物業(yè)管理的成本管理(參考版)
2025-01-14 10:15本頁面
【正文】 經(jīng)審核確認(rèn)無誤后，方能予以報(bào)銷；手續(xù)不全的要求補(bǔ)辦手續(xù)；違反制度規(guī)定的不予報(bào)銷。 對(duì)于每一筆費(fèi)用的報(bào)銷，都應(yīng)通過審核原始憑證進(jìn)行控制。 （三）建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國家有關(guān)法律法規(guī)及各項(xiàng)費(fèi)用開支的特點(diǎn)，制定自身的開支審批制度，明確各項(xiàng)費(fèi)用的審批部門和各部門的審批權(quán)限。具體而言，就是根據(jù)成本預(yù)算，為各責(zé)任中心設(shè)立記載成本指標(biāo)的費(fèi)用手冊，每發(fā)生一筆費(fèi)用，就根據(jù)有關(guān)憑證核減相應(yīng)指標(biāo)，并隨時(shí)結(jié)出指標(biāo)結(jié)存額。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點(diǎn)，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理成本的控制有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點(diǎn)不同。 2） 控制指標(biāo) 單位管理成本為 元 /（ 平方米 .月 ） (4)房屋的大修周期 1） 磚木結(jié)構(gòu)： 12— 15年 2） 磚混結(jié)構(gòu)： 15— 20年 3） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 20— 25年 4） 瓦屋面及外墻： 15年 5） 平面屋： 5— 8年 6） 外門窗及油漆 5— 6年 7） 外墻粉刷： 3— 5年 8） 水電設(shè)備： 5年 9） 室內(nèi)裝修： 5— 8年 10） 中修按上述周期的 1/2至 2/3計(jì)算 11） 小修案中修上述周期的 1/5至 1/4安排 12） 房屋頭三年的小修與養(yǎng)護(hù)頻率要低 二、成本控制的原則與程序 全面控制原則 講求經(jīng)濟(jì)效益原則 責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則 例外管理原則 三、成本的日常管理 （一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。 因此 ， 午夜管理的重要理念就是 “ 切記不要讓設(shè)備帶病運(yùn)行 ！ ” 設(shè)備壞了最重要的就是在設(shè)備損壞的初期將設(shè)備盡快修復(fù) ， “多小修 ， 及時(shí)修 ， 盡量避免大修 ” 是非常重要的設(shè)備管理基本原則 2)設(shè)備成本的分類 、 養(yǎng)護(hù)成本 3)設(shè)備成本控制指標(biāo) 元 /（ 臺(tái) .月 ） 或 元 /（ 平方米 .月 ） 元 /（ 平方米 .月 ） 4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設(shè)備管理成本標(biāo)準(zhǔn) （ 5萬米以下 ） 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 多層 — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） 高層 （ 不含電梯 、 中央空調(diào) ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） — 元 /（ 平方米 .月 ） (3)其他成本控制 1） 成本控制思路 ， 即通過設(shè)置每一種成本的單位管理成本來控制成本 。 養(yǎng)護(hù)設(shè)備是最省錢的一種管理設(shè)備的方法 ， 有關(guān)資料顯示：養(yǎng)護(hù)設(shè)備所花費(fèi)的錢僅僅相當(dāng)于設(shè)備大 、 中修費(fèi)用的 1/6左右 ， 設(shè)備是養(yǎng)出來 。 e. 深圳市面上一些物業(yè)管理公司的單位人工成本 （ 5萬平方米以下時(shí) ） (2)設(shè)備管理成本的控制 1)設(shè)備成本的控制思路 ，有計(jì)劃地進(jìn)行設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，要特別注意以下幾項(xiàng)工作： 設(shè)備年度大 、 中修計(jì)劃的制定； 設(shè)備月度 、 季度維修計(jì)劃的制定； 設(shè)備運(yùn)行日志的記錄和控制。二級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。三級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。 寫字樓 :一級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。二級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。三級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。 多層 :一級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。 寫字樓：一級(jí)為 800平方米 /人；二級(jí)為 1000平方米 /人；三級(jí)為 1200平方米 /人；四級(jí)為 1400平方米 /人。 ： 多層：一級(jí)為 2022平方米 /人；二級(jí)為 2400平方米 /人；三級(jí)為 2800平方米 /人； 四級(jí)為 3200平方米 /人。 《 勞動(dòng)定額 》 作為人事定編 、 配置員工的基準(zhǔn) ， 從而基本上確保員工的飽和工作 ， 將人工成本降低至合理水平 。 平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的《 勞動(dòng)定額 》 。 按成本控制的內(nèi)容分 (1)人工成本的控制 1） 人工成本的控制思路 《 勞動(dòng)定額 》 。 （ 2）防護(hù)性控制：即制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制，就是通過制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開支的審批制度等。 （ 3）事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。 （二）成本的分類 按控制的時(shí)間特征分類 （ 1）事先控制：是 “ 設(shè)計(jì) ” 階段的控制，又稱事前控制，實(shí)在開始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達(dá)到防患于未然的目的。同時(shí)，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述 。 12月 = /平方米 .月 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。 12月 = /平方米 .
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