房地產(chǎn)投資與項目管理(參考版)
2025-01-13 07:34本頁面
【正文】 思考： ?如果有人要求你對本地的一個房地產(chǎn)項目進行投資分析，你從當(dāng)?shù)乜梢垣@得哪些有用的第二手資料？通過什么途徑可以獲得第一手資料？ 。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。 1）訪談法 2）電話調(diào)查 3）郵函調(diào)查 4）留置問卷調(diào)查 4．間接調(diào)查法 調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是通過間接方式對要了解的問題進行調(diào)查的方法。 3．直接調(diào)查法 也稱詢問調(diào)查法。這是房地產(chǎn)市場調(diào)查中廣泛采用的一種方法?？梢越栌萌珖丝谄詹樗玫降挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)資料等。是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位都進行的調(diào)查。 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。包括政策信息、金融信息和房地產(chǎn)稅收信息等。包括租金、銷售價格及價格指數(shù)、房地產(chǎn)投資收益率和資本化率、分類物業(yè)的市場成交量等。包括現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量、使用中建筑物的物理狀況、房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)、新開發(fā)房地產(chǎn)面積、拆除或改變用途數(shù)量等。包括宏觀經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)使用者信息和使用中的房地產(chǎn)數(shù)量和空置量信息。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 3）與投資項目直接相關(guān)的信息。 1）與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。 ?對于房地產(chǎn)經(jīng)營方式不同的項目，也有不同的分析內(nèi)容：出售項目注重對開發(fā)成本、銷售價格以及價格趨勢等的調(diào)查；出租項目注重對出租成本、經(jīng)營費用以及租金水平等的調(diào)查。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標(biāo)消費者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究。 ?由于房地產(chǎn)項目所處的階段不同，或者由于房地產(chǎn)項目的用途不同、經(jīng)營方式不同，因此在實際操作過程中，其分析的內(nèi)容會有所選擇、各有側(cè)重。 4）競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r； 5）各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率； 6）項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃； 7）市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求。 1）各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量、市場吸納能力和速度。城市的規(guī)劃條件。 5）自然環(huán)境。 4）文化環(huán)境。 3）經(jīng)濟環(huán)境。 2）法律環(huán)境。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測： 1）政治環(huán)境。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 從圖 22我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．市場分析的程度 進
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