dá) 100%以上，為什么那么多人擠身于房地產(chǎn)業(yè)也許可以從這里找到答案。 房?jī)r(jià)居高不下是由于地價(jià)過(guò)高的導(dǎo)致這樣的觀點(diǎn)也將不攻自破。 普通商品房熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%西山新村（一期）吳家場(chǎng)住宅小區(qū)樊家村甲2號(hào)樓林河家園 筑高花園 康泉新城清緣住宅小區(qū)西區(qū)居易園住宅小區(qū)A區(qū) 居易園住宅小區(qū)B區(qū)海淀區(qū)五路居住宅小區(qū)田村路住宅小區(qū) 星河城住宅小區(qū)恒富中街4號(hào)院2號(hào)樓別墅名稱(chēng)比例 圖 46 普通商品房地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例圖 數(shù)據(jù)分析結(jié)果 從圖 4圖 4圖 43 我們可以看出別墅的土地出讓金和房?jī)r(jià)的比例一般在 7%左右，毛地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 10%左右，熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例一般在 25%左右，根據(jù)這些，我們可以推算，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)僅占房?jī)r(jià)的 3%左右，土地 開(kāi)發(fā)費(fèi)（拆遷、補(bǔ)償費(fèi)即農(nóng)民利益）占房?jī)r(jià)的 15%左右。 別墅出讓金和房?jī)r(jià)的比例0%2%4%6%8%10%12%14%優(yōu)山美地 龍?jiān)穭e墅嘉浩國(guó)際商住別墅城名都園北京太陽(yáng)城北京玫瑰園三期碧水莊園三期銀湖別墅世紀(jì)園住宅小區(qū) 圓明園花園別墅紅螺湖別墅一期(天籟別墅)別墅名稱(chēng)比例 圖 41 別墅出讓金和房?jī)r(jià)的比例圖 別墅毛地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%優(yōu)山美地 龍?jiān)穭e墅嘉浩國(guó)際商住別墅城名都園北京太陽(yáng)城北京玫瑰園三期碧水莊園三期銀湖別墅世紀(jì)園住宅小區(qū) 圓明園花園別墅紅螺湖別墅一期(天籟別墅)別墅名稱(chēng)比例 圖 42 別墅毛地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例圖 15 別墅熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%優(yōu)山美地 龍?jiān)穭e墅嘉浩國(guó)際商住別墅城名都園北京太陽(yáng)城北京玫瑰園三期碧水莊園三期銀湖別墅世紀(jì)園住宅小區(qū) 圓明園花園別墅紅螺湖別墅一期(天籟別墅)別墅名稱(chēng)比例 圖 43 別墅熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例圖 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率0%20%40%60%80%100%120%優(yōu)山美地 龍?jiān)穭e墅嘉浩國(guó)際商住別墅城名都園北京太陽(yáng)城北京玫瑰園三期碧水莊園三期銀湖別墅世紀(jì)園住宅小區(qū) 圓明園花園別墅紅螺湖別墅一期(天籟別墅)別墅名稱(chēng)比例 圖 44 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率圖 16 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%優(yōu)山美地 龍?jiān)穭e墅嘉浩國(guó)際商住別墅城名都園北京太陽(yáng)城北京玫瑰園三期碧水莊園三期銀湖別墅世紀(jì)園住宅小區(qū) 圓明園花園別墅紅螺湖別墅一期(天籟別墅)別墅名稱(chēng)比例 圖 45 別墅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比圖 為了更 清晰的顯示別墅價(jià)格的構(gòu)成比例，根據(jù)圖 41 至圖 45，得到表 43。 16600=% (C)出讓金和房?jī)r(jià)的比例 出讓金 /房?jī)r(jià) =樓面（地面）出讓金 /樓面（地面）房?jī)r(jià) =2067247。 =% E、地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例關(guān)系 地面地價(jià) =樓面地價(jià) 容積率 地面房?jī)r(jià) =樓面房?jī)r(jià) 容積率 因此：地面地價(jià) /地面房?jī)r(jià) =樓面地價(jià) /樓面房?jī)r(jià) (A)熟地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例 熟地價(jià) /房?jī)r(jià) =樓面（地面）熟地價(jià) /樓面（地面）房 價(jià) =6354247。 =% 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與總價(jià)值的百分比 =開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 247。 D、發(fā)展商利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) =開(kāi)發(fā)價(jià)值 — 土地價(jià)格 — 成本費(fèi)用 — 銷(xiāo)售費(fèi)用 =— — — =（萬(wàn)元） 總投資額 =熟地價(jià) +建安總成本 — 貸款利息 =+— = ) 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 247。 10000= 按建安費(fèi)用的 10% 3 合計(jì) 3271 元 /平方米 因此一棟別墅（ A1 戶(hù)型）的建造成本為 萬(wàn)元。 表 41 建筑成本一覽表 序號(hào) 建造成本項(xiàng) 目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算結(jié)果（萬(wàn)元） 備注 1 建安費(fèi)用 2883 元 /平方米 2883 247。根據(jù)評(píng)估人員掌握的目前該地區(qū)一般住宅樓的重置成本價(jià)格，主體部分房屋