【正文】 ?版本管理： 本流程由銀達物業(yè)公司負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，銀達物業(yè)公司負責解釋和修改。 ?信息輸入： 物業(yè)管理建議、物業(yè)管理規(guī)劃。 ?關(guān)鍵控制點（ CCP）： 前期介入時能將日后的管理問題提前反饋；移交接管過程中能明確界定責任；后期服務(wù)追求顧客滿意。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 33 銷售管理流程（一） 東灣公司 計財部 領(lǐng)導(dǎo) 開發(fā)部 外部活動 制作項目營銷方案 工程部 根據(jù)工程進度進行營銷配合 廣告公司及 媒體配合 Y 通過 審批 執(zhí)行銷售推廣計劃 廣告宣傳 參加房展會 公關(guān)活動 人員推銷 售樓處建設(shè) 提供銷售數(shù)據(jù)和圖紙 N 修改 項目策劃書 計劃階段 推廣階段 項目營銷方案 設(shè)計單位 制作規(guī)劃方案 （上接 《 規(guī)劃設(shè)計流程 》 ） 總經(jīng)辦 進行 CI管理 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 34 銷售管理流程（二） 東灣公司 計財部 開發(fā)部 工程部 項目建設(shè)達到預(yù)售條件 辦理項目 銷售許可證 和銀行談判按揭業(yè)務(wù) 客戶 銀行 進駐項目進行 貸款按揭業(yè)務(wù) 簽訂銷售合同和物業(yè)管理協(xié)議 交付 小額誠意金 銀行資信審查 銷售合同抵押 律師出具意見書 交付大額定金 交付首期房款 看房達成 購買意向 在規(guī)定期限內(nèi) 保留房號 銀達公司 推銷、介紹樓盤 收取誠意金 收取定金 收取房款 到房地局 辦理預(yù)售登記 簽訂貸款合同和保險合同 協(xié)助客戶 申請貸款 申請 住房貸款 組織、監(jiān)督項目施工建設(shè) 銷售階段 售后服務(wù)階段 銷售合同以東灣公司為主制定，預(yù)算合同部組織評審，委托東灣公司簽訂； 物業(yè)管理協(xié)議以銀達公司為主制定，預(yù)算合同部組織評審；委托東灣公司簽訂 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 35 銷售管理流程（三） 東灣公司 計財部 開發(fā)部 工程部 客戶 銀行 組織物業(yè)公司 陪同客戶驗收 銀達公司 陪同客戶驗收，辦理業(yè)主入住手續(xù) 進行小產(chǎn)權(quán)的分批整理報送 到房地局辦理客戶的小產(chǎn)權(quán) 驗明產(chǎn)權(quán)證 銀行抵押 產(chǎn)權(quán)證 竣工驗收通過，完成竣工備案 物業(yè)移交 接管工作完成 客戶入住 提供物業(yè)服務(wù) 組織制作房屋使用說明書和質(zhì)量保證書 將兩書發(fā)放給客戶 受委托發(fā)放 入住通知書 組織進行 測繪工作 到房地局 辦理大產(chǎn)權(quán) 配合小 產(chǎn)權(quán)的辦理 客戶產(chǎn)權(quán)證的分發(fā)、管理 如果全部房款未繳清 如果全部房款已繳清 待房款繳清后將產(chǎn)權(quán)證返還給客戶 取得產(chǎn)權(quán)證 售后服務(wù)階段 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 36 物業(yè)管理流程說明 ?流程簡述： 本流程描述 XXXX公司物業(yè)管理前期介入、移交接管、后期服務(wù)的全過程。 ?信息產(chǎn)出： 各種樓書及廣告文案、銷售資料、商品房銷售合同、產(chǎn)權(quán)證書。 ?相關(guān)部門 /人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和東灣公司、工程部、開發(fā)部、銀達公司、財務(wù)部的負責人或?qū)I(yè)人員。 ?流程目的： 確保公司項目能達到預(yù)定的銷售目標。 項 目 最 終 成 本 目 標 的 實 現(xiàn) 情 況 對比預(yù)定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。 確定的工程量嚴格按施工預(yù)算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎罰處置需經(jīng)過有效的的審批確認；匯總計入工程結(jié)算。 采取有效措施避免工程索賠和反索賠。 會商確定合理的項目建設(shè)成本目標，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。 在項目決策中，根據(jù)市場定位來明確產(chǎn)品定位，從而明確項目投資成本目標。 審批 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 31 項目建設(shè)成本控制規(guī)程 項 目 建 設(shè) 成 本 目 標 對預(yù)算內(nèi)施工成本嚴格按施工預(yù)算實行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實際工程量，上報工程部審批，交預(yù)算合同部審核套量，再交計財部審核，經(jīng)總經(jīng)理審批，撥付中間工程款。 項目最終進度目標的實現(xiàn)情況 對比預(yù)定的目標的和實際完成情況，對各合同單位嚴格按合同進行獎罰。 了解施工進度情況，制定各項服務(wù)和控制的工作計劃。 審查 監(jiān)控工程施工的工作進度情況； 對工程階段性里程碑時間進行控制； 對計劃與實際進度的偏差進行質(zhì)詢，要求監(jiān)理提交進度分析報告和進度糾偏報告。 審查施工單位的月度和旬度進度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進度情況，向業(yè)主提供進度報告； 對施工單位的實際進度進行對比分析，適當?shù)牟扇〖m偏措施，調(diào)整施工組織方案。 對總包和監(jiān)理單位制定的進度計劃進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)； 制定部門的工作計劃。 制定各施工階段的月度和旬度進度計劃，并組織各分包單位施工； 對實際進度與計劃進度進行對比、分析，采取糾偏措施，用月度和旬度進度計劃的實現(xiàn)，保證項目階段進度目標的實現(xiàn)。 審批 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 30 項目建設(shè)進度控制規(guī)程 工程部 公司職能部門 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)理單位 總包單位 制定項目建設(shè)總體進度計劃和網(wǎng)絡(luò)圖，提出落實總體計劃的各項資源和作業(yè)安排。 項目最終質(zhì)量目標的實現(xiàn)情況 對比預(yù)定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按合同進行獎罰。 匯報 檢查項目工程質(zhì)量的可控性和質(zhì)量體系運行的有效性； 組織對工程質(zhì)量事故的調(diào)查； 保證甲供材料設(shè)備和分承包商的質(zhì)量； 取得質(zhì)量分析月報 了解施工進度情況，制定各項服務(wù)和控制的工作計劃。 組織現(xiàn)場各施工單位進行階段性驗收，并監(jiān)督落實整改； 參與單位工程的最終驗收，監(jiān)督各單位落實整改。 對總包和監(jiān)理單位制定的質(zhì)量管理制度和技術(shù)方案進行審查備案，作為將來檢查控制的依據(jù)。 審查總包單位制定的質(zhì)量管理制度、體系和施工組織設(shè)計。 項目合同質(zhì)量目標 組織實施各分項、分部工程施工，采用質(zhì)量預(yù)控的方法，對人、機、料、法、環(huán)各質(zhì)量影響因素，實行全面的管理，保證施工質(zhì)量； 嚴格履行三檢制，禁止不合格工序進入下一道工序的施工。 ?版本管理： 本流程由工程部負責制定，由總經(jīng)辦負責匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，工程部負責解釋和修改。 ?信息輸入： 項目建設(shè)總體策劃、各合同單位的合同、項目管理制度。 ?關(guān)鍵控制點（ CCP）： 明確的管理目標；嚴格的過程管理和合同約束；嚴格的建設(shè)成果驗收。 XX10 ALLPKU—— XXXX公司業(yè)務(wù)流程 24 材料設(shè)備招標流程（二） 高層領(lǐng)導(dǎo) 材料設(shè)備部 預(yù)算合同部 供應(yīng)商 組織 現(xiàn)場開標 初步選定 中標單位 組織 評審?fù)稑藭? 發(fā)出 中標通知書 評估 如果談判失敗，依次選擇排名 其后的幾家談判 接受中標書 中標單位 參與談判