【正文】 工人員、務商人員的收入受到很大影響，再加上目前房地產(chǎn)業(yè)很可能面臨著反彈后期的疲軟。 T3：區(qū)域成熟尚需一定時間 雖然遠期規(guī)劃使阜寧城南新區(qū)具有很強的發(fā)展前景。這個過程時間的長短對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來無法預期的市場威脅。 項目 SWOT對策分析 ■ S1＋ S2＋ S3＋ S4＋ O3＋ O4 → 應對 W1＋ W3 依靠項目自身各方面的優(yōu)勢和區(qū)域高端住宅市場存在的空白， 突出本項目軟性服務的提升，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，用先進的物業(yè)管理等軟性服務和主題性鮮明的產(chǎn)品及景觀概念，吸引區(qū)域及周邊高端客戶群體 ，來克服本項目進入市場較晚，失去市場先機的劣勢、周邊大體量安居房給本項目帶來的客觀競爭威脅和區(qū)域市場供需失衡的威脅。 差異化是指從物業(yè)形態(tài)到景觀環(huán)境，都與現(xiàn)有商品房小區(qū)有一個區(qū)隔；主題性是指無論小區(qū)的物業(yè)建筑風格，還是景觀營造，都有一個鮮明的主題，用以拔升本項目的檔次；高品位，就是從硬件的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化成軟性的優(yōu)勢，使本項目在當?shù)刂苓吋皡^(qū)域樹立高端物業(yè)產(chǎn)品的形象；人性化即是指小區(qū)細節(jié)設計、景觀營造、物業(yè)管理服務和商業(yè)物業(yè)規(guī)劃等等，給出阜寧完全沒有出現(xiàn)過的優(yōu)質(zhì)住宅樓盤。 ■ O1＋ O2＋ O4＋ O5 → 應對 W2＋ T1 由于項目體量相對本區(qū)域的需求量比較大， 因此建議拉長開發(fā)節(jié)奏，并且利用本區(qū)域的規(guī)劃優(yōu)勢和未來機會，積極擴大本項目的目標客戶區(qū)域，尋找部分新區(qū)客群， 并且依靠良好的物業(yè)管理、交通設施配套來鞏固這個目標群體。 ■ S4＋ O1＋ O2 → 應對 T3＋ T4 充分利用本項目基地地塊方正的優(yōu)勢，擴大產(chǎn)品線類型 ，并配合整體經(jīng)濟形勢向好發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃帶來的機遇，規(guī)避行業(yè)整合風險和區(qū)域不成熟的威脅。 無論是 “ 盛世嘉園 ” 還是 “ 帝景藍灣 ” ，都缺乏自身的特色主題，以至于區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)品均落入大流，無法從市場的框架中脫穎而出。 沒有概念的產(chǎn)品和不成熟的市場急需一個主題性產(chǎn)品敲開高端物業(yè)概念的大門，開創(chuàng)新的市場局面。 盡管阜寧城南新區(qū)人口不多，但是存在著一批相對高收入人士，他們目前的居住品質(zhì)并不是很理想，在區(qū)域內(nèi)又缺乏高品質(zhì)主題社區(qū)。 客群的需求來自于市場面，一個主題性的高檔物業(yè)社區(qū)帶給區(qū)域的將是一種突破性發(fā)展，客群會根據(jù)不同的主題內(nèi)涵去理解產(chǎn)品的特色與調(diào)性，個人喜好的傾向完全受主題性的影響而偏斜。 譬如奧洋歐洲花園，西班牙地中海風格的主題性使得整個產(chǎn)品富有更深的內(nèi)涵和誘力，本產(chǎn)品之所以有不錯的前期影響力，很重要一點就是牢牢把握了項目的主題性，使其在品質(zhì)面更勝人一籌。 目前的區(qū)域產(chǎn)品只有在主題性的支撐下才有更大的發(fā)展空間！ 綜上述三點，無論從市場面、客戶面、產(chǎn)品面，我們的產(chǎn)品需要一個很好的主題性來支撐！ 任何一個高檔的社區(qū)或是私家領地，都需要一個上佳而有特色的主題 一個優(yōu)秀的主題，絕對是一個頂級物業(yè)的靈魂 那我們需要一個什么樣的主題呢？ 一 個完美的社區(qū)主題概念主要包括以下幾個方面： 1. 建筑外觀的表達 2. 空間風格的表達 3. 綠化及花園的表達 4. 人造景觀的表達 5. 配套造型的表達 6. 小品造型的表達 7. 人文內(nèi)涵的表達 我們所用的主題必須符合以下幾個條件： ? 擁有相當?shù)闹? ? 擁有相當?shù)钠焚|(zhì)性 ? 能夠給企劃表達帶來突破 ? 擁有與眾不同的特色 ? 擁有后期營銷宣傳的延續(xù)性 ? 能夠引起品味客群的共鳴感 ? 能夠有多途徑的表現(xiàn)形式 目前，在房地產(chǎn)項目應用比較成熟的幾種主題表達： ? 英倫印象（以表達純正的英格蘭建筑風格為主） ? 法蘭西浪漫情懷（以表達巴黎式的時尚與浪漫為主） ? 加州溫馨系列（以洋房與私家花園相結(jié)合的形式為主） ? 威尼斯風情（以水景與建筑混為一體的風格為主） ? 東南亞體驗（以南亞雕像與宗教芭堤雅式建筑的風格為主） ?? 等等 在上述主題中， “ 英倫印象 ” 是為人較熟悉的主題之一，在上海松江區(qū)域有專門的英倫主題鎮(zhèn)，而在無錫也有美新玫瑰大道等英式概念居住小區(qū)，英式風格的社區(qū)之所以如此受歡迎，主要是其擁有高尚的情懷與優(yōu)秀的表達形式，而且 對于景觀硬件而言與其它主題相比成本容易控制，但是表現(xiàn)力卻擁有足夠的視覺沖擊力。 而項目區(qū)域本身的區(qū)域情況與地塊地貌總體來看，擁有相當多的配套元素，如學區(qū)概念，良好的地形等，一個優(yōu)秀的社區(qū)主題完全能使項目變得更富有吸引力， 而且與其它產(chǎn)品能夠拉開檔次，避免卷入價格旋渦。 主題內(nèi)涵 建筑的表現(xiàn)就是整個項目的基本內(nèi)涵的體現(xiàn)，因此，我們在設定建筑風格的時候，就要加入各種英倫特有的優(yōu)秀建筑元素，如方正而優(yōu)雅的紳士風度： 紳士文化 方正的建筑形式 美觀的英式斜頂造型 沉穩(wěn)的四角堡形態(tài) 大氣的皇家拱門 英倫特有的紳士性質(zhì)建筑元素： 紳士文化 華麗的尖頂塔 充滿異國情調(diào)的多方形景觀窗 皇家氣質(zhì)的會所中廳 當然，我們沒法完全把所有的英倫建筑元素都融合到項目中去，但是我們可以把主要表達部分去細化突出，其它方面可以用簡化的手法去勾勒。 我們更可以把這些建筑元素體現(xiàn)到售樓處上，譬如倫敦古老代表 —— 大笨鐘。 這就是一個在建筑表現(xiàn)上的精神堡壘。 莊園文化 其次，英式莊園最為出名的是天然草坪與林地河流相結(jié)合的流暢之美， 這種美主要體現(xiàn)在自然景觀整體布局的大氣上， 所謂皇家園林講究的就是方正的皇者格局。 莊園文化 主題性 其實綜合以上所述，我們把紳士文化與莊園文化結(jié)合起來去領略，就是英式生活的典范 —— 下午茶文化。 下午茶文化 英式下午茶更多的是在露天小聚，一頂大陽傘，小圓木桌，幾張軟椅，一壺咖啡，數(shù)片糕點 ?? 其實這是一種上流生活的要求，也是高尚品味的典范。 這是生活方式與生活理念的引導，結(jié)合當?shù)乇旧淼纳钐匦裕a(chǎn)生足夠的生活圈共鳴，以此達到項目形態(tài)上的與眾不同和價值層面的更高提升。 紳士文化、莊園文化、下午茶文化在其中將上升為一種精神面，而且這種感覺將成為上層優(yōu)雅生活的理念。 這個區(qū)域中最有價值的差異化是什么？ 我們的差異化在哪里？ 我們怎樣來做好一個項目的差異化？ 根據(jù)前期市場面觀察，我們知道當?shù)氐淖≌灾械蜋n小區(qū)為主要形式，這與當?shù)氐拈_發(fā)前景和開發(fā)力度有關，但隨著城南新區(qū)的逐步擴張，我們還是能夠找到區(qū)域各個物業(yè)的差異化所在： ? 目前這個區(qū)域中尚無優(yōu)秀的高尚住宅小區(qū) ? 區(qū)域內(nèi)的中低檔物業(yè)無論從景觀面還是建筑的品質(zhì)面，都沒有太多的特色與價值體現(xiàn) ? 區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品如別墅級、洋房級等是存在空白點的。 區(qū)域中最有價值的差異化： 因此，本區(qū)域內(nèi)最大的差異化在于： 同質(zhì)化的中低檔物業(yè)產(chǎn)品已近飽和，高品質(zhì)住宅小區(qū)的需求已逐漸顯露。 如果要求面面俱到，盡善盡美，產(chǎn)品體系當然會做得非常到位，但是相應成本會大幅提高，這會導致差異化的不平衡。 差異化的施行要點 以矩形造型的綠化帶，以迷宮式的草坪鋪設都是屬于英式的花園結(jié)構(gòu)，多幾何形與規(guī)則形的構(gòu)造都體現(xiàn)了很多的創(chuàng)意內(nèi)涵，而其表達的元素卻是地道的英倫風情。 因此，對于社區(qū)的正大門、商業(yè)街鋪等容易出效果的感覺視覺點應該著力包裝宣傳，再配合未來項目實景，達到品質(zhì)亮點的突出。 我們的產(chǎn)品線是建立在一個有明確主題與明確營銷概念上的優(yōu)勢點，因此在上述的“英倫印象”中，突出英倫主題的尊貴、自然、大度與閑適成為了重中之重，而產(chǎn)品類型應該盡量避免與周圍物業(yè)的直接競爭。 5+1式花園洋房、風格多層住宅、觀景小高層 ?? 種種產(chǎn)品類型所要體現(xiàn)的就是高品質(zhì)下的多元化，客戶完全可以從中感受各個不同物業(yè)類型的價值。而對于區(qū)域及周邊客戶而言，物業(yè)產(chǎn)品有實際價值的亮點才會有更心動的理由。這些都將成為差異化的優(yōu)勢。 如退臺式的花園洋房加入經(jīng)濟型的中型面積躍層，普通小高層產(chǎn)品中加入大景觀飄窗陽臺等等。差異化的體現(xiàn)可以拉開與其它項目檔次，并以此獲得高端置業(yè)者的認可。 我們完全可以借此開擴項目發(fā)展，使其并不僅僅只是關注區(qū)域市場客群，憑借高人一等的差異去收集客戶，使其差異化特征成為項目表達的一大賣點，并放大這種不同，在產(chǎn)品表達上塑造出足夠震撼人耳目的品質(zhì)物業(yè)。 項目土地面積： 容積率： 建筑密度 35% 綠化率 35% 項目建筑面積： 19萬方 項目限高： 45米 根據(jù)主題性的配置與差異化的結(jié)論，加上以后營銷方略思考，我們能夠得出以下的物業(yè)形態(tài)選擇： 1. 高品味高格調(diào)觀景多層住宅 2. 新風格新體驗的景觀式 5+1型花園英式多層洋房 3. 經(jīng)濟實惠卻不乏氣質(zhì)的小高層 4. 滿足小區(qū)及周邊的商業(yè)裙房 為什么我們會有如此多的物業(yè)類型體現(xiàn)？ 首先，我們?yōu)榱吮荛_區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的直接競爭。 第三，我們需要合理的成本支出得到更高的利益回報。 最后，高檔產(chǎn)品線的市場前景佳，并能夠在營銷上提供豐富產(chǎn)品面而層層推進。 60多位諾貝爾獎金得主曾在劍橋留下了足跡，這在全世界都是少有的榮光。 哪如何去做項目的高定位？ 人性化 首先，產(chǎn)品用材用料方面要有品質(zhì)。 這包括裙房商鋪的立面外觀，同樣也需要用品質(zhì)材料去表達其不一般的價值。 ? 可視對講門禁系統(tǒng) ? 閉路監(jiān)控系統(tǒng) ? 周界紅外安保系統(tǒng) ? 煤氣泄露報警系統(tǒng) ? 三表遠傳系統(tǒng) 此配置成本僅 40元 /平米，但增加了100元 /平米的售價 人性化 第三，營銷過程要講究到位。 一線的售樓人員更注重企業(yè)的形象與項目檔次，不管是一站式服務還是全程微笑引導，都本著以客戶為重的理念，用心溝通。 通過產(chǎn)品用材用料與智能化配套打造的硬件差異化，加上營銷客服過程的軟件差異化，將本案完全與周邊類安居形象區(qū)隔開。 頌唐觀點 之差異化結(jié)論 人性化 除此以外，對高定位的項目而言，更重要體現(xiàn)的不僅僅是硬件上的到位， 對于相關的配套、物業(yè)等要求也會有相應的提高，所以我們在體現(xiàn)品質(zhì)的時候還要注意到其中精神面的事物，譬如： 服務的 人性化 人性化 NO4：人性化 商業(yè)鄰里中心會所機制 綜合以上，其實最能體現(xiàn)這人性化服務的小區(qū)配套就是其中的商業(yè)鄰里中心會所機制。 我們提議： ? 應該做一個符合生活所需的商業(yè)鄰里中心會所機制，引進優(yōu)秀的配套商家，如美容生活館、咖啡廳茶餐廳、健身設施等等。 ? 引進中型超市，附合區(qū)域客群的購物需求，分流老城區(qū)的客源擠壓，并通過營銷面進行推廣，使其成為項目賣點之一。 大廈位于園區(qū)主干道現(xiàn)代大道金雞湖大橋西堍，在中天湖畔花園、新加花園、沁苑小區(qū)等住宅小區(qū)及北部工廠區(qū)的環(huán)抱之中。沁苑大廈樓高三層 ,一層、二層各 2022平方米，鄰里生鮮、超市、銀行、衛(wèi)生所、文體中心等 12項居住配套功能齊全。目前提供 ACCA國際會計師認證培訓、外語語言培訓，韓國幼兒培訓，芭蕾培訓中心，音樂培訓中心，兒童情商培訓中心等。 大廈緊密貼近區(qū)域居民生活，設有超市、銀行、郵政通訊、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社區(qū)衛(wèi)生服務中心等 12項居住配套功能，并結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費需要，設立了多層次、多品種的配套設施。 新城大廈的成功開業(yè)標志著借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗走出實踐的第一步。 蘇州鄰里中心玲瓏大廈 —— 位于新工業(yè)園區(qū)玲瓏街 58號， 2022年 12月 26日落成開業(yè)，建筑面積約 20,000平方米。 大 廈內(nèi) 12項居住配套功能完備，針對周邊消費者的特點，功能設置新穎。 大廈還擁有六層， 182間客房的鄰里假日酒店，成為園區(qū)商務旅游、會展配套的理想下榻場所。 商業(yè)帶動住宅在任何一個城市的新進程中都會發(fā)生，而且新區(qū)的趨向性發(fā)展是一個漸進的過程，鄰里中心會所可以按部就班，以點帶面的緩步推進。 因而，在項目策劃上，我們將緊緊抓住這一要點，全面展開。 高品位 —— 城市居住典范 高品質(zhì)的建筑表現(xiàn)，高品位的社區(qū)配套，自然成就居住樣板，通過品質(zhì)生活特質(zhì)的表現(xiàn)，將本項目打造成城市居住的典范。 差異化 —— 賦予貴族品質(zhì) 通過主題性和高品位及科技化的元素搭配，將與周邊項目形成差異化，從而進一步確立本項目的區(qū)域地位，賦予業(yè)主一種高貴的身份。 從市場報告中可以看出，阜寧本地所謂高端居住樓盤總是或多或少的欠缺品質(zhì)社區(qū)的重要元素，無論是社區(qū)配套還是建筑品質(zhì)，作為阜寧本土開發(fā)企業(yè)，本項目的成功運做將開啟阜寧新的城市生活的樣本，成為引領城市居住品質(zhì)的標桿，從而進一步樹立開發(fā)企業(yè)的形象。 阜寧這個新興城市正處在城市化進程的高速發(fā)展期 ， 而房地產(chǎn)市場尚未成熟 ， 消費者的住宅觀和生活觀也沒有成熟 。 居住典范化： 榜樣的力量是無窮的。 智能科技化 ： 舒適生活，居住無憂，率先引入智能科技化。 人文氛圍： 重點中學、規(guī)劃學校，幼兒園環(huán)顧周邊，人文氣息濃郁。 雙會所： 健康與生活，發(fā)展至今，被冠以鉑金之名。創(chuàng)建一個城市的典范生活，打造城市高檔生活藍本。純正血統(tǒng)。 有些人一輩子難以企及。 品味英倫 紳士。下午茶。有些地方卻生而享