【正文】 房地產(chǎn) 138 謝謝聆聽 。房地產(chǎn) 137 推貨時(shí)間 推售類型回籠資金預(yù)估（單位：萬元）0 6 年1 0 月~ 0 7 年1 0 月 A 棟、B 棟 302400 7 年5 月~ 0 7 年1 2 月 產(chǎn)權(quán)式酒店 35700 7 年3 月~ 0 7 年1 2 月 C 棟1 2 ~ 2 9 層 927843088合計(jì)項(xiàng)目資金回籠估算 * 31層情況未明，未能列入計(jì)算范圍 06年 10月 ~07年 12月一年內(nèi)回籠資金約 。 針對客戶：內(nèi)部認(rèn)購客戶；前期積累的意向客戶；合富高端資源客戶 9月 對外咨詢蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 硬件支持： 項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件 銷售手段： 根據(jù)市場反饋制定價(jià)格 10月 1日正式公開發(fā)售 針對秋交會進(jìn)行直客式推廣 活動配合： 開盤當(dāng)天舉辦歷史文物拍賣會。 針對客戶：內(nèi)部認(rèn)購客戶；前期積累的意向客戶；合富高端資源客戶 8月 對外咨詢蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 銷售手段： 開始進(jìn)行內(nèi)部優(yōu)惠登記 建立泛銷售機(jī)制 ：汽車、保險(xiǎn)、金 融、地產(chǎn)行業(yè) 銷售手段： 進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（市場測試 ） 9月底前停止泛銷售 硬件支持： 樣板房、住戶大堂投入使用 泛博物館式投入使用 酒店會所投入使用 軟文炒作：硬件賣點(diǎn)展示 《 流金歲月會所的誕生 》 針對酒店會所闡述 《 文藝復(fù)興風(fēng)格大堂的出現(xiàn) 》 針對住戶大堂 《 尋覓復(fù)興奢華主義的地方 》 針對藝術(shù)博物館 《 值得期待的 30天后 》 告示市場項(xiàng)目即將開盤 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫報(bào) 活動配合： 藝術(shù)博物館啟動典禮。 7月 硬件支持： 臨時(shí)接待中心投入使用 土建工程達(dá) 10層 銷售中心內(nèi)部設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修期 項(xiàng)目戶外包裝完成 樣板房、住戶大堂內(nèi)部設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修期 裙樓 2層泛博物館設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修 酒店會所內(nèi)部設(shè)計(jì)完成，進(jìn)入裝修 銷售手段： 對外接受咨詢，儲蓄客戶 針對合富高端客戶資源展開意向咨詢 硬件支持： 銷售中心投入使用 塹口碼頭及渡輪作項(xiàng)目形象包裝 土建工程達(dá) 15層，安裝樓體霓虹燈 軟文炒作：項(xiàng)目預(yù)熱 《 復(fù)古奢華主義潮流 》 闡述現(xiàn)今國際上流社會的復(fù)古潮流 《 愛群大廈的奢華再現(xiàn) 》 結(jié)合愛群從新投入營運(yùn) 《 再現(xiàn)流金歲月 》 結(jié)合活動炒作 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫報(bào) 活動配合： 承包信息時(shí)報(bào)號，以珠江夜游的形式，開展復(fù)古奢華珠寶展覽。 以 《 印象 /長堤 》 為主題，進(jìn)行征文活動 以省博物分館將在項(xiàng)目成立的信息作新聞發(fā)布會 配合媒體：南都、羊晚 活動配合： 公開向社會征集 20 世紀(jì)初能代表廣州的 文物、照片。房地產(chǎn) 130 項(xiàng)目營銷推廣策略 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 129 價(jià)格最終定位建議 引入酒店后，加上主題式項(xiàng)目開發(fā)，都大幅提升自身的附加值。房地產(chǎn) 128 常規(guī)方案 vs產(chǎn)權(quán)式酒店方案 常規(guī)方案預(yù)期收益： 6595萬 產(chǎn)權(quán)式酒店方案預(yù)期收益： 8373萬 預(yù)期收益增加： 83736595=1778萬 因此，我司建議采用產(chǎn)權(quán)式酒店方案。房地產(chǎn) 127 C棟 312層做產(chǎn)權(quán)式酒店后收益分析 面 積 (平方米） 售價(jià) （元 /m2) 總額（元） 總面積 15442 單層面積 313層北向面積 8500 22630517 312層南向面積 8500 22630517 1229層南向面積 8500（含裝修） 36208824 預(yù)期收益 83732910 按酒店方案， C棟非江景單元預(yù)期收益為 8373萬。房地產(chǎn) 126 C棟 312層做產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào) /售價(jià)分析 每平方米售價(jià) （元 /平方米） 每平方米月租金 每平米月租金 年回報(bào)率 7000 50 600 % 7500 50 600 8% 8000 50 600 % 8500 50 600 % 結(jié)論：在目前銀行利率情況下，年回報(bào)率能夠達(dá)到 7%，而且有 10年穩(wěn)定回報(bào)，也是非常吸引的投資，所以每平方米售價(jià)能夠提升到 8500元。 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 122 非江景單元市場比較（常規(guī)方案） 因素權(quán)重 富基廣場 南華西大廈（二手） 豪豐苑（二手） 羅馬假日（二手） 目前均價(jià) （元 /平方米） 100% 8000 6500 6100 6300 10% 1 1 1 15% 1 1 1 10% 1 12% 13% 15% 20% 1 5% 1 總修正系數(shù) 修正后均價(jià) 平均權(quán)重： 18% 27% 30% 25% 本項(xiàng)目均價(jià) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 121 江景單元市場比較 因素權(quán) 重 華標(biāo) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 118 C棟 312層用途修改方面探討 改為服務(wù)式公寓 – 優(yōu)勢： ? 建筑上調(diào)整簡單 – 問題： ? 非商務(wù)區(qū)，難以吸引客戶，經(jīng)營較困難 ? 未經(jīng)營成熟較難以出售，因此需要在交付后 23年才能出售 ? 提供相關(guān)服務(wù)，需要長期的服務(wù)隊(duì)伍 改為酒店 – 優(yōu)勢： ? 由于緊靠解放大橋、濱江西路，具有較強(qiáng)的交通通達(dá)性； ? 不受本區(qū)域周邊的環(huán)境影響； – 問題： ? 經(jīng)營者來源及投資額度 ? 需要補(bǔ)土地出讓金 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 115 C棟建議方案一（常規(guī)方案） :3~12層該一層五戶 由于 C棟下部的住宅受到周邊的影響，從市場的需求考慮建議調(diào)整為一層五戶： 北面三套：兩房兩廳 南面兩套：大三房 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 113 C棟面臨的挑戰(zhàn) 12層高 A\B棟 C棟 合富輝煌 174。 6300 5700 廚房 工人房 主人房 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 110 項(xiàng)目 戶型 面積 (㎡ ) 客廳開間進(jìn)深 (m) 評價(jià) 主臥開間進(jìn)深 (m) 評價(jià) 主衛(wèi)開間進(jìn)深 (m) 評價(jià) 次臥開間范圍 (m) 中信君庭 245 適中 x 適中 x 偏小 ~ 金海灣 260 x 適中 x 適中 x 適中 ~ 匯美景臺 330 x 豪華 x 適中 x 適中 ~ 凱旋會 280290 豪華 x 豪華 x 豪華 ~ 中海觀園國際 244 x 豪華 x 適中 x 適中 ~ 277 x 豪華 x 豪華 x 豪華 ~ 君臨天下 240350 x 適中 x 適中 x 偏小 ~ 凱旋新世界 250 x 適中 x 適中 x 偏小 ~ 星河灣星座 323 x 豪華 x 豪華 x 適中 ~ 豪宅戶型的量化對比分析 —— 戶型開間對比分析 ?評價(jià)，分為豪華、適中、偏小三個(gè)檔次 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 108 產(chǎn)品調(diào)整建議 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 107 營銷目標(biāo) 里程碑式的江景文化復(fù)合地產(chǎn) 主題營銷戰(zhàn)略思路：打造主題純粹的產(chǎn)品作為項(xiàng)目發(fā)展的方向。房地產(chǎn) 105 樣板房 充份運(yùn)用復(fù)古奢華主義的現(xiàn)代家具及家品，感受深厚的歷史文化底蘊(yùn) 合富輝煌 174。 展示廣州 3040年代奢華生活的歷史文物。 合富輝煌 174。 流金歲月會所 合富輝煌 174。 法式新古典外立面 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 101 既是對愛群大廈（愛群象征上世紀(jì)的繁華）的呼應(yīng)。 今日，以其獨(dú)特的魅力，將重新展現(xiàn)其風(fēng)采。房地產(chǎn) 99 長堤當(dāng)年十里洋場，今天溢彩流金 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 97 備選案名 哥德堡 長堤世貿(mào) 江岸首府 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 95 營銷定位 長堤 〃 盛世 復(fù)古奢華主義 再現(xiàn)流金歲月 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 93 市場突破點(diǎn) 天時(shí)：國際潮流 地利：歷史文化 人和：情感共鳴 自身立面：新古典 復(fù)古奢華 江景樓盤趨勢 營銷戰(zhàn)略方向 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 91 復(fù)古奢華潮流 復(fù)古奢華正以一種對歷史文化的回歸，帶領(lǐng)著一股勢不可擋的潮流，橫掃各個(gè)生活領(lǐng)域。房地產(chǎn) 90 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 手機(jī) “NOKIA 傾慕”系列對于奢華的表達(dá)更加 趨向摩登 ，其采用皮質(zhì)感材料的獨(dú)特理念，優(yōu)雅的蝕刻金屬表面和創(chuàng)新的旋轉(zhuǎn)式設(shè)計(jì)，喚醒了時(shí)代對于奢華沉睡已久的感覺，已經(jīng)完全 將冷冰冰的手機(jī)工業(yè)設(shè)計(jì)和熱情如火的奢華概念合二為一。房地產(chǎn) 89 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 明星 趙薇最新的雜志秀，蕾絲衣演繹復(fù)古的奢華 。房地產(chǎn) 88 『 復(fù)古奢華主義 』 在電影內(nèi)，不再是簡單的復(fù)古，而是更多地運(yùn)用令人眩目的色彩、夸張的服飾，讓人產(chǎn)生一種奢華感。房地產(chǎn) 87 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 色彩對比濃烈，大膽運(yùn)用古典圖案及造型的餐具，刮起了一股復(fù)古奢華風(fēng)。房地產(chǎn) 86 飾品 新款珠寶的流行風(fēng)潮和時(shí)裝一樣 ,充滿了復(fù)古、懷舊和奢華的味道。房地產(chǎn) 85 婚紗 國際頂尖品牌以及中國本土婚紗品牌的潮流： 2022年的婚紗流行奢華復(fù)古的風(fēng)格路線 。房地產(chǎn) 83