【正文】 主推案名 英倫皇家花園 釋義： 這是阜寧首席高端住宅項(xiàng)目， 它的目標(biāo)就是成為阜寧高檔生活樣板社區(qū)， 以英倫氣質(zhì)體現(xiàn)出品質(zhì)社區(qū)的華麗感覺， 與高端生活方式相吻合 ?? SLOGN 開啟一個(gè)城市的生活理想 在。 有些人一輩子難以企及。英倫建筑。有些人卻生而享有?；适倚帐?。 英國皇室女騎士徽章 品味英倫 英倫。 樣板社區(qū)： 高檔生活觀定性訴求。 智能科技： 智能報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電梯智能停層、系統(tǒng)等高科技運(yùn)用，科技以人為本，引領(lǐng)區(qū)域居住潮流。 目標(biāo)承載要素 20萬方 —— 恢宏大盤巨制，首開高端居住先河 雙學(xué)校 —— 左右書香，省重點(diǎn)阜寧中學(xué)，新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中近在咫尺 城南核心 —— 區(qū)域發(fā)展向好性，未來優(yōu)越可以預(yù)見 中央行政區(qū) —— 周邊公安局、檢察院、教育局等行政單位林立 科技以人為本 —— 率先引入科技智能化 首創(chuàng)鄰里中心 —— 一站式生活所需 首創(chuàng)雙會(huì)所配套 —— 健康、生活雙主題 阜寧首席純正英格蘭建筑風(fēng)格，高尚居住典范 產(chǎn)品總精神 20萬方 /人文 /智能化 /雙會(huì)所 /樣板社區(qū) 總精神釋義 20萬平方： 大盤氣勢，生活樣板前提基礎(chǔ)。 城市現(xiàn)代化： 城市發(fā)展的重要標(biāo)志就是其現(xiàn)代化程度。 有雄厚的企業(yè)實(shí)力做后盾 ， 有良好的品牌形象做支撐 ， 加上高品質(zhì) 、 高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品 ， 我們沒有理由不成功 ！ 制定目標(biāo)的理由 項(xiàng)目形象塑造 高檔標(biāo)準(zhǔn)化： 城市沿著我們制定的標(biāo)準(zhǔn)前進(jìn)。 企劃目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 打造阜寧首席樣板社區(qū) 從而開啟一個(gè)城市的生活理想 一座巍然聳立的生活樣板 承載阜寧城市化輝煌進(jìn)程 隨著政府的規(guī)劃，城南躍升新中央行政區(qū)，成為新型品質(zhì)住宅聚集區(qū)， 教育與生活配套完善，交通便捷，居住氛圍濃郁， 本案勢必阜寧高品質(zhì)生活區(qū)的代名詞。 總目標(biāo)： 使本項(xiàng)目成為 阜寧 第一樓盤； 使企業(yè)成為 阜寧 第一開發(fā)商； 打造 阜寧城市生活的樣板社區(qū) 。 人性化 —— 科技以人為本 在本項(xiàng)目中，完全可以通過引進(jìn)智能化設(shè)備來突顯項(xiàng)目的科技感，倡導(dǎo)科技以人為本的人性化，使所有居住在本社區(qū)的業(yè)主都能體驗(yàn)到科技智能化帶來的生活品質(zhì)感受。 引言 企劃思路 在“主題性 +高品位 +人性化 +差異化”的產(chǎn)品定位基礎(chǔ)上， 將其進(jìn)行整合，賦予項(xiàng)目具有一定高度的建筑主題訴求，賦予產(chǎn)品品質(zhì)生活訴求， 從而成就阜寧首席高品質(zhì)生活！ 企劃思路分解 主題性 —— 英倫建筑風(fēng)格 英倫建筑以其華麗的建筑設(shè)計(jì)和表現(xiàn)，及獨(dú)到的品質(zhì)感成為高檔建筑的代表，以英倫建筑風(fēng)格定義本項(xiàng)目，作為主題建筑風(fēng)格，將起到引人矚目和品質(zhì)高貴的作用。 頌唐觀點(diǎn) 之人性化結(jié)論 企劃篇 在研展報(bào)告的詳細(xì)分析中，我們可以看出，本項(xiàng)目將打造成阜寧城市生活的標(biāo)桿，成為阜寧市民為之向往的生活典范。 會(huì)所示意圖 通過政府指導(dǎo)引入外來中型超市，配合生活便利性為主的商業(yè)化店鋪，利用周邊各行政中心帶來的良好契機(jī)，發(fā)展鄰里中心概念的綜合性服務(wù)商業(yè)。大廈二層的鄰里家居生活館是鄰里中心公司為園區(qū)居民精心打造的專業(yè)家居生活廣場，使其“足 不出戶”便可以挑選到琳瑯滿目的家居用品與飾品，建筑面積約 4000平米， 22家品牌廳店讓園區(qū)居民體驗(yàn)“家文化公園”。 大廈的成功開業(yè)，是公司在堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)投入、市場化運(yùn)作的發(fā)展機(jī)制下，自行建設(shè)發(fā)展的首次嘗試，成為鄰里中心發(fā)展史上一個(gè)新的起點(diǎn)。鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環(huán)境污染、噪音擾民等問題，更改善了人居環(huán)境和城市面貌，營造出一種和諧發(fā)展的商業(yè)氛圍。如世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味等等。 蘇州鄰里中心新城大廈 —— 位于園區(qū)現(xiàn)代大道 158 號(hào)， 1998 年 5 月 30 日開業(yè)運(yùn)營，建筑面積約 21,000 平方米。三層 4000平米，突出文化休閑和培訓(xùn)功能。直接服務(wù) 4000多戶小區(qū)住戶與幾十家 外資企業(yè)。 蘇州鄰里中心沁苑大廈 —— 位于園區(qū)星港街 278號(hào)， 2022年 5月 30日開業(yè)運(yùn)營，建筑面積 11800平方米。 ? 將生活便利服務(wù)引進(jìn)會(huì)所機(jī)制，形成 24小時(shí)便利店夜?fàn)I模式，讓區(qū)域內(nèi)未來的生活商業(yè)有發(fā)展前景。盡管有很多項(xiàng)目都擁有自己的會(huì)所服務(wù)，但真正能夠運(yùn)作的卻是聊聊無幾，最主要原因是其操作不得法而導(dǎo)致成本的失控。 劃時(shí)代的含義不僅僅停留在宣傳層面，對(duì)于初級(jí)市場的客群而言，眼見為實(shí)的營銷是非常重要的差異化體驗(yàn)，從而才能在區(qū)域市場中穩(wěn)占高端形象。 特別是在蓄水期，如何從茫茫人流中淘得真金，關(guān)鍵就是整個(gè)營銷過程的思考到位，執(zhí)行到位，服務(wù)到位。 頌唐歷來講求團(tuán)隊(duì)精神與團(tuán)隊(duì)合作，所有項(xiàng)目的營銷都經(jīng)過一絲不茍的執(zhí)行來完成。 立求產(chǎn)品立面能夠提前展示，確保品質(zhì)前提 人性化 其次，率先使用智能化配套管理 力求體現(xiàn)產(chǎn)品的科技化附加值。 在產(chǎn)品的立面上，可采用有品質(zhì)感的石材與瓷磚貼面，不但能形成較好的外觀效果，而且對(duì)整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)感都有很大的提升。人們懷著敬佩的心情稱劍橋?yàn)椤白匀豢茖W(xué)的搖籃”） ? 多層住宅區(qū) — 牛津后街區(qū) （牛津大學(xué)是英國歷史最為悠久的大學(xué)，劍橋大學(xué)正是由牛津大學(xué)中的一部分教學(xué)人士分創(chuàng)開啟的，多著名的人物曾就讀于牛津，其中包括 4位英國國王、 46位諾貝爾獎(jiǎng)獲得者、 25位英國首相、 3位圣人、 86位大主教以及 18位紅衣主教） ? 多層洋房區(qū) — 溫莎花園區(qū) （玫瑰為英國的國花，而溫莎花園作英國皇室的一個(gè)重要景點(diǎn)凝聚了英格眾多的人文內(nèi)涵，莊園主義與紳士風(fēng)度在其間體現(xiàn)得淋漓盡致，同時(shí)也體現(xiàn)出了高端生活文化的重要象征） 小區(qū)定義命名 人性化 NO3：高定位 人性化 什么才是項(xiàng)目的高定位？ 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來說，應(yīng)該是其本身的定位，語言上的推斷并非是定位的最終表達(dá)，項(xiàng)目本身的價(jià)值體現(xiàn)才是真正的高定位。 綜合上述，為了突出產(chǎn)品的主題性，結(jié)合學(xué)區(qū)房概念，我們將整個(gè)小區(qū)以英倫主題景觀進(jìn)行創(chuàng)意命名： ? 小高層住宅區(qū) — 印象劍橋區(qū) （劍橋大學(xué)是世界十大名校之一，哺育出牛頓、達(dá)爾文這樣開創(chuàng)科學(xué)新紀(jì)元的科學(xué)大師。 第四，通過高檔物業(yè)的體現(xiàn)去吸引區(qū)域內(nèi)甚至是區(qū)域周邊客群的目光。 其次，我們?yōu)榱颂嵘麄€(gè)小區(qū)的價(jià)值與內(nèi)涵品質(zhì)。 本項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目區(qū)位：地塊位于阜寧縣城新區(qū) 南至新興路，北臨緯二路； 東至城南九路，西臨經(jīng)六路。 總結(jié)前文所述三點(diǎn)差異化的施行要點(diǎn)，做成控制成本卻不失品質(zhì)感的多元化高端社區(qū)方是我們最大差異化特征。 100平米多層兩房 廳房全朝南 超大露臺(tái)式洋臺(tái) 高品位 頌唐觀點(diǎn) 之差異化結(jié)論 打造優(yōu)秀的差異化就是為了鋪好以后的營銷之路。 優(yōu)秀的產(chǎn)品亮點(diǎn)可以有效脫出市場周邊的壓制，至少在整體上會(huì)顯示亮點(diǎn)，并以此引導(dǎo)消費(fèi)群的購買意識(shí)，而這種優(yōu)勢是通過不同類型的產(chǎn)品特征去引導(dǎo)的。 不管是入戶花園，還是私家領(lǐng)地，都是提升這種價(jià)值的表現(xiàn)，誰不希望用便宜的價(jià)格獲取高價(jià)值的物品呢？ 因此， 我們?cè)趹粜脱芯可弦残枰岢珔^(qū)域中尚不完整的多層次空間、錯(cuò)層空間等等，如果條件需可，也可以加入一梯一戶、大景觀飄窗、平臺(tái)式陽臺(tái)等高品質(zhì)空間元素。 3. 有實(shí)際價(jià)值的亮點(diǎn) 能夠達(dá)到中高檔物業(yè)水準(zhǔn)的客群都有自己獨(dú)特的鑒賞力和價(jià)值觀，我們需要從中把握客戶所需才能做好后續(xù)營銷。 通過一系列的紳士文化、莊園文化、下午茶文化的細(xì)致塑造，形成以多形態(tài)多層、花園洋房為主要品質(zhì)物業(yè)， 以此達(dá)到價(jià)值提升目的，并尋求破冰點(diǎn)打動(dòng)針對(duì)客群，引起其中共鳴，這就是多類型特色化的產(chǎn)品線成功目標(biāo)。 2. 產(chǎn)品線要做豐富 區(qū)域內(nèi)的競爭相當(dāng)激烈，加上未來地區(qū)的開發(fā)力度，多種市場壓力下，若沒有相應(yīng)的特色去支撐，產(chǎn)品很快就會(huì)陷入競爭僵局。 很多開發(fā)商在面臨景觀建設(shè)時(shí)都抱怨其成本之高，但是如果將景觀進(jìn)行再編輯，再處理后，只要表現(xiàn)力到位，其它普通綠化幾乎是可以一筆帶過的。 因此，我們?cè)诓町惢瘜用嫔希饕褪且渣c(diǎn)為突出攻勢，利用每一個(gè)優(yōu)勢來做好營銷文章，且考慮好成本控制。 我們的項(xiàng)目就是在市場供求影響下去尋找屬于自己的差異化，差異化在產(chǎn)品層面上，主要是物業(yè)類型的多樣性與高尚性，因此我們的差異化主要體現(xiàn)在： ? 擁有生活高度、尊貴私家領(lǐng)地概念的風(fēng)格景觀房 ? 品味生活自然的花園 5+1型高端多層退臺(tái)式洋房 ? 實(shí)用便捷卻不失情調(diào)的小高層建筑 我們的差異化 ： 要做好產(chǎn)品差異化主要是從三個(gè)方面去著手： 1. 錢要用在刀刃上 有限的資金只能投入在產(chǎn)品重點(diǎn)特色上，無論是建筑立面還是景觀布置，突出重點(diǎn)才是最重要的。 ? 隨著城南新區(qū)的逐步擴(kuò)張，區(qū)域前景值得期待，足夠的產(chǎn)品調(diào)性可以引起區(qū)域高端置業(yè)者眼線關(guān)注本區(qū)域。 頌唐觀點(diǎn) 之主題性結(jié)論 NO2：差異化 幾乎所有的開發(fā)商都提出了各個(gè)項(xiàng)目的差異化攻略，沒有差異化的產(chǎn)品會(huì)直接面臨市場激烈而殘酷的競爭。 下午茶文化 通過建筑元素與人文景觀的表達(dá)，我們突出生活欲望的表現(xiàn)，以此來體現(xiàn)整個(gè) “ 英倫印象 ” 主題。 我們?cè)趹?yīng)用下午茶文化的韻味時(shí)，更多的是體現(xiàn)一種生活的感覺， 放松的、慵閑的、品質(zhì)的、自然的。 英國的下午茶文化由來已久，她已經(jīng)成為了英國上流社會(huì)的午后交際的代名詞，同時(shí)也是一種品味生活的態(tài)度。 莊園文化 第三，任何一座英式莊園都不會(huì)給予人太多生硬的鄉(xiāng)村氣息，便如眾多紳士們都會(huì)沖著 《 蝴蝶夢 》 去描繪達(dá)西先生彭伯里莊園的規(guī)模和奢華 ， 而莊園文化更重要注重的是各個(gè)小品景觀的點(diǎn)睛， 一座卡梅斯的石像就能讓整個(gè)莊園擁有神圣而高尚的騎士精神。 紳士文化 人文景觀方面，我們建議采用英式莊園風(fēng)采，其主要的優(yōu)勢在于三點(diǎn)： 首先， 英式莊園以構(gòu)架嚴(yán)謹(jǐn)聞名于世，無論從外形、色調(diào)、品質(zhì)等方面都給予人端正祥和之感， 而這種感覺對(duì)于較為保守的無錫及周邊客群而言，是比較容易接受的。 這樣的售樓處擁有了相當(dāng)?shù)母叨绕瘘c(diǎn)，而且在第一時(shí)間給予眾人一種英倫感受。 紳士文化 這種優(yōu)雅的表達(dá)恰恰隱喻的就是英國向來注重的紳士文化，紳士文化以禮儀形態(tài)為重，而建筑元素表達(dá)的優(yōu)雅與自然嚴(yán)謹(jǐn)性就很好體現(xiàn)了這種紳士文化。 主題分析： 因此我們推薦采用 英倫印象主題 主題性 英倫主題主要是體現(xiàn)了三種文化特征： 紳士文化 莊園文化 下午茶文化 所以我們將主要的建筑風(fēng)格人文景觀與這三種文化特征結(jié)合起來。 “ 英倫印象 ” 主題還擁有很好的親和力， 受眾體比較容易接受此類的人文風(fēng)格，其表現(xiàn)形式上的多樣性遠(yuǎn)超其它主題，通過主題建筑、主題景觀的表達(dá)，很容易就能達(dá)到高品味的人文底蘊(yùn)。 譬如清華名仕苑，盡管相關(guān)小高層營銷進(jìn)度不是非常理想，但是從現(xiàn)場可知，開發(fā)商是有意要賦于該項(xiàng)目一個(gè)主題調(diào)性的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目中也含有類中式的物業(yè)類型與學(xué)區(qū)房概念，只是限于市場消費(fèi)慣性問題而尚未建立完善的營銷調(diào)性。 客戶所期待的社區(qū)是富有韻味的主題性高檔社區(qū)！ 三、從營銷主題面分析 : 已經(jīng)有數(shù)個(gè)高級(jí)物業(yè)產(chǎn)品在營銷中強(qiáng)調(diào)主題性的表達(dá)了。 通過現(xiàn)場調(diào)查得知，即便是普通購房置業(yè)者，也已經(jīng)不滿足現(xiàn)有的小區(qū)格局，如果有更好更理想的主題性物業(yè)，完全能夠吸引到客戶眼球，并進(jìn)而推廣。 市場急需一個(gè)擁有主題性的高檔物業(yè)來提高區(qū)域面的價(jià)值！ 為什么我們需要一個(gè)主題性 ? 二、從客戶面分析 : 區(qū)域的高端置業(yè)者需要一個(gè)擁有主題性的高檔物業(yè)社區(qū)。 而在區(qū)域市場中，主題性產(chǎn)品的構(gòu)思還沒有完全確立，尚無哪個(gè)開發(fā)商能夠設(shè)定自己產(chǎn)品概念，這是一個(gè)非常明顯的市場空白。 產(chǎn)品篇 根據(jù)市場 SWOT的指導(dǎo)，我們需要各層面的產(chǎn)品定義與包裝 具體將包括： ? 項(xiàng)目的主題性 ? 細(xì)節(jié)的差異化 ? 產(chǎn)品的高定位 ? 營銷的人性化 NO1：主題性 一、從市場面分析 : 本區(qū)域內(nèi)并沒有特色主題的物業(yè)產(chǎn)品。利用阜寧城區(qū)和新區(qū)的樓價(jià)差，來突破區(qū)域需求總量的限制和區(qū)域市場供需失衡的威脅。以此四點(diǎn)來形成與當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有項(xiàng)目的區(qū)隔。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該突出四點(diǎn)，即“差異化、主題性、高品位、人性化”。 T4：客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知還需一段時(shí)間 客戶對(duì)于城南新區(qū)尚存不成熟、生活條件未達(dá)到社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)而心存疑慮，從而影響客戶對(duì)整個(gè)區(qū)域的價(jià)值認(rèn)知。 但該區(qū)域成熟需要一定的時(shí)間來使條件實(shí)現(xiàn)和市場培育。新的市場面將帶來行業(yè)整合威脅。 從宏觀上本項(xiàng)目就面臨一個(gè)很大市場威脅 ―― 市場需求不足。我們?cè)谧霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷推廣時(shí)，可以充分吸收現(xiàn)有商品住宅項(xiàng)目提供的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 這是我們不能夠放過的一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。在目前阜寧房地產(chǎn)市場中，物業(yè)管理、社區(qū)商業(yè)配套、社區(qū)內(nèi)部景觀等軟性服務(wù)方面存在著很大的市場空白。 市場存在需求而產(chǎn)品尚為空白，使得本項(xiàng)目面臨一個(gè)很好的市場介入機(jī)會(huì)。這類人群選擇商品住宅的購買動(dòng)機(jī)，除了改善居住條件之外，更深層次的緣由是追求心理滿