房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析(參考版)
2025-01-11 19:08本頁(yè)面
【正文】 作業(yè) 思考題 ：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有哪些？ 。 試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。 當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 說(shuō)明 ：房地產(chǎn)項(xiàng)目中，該指標(biāo)應(yīng)大于 ，否則需要通過(guò)短期借款來(lái)償還到期債務(wù)。 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 說(shuō)明 ：房地產(chǎn)項(xiàng)目中，該指標(biāo)應(yīng)大于 2，否則保障程度不足。 當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值） 0( ) ( 1 ) 0bP ttctC I C O i ??? ? ?? 投資起始點(diǎn)至累計(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零時(shí)的年份。 ④ 適用于開(kāi)發(fā)出租或自營(yíng)型投資的評(píng)價(jià)。 ② 對(duì)貼現(xiàn)率比較依賴。 3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率?？梢元?dú)立評(píng)判方案優(yōu)劣。 凈現(xiàn)值率（ NPVR） =NPV／ 投資額的現(xiàn)值和 2） 凈現(xiàn)值率 （ NPVR ） 說(shuō)明 ：① 說(shuō)明項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率。 ③ 絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映出單位回報(bào)。 說(shuō)明 ：① FNPV大于或等于 0，說(shuō)明獲利能力達(dá)到或超過(guò)基準(zhǔn)（目標(biāo)）收益率的要求，該方案可以接受。 【 解 】 投資利潤(rùn)率＝年平均利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100％ ＝ 650/（ 4500＋ 500） 100％＝ ％； 資本金利潤(rùn)率＝年平均利潤(rùn)總額 /資本金 100％ ＝ 650/1500 100％ ＝ ％ ； 資本金凈利潤(rùn)率＝年平均稅后利潤(rùn)總額 /資本金 100％ ＝ 500/1500 100％ ＝ ％ 。如果投資者投入的權(quán)益資本為 1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為 650萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為 500萬(wàn)元。 初始投入權(quán)益資本 7）投資回報(bào)率 ＝年凈收益 247。 資本金 5）靜態(tài)投資回收期 —— 投資回收所需時(shí)間。 資本金 說(shuō)明 ：一般對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目而言，反映特定項(xiàng)目單位資本金盈利能力，與投資者預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)率比較。 項(xiàng)目總投資 說(shuō)明 ：一般對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目而言，反映特定項(xiàng)目單位投資盈利能力，與行業(yè)平均利潤(rùn)率比較。 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等 1）成本利潤(rùn)率 ＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 247。 開(kāi)發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本－租售稅金 開(kāi)發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 說(shuō)明 ：總開(kāi)發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷售收入－銷售稅費(fèi)； 銷售凈收入＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值
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