房地產(chǎn)投資分析與決策(參考版)
2025-05-15 00:09本頁(yè)面
【正文】 i＝ s時(shí) 當(dāng) n趨于無(wú)窮時(shí)， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項(xiàng)目的投資分析 分析實(shí)例 某投資者以 5000萬(wàn)元獲得某收費(fèi)路段 25年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期望投資收益率 16％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)為經(jīng)營(yíng)收入的 15％，市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)知，該路段現(xiàn)年通過(guò)車(chē)輛為 48萬(wàn)輛，今后逐年車(chē)輛增加 5％，問(wèn)平均每輛車(chē)收費(fèi)多少即可達(dá)到投資者的收益目標(biāo)？若政府物價(jià)管理部門(mén)規(guī)定平均每輛車(chē)收費(fèi)為 20元，該收費(fèi)路段經(jīng)營(yíng)權(quán)欲通過(guò)拍賣(mài)出讓?zhuān)渌鼦l件同上，問(wèn)該投資者的最高報(bào)價(jià)為多少？ BOT項(xiàng)目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項(xiàng)目 （ 1） 設(shè)每輛車(chē)平均收費(fèi)為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車(chē)平均收費(fèi) 20元時(shí)， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝ 。i≠s時(shí) P＝ n A/(1＋ i) ［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ 思考題 結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的相關(guān)內(nèi)容 ， 從民營(yíng)企業(yè)角度 ， 試分析造成當(dāng)前這種局面的最根本原因是什么 ？ 應(yīng)如何避免類(lèi)似事件的再次發(fā)生 ？ 如果你作為縣政府的主管領(lǐng)導(dǎo) ， 你將怎樣找到保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間的平衡點(diǎn) ？ 試問(wèn)此平衡點(diǎn)的獲取有何重要意義 ？ 如果由你來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限 ， 你將如何確定 ? 結(jié)合案例 ， 請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實(shí)際工作中的注意事項(xiàng) 。 ” 一位專(zhuān)家如是說(shuō)。如何兼顧雙方？這對(duì)政府監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。定價(jià)時(shí)，我們需要科學(xué)的成本預(yù)測(cè)，充分的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)和全面的社會(huì)聽(tīng)證。 ” ? 北京天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)公用事業(yè)民營(yíng)化研究中心主任仁盛洪說(shuō)，公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)核心問(wèn)題是定價(jià)。這就是，政府決定重大事項(xiàng)，一定要科學(xué)決策、民主決策，廣泛聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)?！? 案例 —— 官司之外的話題 ? 部分群眾對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年限不滿(mǎn)，也是引發(fā)這場(chǎng)官司的一個(gè)重要原因。在四川，省政府被告到法院，也不止一次。但這場(chǎng)官司提醒我們，在依法治國(guó)的時(shí)代背景下，政府機(jī)關(guān)一定要依法行政，依法辦事。像這樣的收費(fèi)行政許可，其設(shè)定、修改、廢止，都要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行，下級(jí)政府和部門(mén)肯定沒(méi)有這個(gè)權(quán)力。在民營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營(yíng)公用事業(yè)，民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià)，才是真正值得關(guān)注的話題。 ? 為此，一些人聯(lián)名向有關(guān)部門(mén)投訴，要求對(duì)大橋的投資金額重新審計(jì)，并重新核定收費(fèi)年限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同樣在內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?400多輛公交車(chē)經(jīng)過(guò)兩座橋，每年也只收過(guò)橋費(fèi) 10萬(wàn)元。而按批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公司一年得支付 100萬(wàn)元的過(guò)橋費(fèi)。 ? 縣公共汽車(chē)公司也認(rèn)為大橋收費(fèi)過(guò)高。資中佳和出租車(chē)公司今年在給縣委縣政府的緊急報(bào)告中表示：如沱橋公司按趟次收費(fèi)，100%車(chē)主堅(jiān)決不答應(yīng)；如按每月每車(chē)包干交費(fèi) 550元， 47%的車(chē)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，難以經(jīng)營(yíng)。大橋收費(fèi)太貴，又不降價(jià)，我們根本交不起。鑒于沱橋公司已經(jīng)起訴縣政府，縣里愿意通過(guò)法律途徑妥善解決這一問(wèn)題。 ? 資中縣的另一位主要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，今年縣里領(lǐng)導(dǎo)班子受到很多來(lái)信和投訴，對(duì)沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)年限等問(wèn)題反映強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)班子從關(guān)心群眾疾苦出發(fā)，要求九達(dá)公司對(duì)公交、出租、三輪車(chē)等進(jìn)一步給予優(yōu)惠。資中縣縣長(zhǎng)王和平說(shuō)： “ 前 9次我們與沱橋公司負(fù)責(zé)人溝通得很好，不知道為什么這一次鬧得這么僵，最后把我們告上了法院。再說(shuō)，縣政府向經(jīng)營(yíng)三輪車(chē)的業(yè)主收取了上萬(wàn)元的高額費(fèi)用，憑什么一再要求我們降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈不成了政府請(qǐng)客，卻讓民營(yíng)企業(yè)買(mǎi)單？ 7月中旬，沱橋公司將資中縣政府告上了法院，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)被
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