【正文】 王先生十分不滿 ,認(rèn)為中介在房屋交易中隱瞞了重大事實(shí) ,有欺騙消費(fèi)者的嫌疑 ,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效 ,并取回定金。按照正常的交易稅費(fèi)計(jì)算 ,該房屋的稅費(fèi)大概是 1萬多元 ,簽約之前該中介公司的工作人員也是如此宣稱。但法院同時(shí)認(rèn)為，作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，履行居間義務(wù)不當(dāng)，已構(gòu)成違約。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，中介公司在雙方簽約之前已將“周先生”提供的產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口簿進(jìn)行了審查，因此，中介公司并不存在故意隱瞞假產(chǎn)證或故意提供虛假情況的事實(shí)。 2天后，王海自稱“周先生”并攜帶房屋的假產(chǎn)證、周先生的假身份證和戶口簿到中介公司處掛牌出售該房。法院發(fā)現(xiàn)，友情路的這套房屋產(chǎn)權(quán)人的確是周先生。直到“周先生”攜款逃跑之后，才知道他的產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口簿都是偽造的。 案例分析 三證全假 “去年 8月，這個(gè)自稱‘周先生’的客戶到我們公司掛牌出售房屋，我們要求他出示了身份證、房產(chǎn)證、戶口簿，并進(jìn)行了復(fù)印。途中，周先生忽然提出肚子餓了想吃飯，于是他留下產(chǎn)權(quán)證給中介公司工作人員后，便再也沒回來。 去年 10月 19日，中介工作人員陪同張小姐、周先生到農(nóng)業(yè)銀行辦理還貸手續(xù)，張小姐取出了 45萬元現(xiàn)金交給了周先生。雙方約定，該房總房價(jià)為 95萬，由張小姐先行支付 45萬現(xiàn)金給周先生作為首期房款，周先生用該款償還銀行貸款，辦理抵押注銷手續(xù)。在中介公司工作人員的陪同下，張小姐實(shí)地看房，對(duì)房子相當(dāng)滿意，當(dāng)即支付了定金1000元。原來，售房人是房客，卻冒充房東將房子掛牌出售，張小姐因而受騙，房產(chǎn)中介也必須為“不專業(yè)”埋單。 案例分析 房客冒充房東賣房騙走 50萬 中介公司被判賠 15萬 “簽合同時(shí)，我就要求對(duì)方提供產(chǎn)權(quán)證原件，可房產(chǎn)中介公司卻說，已經(jīng)看過原件了，沒有問題。如果中介經(jīng)紀(jì)人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實(shí)際損失追究委托人的締約過失責(zé)任。由于對(duì)委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。但對(duì)于居間合同來說，不能如此簡(jiǎn)單認(rèn)定。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢 ?筆者認(rèn)為，居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。點(diǎn)評(píng)：依法簽訂的合同受國家法律保護(hù)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費(fèi)。經(jīng)交涉，馬某認(rèn)為，房屋是他們夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費(fèi)。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的 %計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。 案例分析 跳過中介私下成交 上家被判按約付錢 案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。 (3)重大誤解之說難以成立。 (2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。 案例分析 點(diǎn)評(píng)： 買賣合同簽訂后，因?yàn)椤安患钡脑蛞笸朔恳话笧槭裁磿?huì)敗訴呢 ?筆者認(rèn)為，主要有三個(gè)原因： (1)人員死亡的事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭(zhēng)議。上家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。兩個(gè)月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除買賣合同。 案例分析 所謂“不吉利”導(dǎo)致退房 下家要求退定金未獲支持 案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了 《 房地產(chǎn)買賣合同 》 。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國 《 合同法 》 的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。這樣的主張法院是不能支持的。近兩年，由于房價(jià)上漲，這樣的糾紛非常多。點(diǎn)評(píng)：在這類糾紛中，有個(gè)共同的特征，即下家認(rèn)為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，認(rèn)為中介違約了。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔(dān)賠償責(zé)任。但張某認(rèn)為，買賣不成，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，當(dāng)中介聯(lián)系到上家，確認(rèn)房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時(shí)，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。議價(jià)成功以上下家就買賣主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。點(diǎn)評(píng)：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請(qǐng)求。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書付了 1萬元意向金，意向書對(duì)意向金的用途及處理方法作出明確約定：“ 議價(jià)成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收 ”。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。 常見問題解答 意向金不是定金 是否可退 案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在 《 承購意向書 》 中同意房屋總價(jià)為 36萬元，一周后簽訂買賣合同。如果是公司，查一查公司是否已經(jīng)注銷，公司名稱是否準(zhǔn)確 (公司名稱差一個(gè)字就是另一個(gè)公司了，比如“北京志誠科技公司”和“北京市志誠科技公司”就是兩個(gè)不同的公司 )，自然人是否成年 (判斷是否具有完全 民事行為能力 )，自然人的姓名是否與身份證相符合 (特別注意：同音異字也會(huì)留下麻煩 )。遇到這種情況如果欠者、借者、收者手里邊沒有一張同樣的條據(jù)，撰寫者對(duì)僅存的一張條據(jù)上作了手腳，比如加了借款的數(shù)額，那么簽字的人如何去抗辯呢？相反，如果存在兩張完全一樣的 (一式兩份 )條據(jù)，雙方作手腳不但是徒勞的，而且還會(huì)因此傷了感情。 常見問題解答 條據(jù)最好一式兩份，雙方各執(zhí)一份。杜絕使用模糊用語，如“大概”、“估計(jì)”、“可能”、“差不多”、“算是”、“或許”等等；含義要清晰明確。收條除了要寫清上述相關(guān)事項(xiàng)外，要特別寫明法律后果是什么，比如“至此，雙方債務(wù)結(jié)清”，“至此，雙方委托代理合同 終止”等。欠條要寫清欠款的數(shù)額幣種、或者物品的數(shù)量以及名稱、品質(zhì)、規(guī)格或者型號(hào)等基本自然屬性，拖欠的原因，返還的日期，逾期未還的法律后果，還要寫清債權(quán)人、債務(wù)人的準(zhǔn)確名稱或者姓名，最后要由債務(wù)人署名或者簽章并寫清出具的日期。所以雖一字之差，卻差異重大，結(jié)果截然相反。如果當(dāng)初 B給 A打的是借條，同樣沒有約定借期，根據(jù)合同法第二百零六條，“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。如果 A跟 B關(guān)系非常好， B向 A借了 3萬元應(yīng)急，B打了一個(gè)欠條給 A，沒有約定還期，那么過了兩年之后，如果沒有訴訟時(shí)效中斷、中止、延長的情形， A再向法院起訴要求 B還款，就很容易被法院認(rèn)定為超過了訴訟時(shí)效而喪失勝訴權(quán)。 實(shí)踐中把借條寫成欠條或者反過來把欠條寫成借欠的情況很多，造成文不對(duì)題，結(jié)果往往給事實(shí)的印證，法律關(guān)系的認(rèn)定以及權(quán)利人利益的實(shí)現(xiàn)帶來不必要的麻煩。在打借條的時(shí)候，出借人“剛剛”、“正在”或者“即將”把物品或者款項(xiàng)交付給借用人，為了確認(rèn)這個(gè)“流動(dòng)”的事實(shí)才用借條加以固定；欠條一般是結(jié)算或者證明財(cái)產(chǎn)所有與占有的相反狀態(tài)，也就是所有權(quán)人的東西被占有人占有、使用，這種狀態(tài)在打欠條時(shí)早已存在，打欠條的目的就是確認(rèn)這種狀態(tài)的存在。 常見問題解答 二、借條和欠條的區(qū)別 很多人對(duì)什么時(shí)候該打借條，什么時(shí)候該打欠條總是不能準(zhǔn)確把握，其實(shí)區(qū)分兩者并不難。 常見問題解答 欠條，借條， 收條的法律效力 一、欠條、借條、收條的法律含義、證明的事實(shí)及映射的 法律關(guān)系 欠條、借條、收條是生活工作中常見的條據(jù)，這三種條據(jù)雖然只有一字之差，但其法律含義卻相差甚遠(yuǎn)。這里的“還”字既可以理解為“歸還 (huang)” ，又可以解釋為“還（ hai）欠” “尚欠”。 四、借款時(shí)借條宜寫清出借人借款人全名 實(shí)踐上，出借人與借款人往往關(guān)系較密切，也不泛親戚關(guān)系，借款時(shí)將日常習(xí)慣稱謂寫入借條，如將出借人寫成“張叔”“張兄”；將借款人寫成“阿三”“四妹”之類等等，萬一借款人逾期還款，出借人想到法院起訴借款人，往往會(huì)因債權(quán)、債務(wù)人不明確而被法院拒之門外。各地法院對(duì)此問題的把握也不盡相同。 常見問題解答 三、借款時(shí)宜將還款期限寫入借條中 借款在 訴訟時(shí)效 內(nèi)受法律保護(hù)，實(shí)踐中卻有很多出借人往往不知道“訴訟時(shí)效”的概念。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款的規(guī)定。法律依據(jù)有：最高人民法院 《 關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見 》 第 6條的規(guī)定：民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同期貸款利率的四倍，超出部分不予保護(hù)。 常見問題解答 二、借款時(shí)雙方約定的利率宜寫入借條中 實(shí)踐中有不少債主誤解民間借款不能收取利息，所以利息只在口頭約定，而沒有寫進(jìn)借條中。借條是借款人向出借人出具的借款書面憑證，它證明雙方建立了一種 借款合同 關(guān)系；而欠收是雙方基 于以前的經(jīng)濟(jì)往來而進(jìn)行結(jié)算的一種結(jié)算依據(jù)，它實(shí)際上是雙方對(duì)過往經(jīng)濟(jì)往來的結(jié)算，僅是代表一種純粹的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，并不代表借款合同關(guān)系。因此，民間借款中如何寫好借條，需要注意一些法律技巧。 常見問題解答 沒有通過中介，私下簽訂的二手房買賣合同 是否有效？ 一：房屋買賣是民事行為，是私事，根據(jù)合同自由原則，一般只要沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，二手房買賣合同就是合法有效的，包括手寫的二手房買賣合同； 二：房地產(chǎn)中介是商業(yè)公司，是收取相應(yīng)的中介費(fèi)用，提供房屋交易信息、協(xié)助過戶和貸款的，和二手房買賣合同的合法有效沒有任何關(guān)系； 三：沒有通過中介，私下簽訂的二手房買賣合同只要沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定就是合法有效的，受法律保護(hù)?！睆倪@些法律、行政法規(guī)，司法解釋看 ，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)，即無須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。最高人民法院 《 關(guān)于貫徹執(zhí)行 〈 中華人民共和國民法通則 〉 若干問題的意見 (試行 )》 (以下簡(jiǎn)稱意見 )第 118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前 3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。 常見問題解答 優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì) 1983年 12月國務(wù)院發(fā)布的 《 城市私有房屋管理?xiàng)l例 》 第 11條規(guī)定：“房屋所有人出買出租房屋，須提前 3個(gè)月通知承租 人。在三個(gè)月 內(nèi)，如果承租人提出優(yōu)先購買，則出租人不得擅自將房產(chǎn)賣給其他人，如出租人不提前三個(gè)月通知承租人而與第三人所簽訂的買賣合同無效。同時(shí)，承租人有優(yōu)先購買承租房產(chǎn)的權(quán)利。這時(shí)法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?，即雙方當(dāng)事人 又形成了一個(gè)不定期租賃的關(guān)系。二是法定 更新。當(dāng)事人可以采取兩 個(gè)辦法：一是約定更新。不過租賃一套房子想要超過二十年也可以采取再次租賃的方法， 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。例如，租賃汽車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用壽命是十年，雙方當(dāng)事人不可能 約定一個(gè)租賃期超過十年的租賃合同?！霸谀承┣闆r下，租賃時(shí) 間過長，不利于保護(hù)當(dāng)事人的利益。最終雙方達(dá)成協(xié)議：由單位退還楊某部分租金和補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失共計(jì) 7萬 元，雙方解除房屋租賃協(xié)議，楊某退還房屋。 如果楊某執(zhí)意堅(jiān)持，有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。楊某認(rèn)為自己有《 門面出租協(xié)議 》 ，應(yīng)受法律保護(hù)，一開始不愿意調(diào)解。今年，該單位向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除 《 門面出租協(xié) 議 》 。 常見問題解答 租賃三十年 與法律相抵觸 ? 2022 年 4月 12日，某單位與楊某簽訂 《 門面出租協(xié)議 》 ，將臨街的兩間門面出租給楊某使用至 2034年 12月 31日，楊某一次性付清了全部租金。日 前，在法官的調(diào)解下，雙方終于解除房屋租賃協(xié)議，圓滿了結(jié)案件。 ? 法律規(guī)定單位將房子出租給個(gè)人，協(xié)議約定期限為三十年。未規(guī)定承租期限，房屋所有人要求收回房 屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，承租人有條件搬遷的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令搬遷 。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將租賃房屋交給承租人使用，并保證租賃 合同期內(nèi)承租人的正當(dāng)使用。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。租賃期限超過 20年的，超過部分無效。租賃期限 6個(gè)月以上，而未采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃。 ? 當(dāng)事人約定了租賃期限的，為定期租賃 。且對(duì)于雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性?！? 由經(jīng)可見，房屋租賃合同被認(rèn)定為無效，一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)交還房屋，未未付的租金不再交付，超過實(shí)際使用期限交付的租金出租人應(yīng)當(dāng)返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。 常見問題解答