【正文】 分析 1 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /分析篇 / 43 。同時，周邊商業(yè)發(fā)展尚未成熟，存在很大的開發(fā)空間，燕莎奧特萊斯等大型零售店鋪逐漸開始在此搶灘登陸，因此以零售業(yè)為主的傳統(tǒng)經(jīng)營模式仍將有一定發(fā) 展空間。意味著新增目標客戶群人口 10 萬人，切實滿足了地區(qū)型商業(yè)的立地條件。 ■ 四環(huán)周邊大型商業(yè)設(shè)施分布及其發(fā)展趨勢 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /分析篇 / 39 東重西輕 里重外輕 北 重南輕 目前在四環(huán)周邊已形成氣候的商圈有四季清商圈、亞運商圈，根據(jù)四環(huán)周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測，以燕莎奧萊為中心的“北化商圈”將是四環(huán)周邊下一個商業(yè)發(fā)展熱土。 人口外遷，商業(yè)外移 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /分析篇 / 37 ■ 四環(huán)重點商圈人口分布 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /分析篇 / 38 亞運村商圈樓盤分部 四季青商圈樓盤分部 北化商圈樓盤分部 除亞運商圈由于“亞運”和“奧運”機遇形成了龐大的房地產(chǎn)開發(fā)面積外，目前，在四季青商圈樓盤開發(fā)面積達到 平方米，且業(yè)已形成 萬平方米商業(yè)開發(fā)面積。 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 36 “ ” 規(guī)劃 ■ 北京城區(qū)人口外遷對四環(huán)商業(yè)零售業(yè)的影響 二環(huán)以內(nèi)社會零售總額占全市23% 三環(huán)四環(huán)占 21% 二至三環(huán)占 30% 四環(huán) 三環(huán) 二環(huán) 二環(huán)以內(nèi)人口外遷：%/每年 隨著舊城區(qū)改造，二環(huán)以內(nèi)城市人口每年以 %向外遷移，同時三環(huán)以外商業(yè)零售業(yè)擴張速度非?？臁? 六大新興流通業(yè)態(tài) ——— 大型多功能購物中心、現(xiàn)代物流倉儲業(yè)、體育會展業(yè)、綠色生態(tài)旅游商業(yè)、連鎖超市和社區(qū)商業(yè)。 四大商圈 ——— 建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商圈和望京商圈。 兩大商業(yè)環(huán)帶 ——— 四環(huán)路 “ 購物環(huán)境帶 ” 和五環(huán)路 “ 大型物流產(chǎn)業(yè)帶 ” 。 此外，朝陽區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)） ——— 秀水街 、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區(qū)的五條品牌商業(yè)街；同時，還計劃拆遷秀水市場東側(cè)的四棟居民樓，適度擴大秀水市場建筑規(guī)模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側(cè)的工廠區(qū)，突出國際消費風(fēng)情。 朝外大街 昆泰國際集團 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 35 朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展 “1234567” 規(guī)劃概貌浮出水面，該規(guī)劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成區(qū)地打造大小商圈和特色商業(yè)街。昆泰國際中心依托于這樣的成熟商業(yè)環(huán)境，其投資價值不言而喻。被稱為第三商業(yè)大道的朝外大街已吸引和集中了大量的金融、商貿(mào)、文化設(shè)施，形成了日益完善的“商圈”態(tài)勢。 此外， 華貿(mào)中心擁有北京第一家 水主題 國際級商城 。 總 店數(shù) （個） 所屬連鎖門面（個） 零售額（億元） 人員情況（萬人） 營業(yè)面積 （萬平米） 餐位數(shù)（萬個） 2022 年 2022 年上半年 合計 101 776 32 連鎖總店 101 776 連鎖分店 —— —— F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 33 2022 年朝陽區(qū)餐飲市場調(diào)查 經(jīng)濟類型 營業(yè)收入 國有 78805 集體 188143 股份合作 15442 國有聯(lián)營 0 集體聯(lián)營 0 國有與集體聯(lián)營 0 其他聯(lián)營 5748 國有獨資公司 0 其他有限責(zé)任公司 204548 股份有限公司 22375 私營獨資 3424 私營合作 48 私營有限責(zé)任公司 238146 私營股份有限公司 9348 經(jīng)濟類型 營業(yè)收入 其他內(nèi)資 0 與港澳臺商合資經(jīng)營 139493 與港澳臺 商合作經(jīng)營 54048 港澳臺商獨資 31340 港澳臺商投資股份有限公司 0 中外合資經(jīng)營 199715 中外合作經(jīng)營 39774 外商獨資 0 外商投資股份有限公司 0 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 34 ■ 朝陽區(qū)在建，擬建大型商業(yè)設(shè)施概述（潛在競爭對手） ◆代表商業(yè)設(shè)施簡介 序號 商業(yè)設(shè)施 建筑面積 概 況 地點 開發(fā)商或商戶 或商戶 1. 華貿(mào)中心 30 多公頃 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900 米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群 。從業(yè)人員 萬人，營業(yè)面積 萬平方米，餐位數(shù)達 萬個。另外，經(jīng)營無明顯特征的家常菜較多，達 400 多家，占全部餐飲企業(yè)的 %。西餐市場共有 338 家，占全部餐飲企業(yè)的 7%。截止 2022 年 6 月底，全市經(jīng)營八大菜系的共有 2926 家，占全部餐飲企業(yè)的 61%。 2022 年傳統(tǒng)的中式正餐零售額達 億元，占全部餐飲企業(yè)的 %，而西式快餐零售額 億元，占 %，其他業(yè)態(tài)零售額 億元，占 %。 零售額（億元） 比重（ %） 2022 年 2022 年上半年 2022 年 2022 年上半年 合計 國有企業(yè) 4 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營企業(yè) 其他內(nèi)資企業(yè) 港澳臺商投資企業(yè) 外商投資企業(yè) 個體餐飲戶 05101520253035國有企業(yè) 集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責(zé)任公司 股份有限公司私營企業(yè)其他內(nèi)資企業(yè)港澳臺商投資企業(yè)外商投資企業(yè)個體餐飲戶FUJ I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 31 ■ 經(jīng)營業(yè)態(tài) 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)受到挑戰(zhàn)，以洋快餐為首的新型業(yè)態(tài)已滲透到百姓生活中。 2022 上半年，國有、集體零售額 億元，占全市的 %；有限責(zé)任和股份有限公司 億元，占 13%；港 澳臺投資和外商投資企業(yè) 億元，占 %；私營企業(yè) 億元，占 %；個體餐飲 億元，占 %。 單位個數(shù)（個） 比重 （ %） 營業(yè)收入（億元） 比重（ %） 2022 年 2022 年上半年 2022 年 2022 年上半年 合計 4823 二環(huán)路以內(nèi) 1250 二環(huán)路至三環(huán)路 1172 三環(huán)路至四環(huán)路 787 四環(huán)路以外衛(wèi)星城 447 餐飲業(yè)在北京四環(huán)內(nèi)單位個數(shù)（個）34%32%22%12%二環(huán)路以內(nèi) 二環(huán)路至三環(huán)路三環(huán)路至四環(huán)路 四環(huán)路以外衛(wèi)星城餐飲業(yè)在北京四環(huán)內(nèi)分部比重 （% ）34%32%22%12%二環(huán)路以內(nèi) 二環(huán)路至三環(huán)路三環(huán)路至四環(huán)路 四環(huán)路以外衛(wèi)星城F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 30 ■ 餐飲業(yè)結(jié)構(gòu) 多種經(jīng)濟成分并存，外資投資、私營、個體餐飲發(fā)展迅速。 2022 年三環(huán)路以內(nèi)餐飲企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，占全部的 %；三環(huán)路以外的餐飲企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，占全部的 %。在城市規(guī)模區(qū)域內(nèi)，三環(huán)路以內(nèi)餐飲企業(yè) 2422 個，占全市餐飲企業(yè)的 %，三環(huán)路以外 2401 個占%。 2022 年城近郊區(qū)餐飲企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 億元， 2022 上半年實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，分別占全部營業(yè)收入的 %和 %。 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 27 ■ 餐飲業(yè)網(wǎng)點情況 單位個數(shù) （個） 零售額（億元） 人員情況（萬人） 營業(yè)面積 2022 年 2022 年上半年 合計 22325 餐飲企業(yè) 4823 旅館業(yè) 980 個體 16522 從業(yè)人員情況（萬人）48%37%15%餐飲企業(yè) 旅館業(yè) 個體餐飲企業(yè)單位個數(shù) （個）22%4%74%餐飲企業(yè) 旅館業(yè) 個體餐飲企業(yè)營業(yè)面積47%18%35%餐飲企業(yè) 旅館業(yè) 個體F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 28 ■ 餐飲業(yè)布局 城近郊區(qū)在餐飲網(wǎng)點建設(shè)和實現(xiàn)營業(yè)收入上占絕對優(yōu)勢。旅館業(yè)從事餐飲業(yè)人員 萬人，占全市 %；營業(yè)面積 萬平方米，占全市的 %。 2022 年 6 月底，全市從事餐飲業(yè)的人員 萬人，營業(yè)面積達 萬平方米，可提供餐位數(shù) （不含旅館業(yè)）萬個。 2022 年實現(xiàn)餐飲零售業(yè) 億元，其中：餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，旅店業(yè)實現(xiàn) 億元，個體餐飲業(yè) 億元，分別占零售總額的 %、 %和 %； 2022年上半年實現(xiàn)餐飲業(yè)零售額 億元，其中餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，旅館業(yè)實現(xiàn) 億元，個體餐飲 億元，分別占零售總額的 %%和 %。 6． 四惠橋公園 京通高速路四惠橋附近 7． 窯洼湖公園 北京市一級公園 ， 占地４００畝，擁有大面積水面生態(tài)園林 。 5． 龍?zhí)豆珗@ 龍?zhí)豆珗@地處崇文區(qū)東南部，總面積 118 公頃，其中有 30 萬平方米的水域面積， 3700 米蜿蜒曲折的湖岸，由天然石和規(guī)則石斷面砌成。改造后將擴大規(guī)劃綠地，設(shè)臵 17 個功能區(qū)，包括三個不同類型的廣場，科普教育，野外生存、餐飲服務(wù)，湖心島游藝，戲水，革命傳統(tǒng)教育，青少年培訓(xùn)，荷花觀賞，植物觀賞，游船，垂釣，水上活動等，目前已形成五個功能區(qū)。為青少年提供良好的教育場所和健康成長服務(wù)是其主要功能。 4． 紅領(lǐng)巾公園 公園建于 1958 年，占地面積 40 公頃，其中水面 16 公頃。近年，增建了部分基礎(chǔ)建設(shè)，重修了馬駿烈士墓及紀念 室，修建了大型游樂中心。在周總理親自關(guān)懷下，修建了南、北 大門及展覽櫥窗。亭廊軒閣佳呈、壁橋舫廳巧布，各種游藝設(shè)施繁怡，是休閑娛樂與健身的綠色寶地。 公園建筑風(fēng)格為江南古典民居式，建筑物均 為灰瓦頂、白粉墻、楠木色門窗、山水橋亭呈江南景色。 2. 團結(jié)湖公園 公園總面積為 12347 平米，水面積 54000 平米，綠化覆蓋率 80％。園內(nèi)設(shè)施融科技、文化、休閑、娛樂、競技于一體，為游人提供全方位的休閑空間。因此文化娛樂在項目地塊上的開發(fā)也是至關(guān)重要的。 F U J I T A K A C O M M E R C I A L D E S I G N /調(diào)查篇 / 24 ■ 項目周邊商業(yè)設(shè)施地圖一覽 從朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展來看，盡管朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展較快，但仍然滯后于經(jīng)濟的發(fā)展；從項目地塊 的角度來看，商業(yè)是比較落后的，