房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)(參考版)
2025-01-13 07:34本頁面
【正文】 所以，收益性物 業(yè)管理的每一部分工作都應(yīng)以滿足當(dāng)前承 租人的需要并吸引未來的新承租人為中心。 一類是非營利性物業(yè)管理；另一類是營利性 物業(yè)管理，包括各種收益性物業(yè)的管理。 各類物業(yè)包括商業(yè)、寫字樓、綜合樓、 公寓樓、住宅樓（小區(qū)）、廠房等建筑物。 物業(yè)管理是物業(yè)管理經(jīng)理人受物業(yè)業(yè)主 或物業(yè)使用人的委托，依照合同規(guī)定，遵照 國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)，以經(jīng)營的方式對物業(yè) 進(jìn)行規(guī)范的管理和維護(hù)，為物業(yè)業(yè)主或物業(yè) 使用人營造舒適的工作和生活環(huán)境，提供多 層次、全方位服務(wù)的一種專業(yè)化、社會化、 企業(yè)化、經(jīng)營型的管理活動。正確樹立房地產(chǎn) 營銷理念是進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃的關(guān)鍵前提。對普通住宅項(xiàng)目促銷費(fèi)可能是 2％，而大型商業(yè)項(xiàng)目可能要達(dá)到 5％ 。 二 .促銷組合 促銷組合（即市場營銷與溝通組合） 是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售 促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方 式進(jìn)行的適當(dāng)選擇和綜合編配。 (談判 ) (3) 雙方協(xié)商一致后的簽約階段。 貸款的綜合風(fēng)險度 ＝信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 貸款期限系數(shù) 項(xiàng)目風(fēng)險等級系數(shù) 第八章 房地產(chǎn)市場營銷 一 .房地產(chǎn)銷售形式 二 .促銷組合 三 .房地產(chǎn)定價方法與策略 四 .房地產(chǎn)營銷理念 一 .房地產(chǎn)銷售形式 房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段 (1) 為使?jié)撛诘目蛻袅私馕飿I(yè)狀況而進(jìn)行 的宣傳、溝通階段。 3. 貸款綜合評價 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身之后，還要結(jié)合對企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項(xiàng)目風(fēng)險等級、貸款方式、貸款期限等因素，對項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評價。 金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的審查主要包括三個大的方面：即項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評價指標(biāo)。 個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款 和公積金住房抵押貸款兩種類型。 (1) 在建工程的抵押貸款 目前多以在建工程已完工部分連同建筑 物所處宗地的土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保。房地 產(chǎn)貸款擔(dān)保通常采用以下三種形式： （ 1）保證 （ 2）抵押 （ 3）質(zhì)押 房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押 人）以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占 有方式向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù) 履行擔(dān)保的行為。 （ 4）按貸款期限，分為短期和長期貸款。 （ 2）按貸款對象，分為單位貸款和個人貸 款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地 產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以 達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。 融資是以信用方式調(diào)節(jié)資金余缺的一種 經(jīng)濟(jì)活動，其基本特征是具有償還性。 （ 1）目標(biāo)明確 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)理個人負(fù)責(zé)制 （ 3）充分的授權(quán)保證系統(tǒng) （ 1） 計(jì)劃職能 （ 2） 組織職能 （ 3） 協(xié)調(diào)職能 （ 4） 控制職能 房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理貫穿于開發(fā)過 程的始終，其工作內(nèi)容涉及以下方面： (1)開發(fā)建設(shè)用地 (2)開發(fā)建設(shè)的法定手續(xù) (3)合同文件的準(zhǔn)備 (4)承包商的選擇 (5)現(xiàn)場監(jiān)督 (6)施工階段 (7)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段 (8)開發(fā)項(xiàng)目管理隊(duì)伍的管理 二 .工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 1. 竣工驗(yàn)收的要求 2. 竣工驗(yàn)收的依據(jù) 3. 竣工驗(yàn)收的工作程序 4. 竣工結(jié)算 5. 編制竣工檔案 第七章 房地產(chǎn)投資的資金融通 一 .房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念 二 .房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源 三 .房地產(chǎn)貸款 四 .金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容 一 .房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念 房地產(chǎn)金融是指發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的 貨幣資金和貨幣信用的融通。 風(fēng)險分析主要有兩種方法： （ 1）解析法 （ 2）蒙特卡洛法 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 一 .項(xiàng)目管理 二 .工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 一 .項(xiàng)目管理 項(xiàng)目管理是為成功的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn) 行的全過程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與 協(xié)調(diào)。 雖然，敏感性分析可以在 眾多的不確定性因 素中找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素、并判 斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益的影響程度；但敏感性 分析不能提供項(xiàng)目盈利變化可能性的大小，無法 對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險進(jìn)行定量測算，它只能起 定性說明的作用。 敏感性分析是分析和反映開發(fā)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評價指標(biāo)對其主要變量（不確定性因素） 的敏感程度的一種分析方法。有時，盈虧平衡分析也 用來分析到達(dá)目標(biāo)收益水平時項(xiàng)目的銷售 價格或租金、成本、銷售率或出租率所處 的狀態(tài)。 計(jì)算中要注意幾個時間段的關(guān)系： 開發(fā)期 經(jīng)營期 準(zhǔn)備期 建造期 租售期 重點(diǎn)掌握例 5－ 例 5－ 例 5－ 5， 會用計(jì)算器計(jì)算。 五 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 財(cái)務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和 價格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái) 務(wù)效益和財(cái)務(wù)支出，編制財(cái)務(wù)報表，計(jì)算 評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能 力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判斷項(xiàng) 目的財(cái)務(wù)可行性。 5）收款計(jì)劃的確定。 3）出租和出售的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租 售面積數(shù)量的確定。 三 .可行性研究的內(nèi)容 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包 括以下方面： 、管理費(fèi)用 四 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資
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