【正文】 ?版本管理： 本流程由銀達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，銀達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)解釋和修改。 ?信息輸入： 物業(yè)管理建議、物業(yè)管理規(guī)劃。 ?關(guān)鍵控制點(diǎn)（ CCP）： 前期介入時(shí)能將日后的管理問題提前反饋；移交接管過程中能明確界定責(zé)任；后期服務(wù)追求顧客滿意。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 33 銷售管理流程（一） 東灣公司 計(jì)財(cái)部 領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)部 外部活動(dòng) 制作項(xiàng)目營銷方案 工程部 根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行營銷配合 廣告公司及 媒體配合 Y 通過 審批 執(zhí)行銷售推廣計(jì)劃 廣告宣傳 參加房展會(huì) 公關(guān)活動(dòng) 人員推銷 售樓處建設(shè) 提供銷售數(shù)據(jù)和圖紙 N 修改 項(xiàng)目策劃書 計(jì)劃階段 推廣階段 項(xiàng)目營銷方案 設(shè)計(jì)單位 制作規(guī)劃方案 （上接 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程 》 ） 總經(jīng)辦 進(jìn)行 CI管理 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 34 銷售管理流程（二） 東灣公司 計(jì)財(cái)部 開發(fā)部 工程部 項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件 辦理項(xiàng)目 銷售許可證 和銀行談判按揭業(yè)務(wù) 客戶 銀行 進(jìn)駐項(xiàng)目進(jìn)行 貸款按揭業(yè)務(wù) 簽訂銷售合同和物業(yè)管理協(xié)議 交付 小額誠意金 銀行資信審查 銷售合同抵押 律師出具意見書 交付大額定金 交付首期房款 看房達(dá)成 購買意向 在規(guī)定期限內(nèi) 保留房號(hào) 銀達(dá)公司 推銷、介紹樓盤 收取誠意金 收取定金 收取房款 到房地局 辦理預(yù)售登記 簽訂貸款合同和保險(xiǎn)合同 協(xié)助客戶 申請(qǐng)貸款 申請(qǐng) 住房貸款 組織、監(jiān)督項(xiàng)目施工建設(shè) 銷售階段 售后服務(wù)階段 銷售合同以東灣公司為主制定，預(yù)算合同部組織評(píng)審，委托東灣公司簽訂； 物業(yè)管理協(xié)議以銀達(dá)公司為主制定，預(yù)算合同部組織評(píng)審；委托東灣公司簽訂 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 35 銷售管理流程（三） 東灣公司 計(jì)財(cái)部 開發(fā)部 工程部 客戶 銀行 組織物業(yè)公司 陪同客戶驗(yàn)收 銀達(dá)公司 陪同客戶驗(yàn)收，辦理業(yè)主入住手續(xù) 進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)的分批整理報(bào)送 到房地局辦理客戶的小產(chǎn)權(quán) 驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)證 銀行抵押 產(chǎn)權(quán)證 竣工驗(yàn)收通過，完成竣工備案 物業(yè)移交 接管工作完成 客戶入住 提供物業(yè)服務(wù) 組織制作房屋使用說明書和質(zhì)量保證書 將兩書發(fā)放給客戶 受委托發(fā)放 入住通知書 組織進(jìn)行 測繪工作 到房地局 辦理大產(chǎn)權(quán) 配合小 產(chǎn)權(quán)的辦理 客戶產(chǎn)權(quán)證的分發(fā)、管理 如果全部房款未繳清 如果全部房款已繳清 待房款繳清后將產(chǎn)權(quán)證返還給客戶 取得產(chǎn)權(quán)證 售后服務(wù)階段 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 36 物業(yè)管理流程說明 ?流程簡述： 本流程描述 XXXX公司物業(yè)管理前期介入、移交接管、后期服務(wù)的全過程。 ?信息產(chǎn)出： 各種樓書及廣告文案、銷售資料、商品房銷售合同、產(chǎn)權(quán)證書。 ?相關(guān)部門 /人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和東灣公司、工程部、開發(fā)部、銀達(dá)公司、財(cái)務(wù)部的負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人員。 ?流程目的： 確保公司項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。 項(xiàng) 目 最 終 成 本 目 標(biāo) 的 實(shí) 現(xiàn) 情 況 對(duì)比預(yù)定的目標(biāo)和實(shí)際完成情況，對(duì)各合同單位嚴(yán)格按照合同進(jìn)行獎(jiǎng)懲；對(duì)各職能部門進(jìn)行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。 確定的工程量嚴(yán)格按施工預(yù)算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎(jiǎng)罰處置需經(jīng)過有效的的審批確認(rèn)；匯總計(jì)入工程結(jié)算。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。 會(huì)商確定合理的項(xiàng)目建設(shè)成本目標(biāo)，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達(dá)，作為控制目標(biāo)。 在項(xiàng)目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項(xiàng)目投資成本目標(biāo)。 審批 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 31 項(xiàng)目建設(shè)成本控制規(guī)程 項(xiàng) 目 建 設(shè) 成 本 目 標(biāo) 對(duì)預(yù)算內(nèi)施工成本嚴(yán)格按施工預(yù)算實(shí)行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實(shí)際工程量，上報(bào)工程部審批，交預(yù)算合同部審核套量，再交計(jì)財(cái)部審核，經(jīng)總經(jīng)理審批，撥付中間工程款。 項(xiàng)目最終進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況 對(duì)比預(yù)定的目標(biāo)的和實(shí)際完成情況，對(duì)各合同單位嚴(yán)格按合同進(jìn)行獎(jiǎng)罰。 了解施工進(jìn)度情況，制定各項(xiàng)服務(wù)和控制的工作計(jì)劃。 審查 監(jiān)控工程施工的工作進(jìn)度情況； 對(duì)工程階段性里程碑時(shí)間進(jìn)行控制； 對(duì)計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度的偏差進(jìn)行質(zhì)詢，要求監(jiān)理提交進(jìn)度分析報(bào)告和進(jìn)度糾偏報(bào)告。 審查施工單位的月度和旬度進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)控各施工單位的施工進(jìn)度情況，向業(yè)主提供進(jìn)度報(bào)告； 對(duì)施工單位的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，適當(dāng)?shù)牟扇〖m偏措施，調(diào)整施工組織方案。 對(duì)總包和監(jiān)理單位制定的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)； 制定部門的工作計(jì)劃。 制定各施工階段的月度和旬度進(jìn)度計(jì)劃，并組織各分包單位施工； 對(duì)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比、分析，采取糾偏措施，用月度和旬度進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，保證項(xiàng)目階段進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 審批 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 30 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制規(guī)程 工程部 公司職能部門 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)理單位 總包單位 制定項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度計(jì)劃和網(wǎng)絡(luò)圖，提出落實(shí)總體計(jì)劃的各項(xiàng)資源和作業(yè)安排。 項(xiàng)目最終質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況 對(duì)比預(yù)定的目標(biāo)和實(shí)際完成情況，對(duì)各合同單位嚴(yán)格按合同進(jìn)行獎(jiǎng)罰。 匯報(bào) 檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量的可控性和質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性； 組織對(duì)工程質(zhì)量事故的調(diào)查； 保證甲供材料設(shè)備和分承包商的質(zhì)量； 取得質(zhì)量分析月報(bào) 了解施工進(jìn)度情況，制定各項(xiàng)服務(wù)和控制的工作計(jì)劃。 組織現(xiàn)場各施工單位進(jìn)行階段性驗(yàn)收，并監(jiān)督落實(shí)整改； 參與單位工程的最終驗(yàn)收，監(jiān)督各單位落實(shí)整改。 對(duì)總包和監(jiān)理單位制定的質(zhì)量管理制度和技術(shù)方案進(jìn)行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)。 審查總包單位制定的質(zhì)量管理制度、體系和施工組織設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目合同質(zhì)量目標(biāo) 組織實(shí)施各分項(xiàng)、分部工程施工，采用質(zhì)量預(yù)控的方法，對(duì)人、機(jī)、料、法、環(huán)各質(zhì)量影響因素，實(shí)行全面的管理，保證施工質(zhì)量； 嚴(yán)格履行三檢制，禁止不合格工序進(jìn)入下一道工序的施工。 ?版本管理： 本流程由工程部負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，工程部負(fù)責(zé)解釋和修改。 ?信息輸入： 項(xiàng)目建設(shè)總體策劃、各合同單位的合同、項(xiàng)目管理制度。 ?關(guān)鍵控制點(diǎn)（ CCP）： 明確的管理目標(biāo)；嚴(yán)格的過程管理和合同約束；嚴(yán)格的建設(shè)成果驗(yàn)收。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 24 材料設(shè)備招標(biāo)流程（二） 高層領(lǐng)導(dǎo) 材料設(shè)備部 預(yù)算合同部 供應(yīng)商 組織 現(xiàn)場開標(biāo) 初步選定 中標(biāo)單位 組織 評(píng)審?fù)稑?biāo)書 發(fā)出 中標(biāo)通知書 評(píng)估 如果談判失敗，依次選擇排名 其后的幾家談判 接受中標(biāo)書 中標(biāo)單位 參與談判 組織