【正文】 項目基地自身條件資源 本項目地塊非常方正，四面臨路，體量適中，給產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的多樣性留下空間。本項目在此時進(jìn)入市場，必須面對已經(jīng)失去很多目標(biāo)購房者的現(xiàn)實。 O2：區(qū)域規(guī)劃帶來的機(jī)會 區(qū)域規(guī)劃可以從三個方面來分析。這類人群選擇商品住宅的購買動機(jī)，除了改善居住條件之外，更深層次的緣由是追求心理滿足，用選購商品房來區(qū)分與普通居民的身份區(qū)隔，一個高檔次的，軟性服務(wù)同樣出色的高品質(zhì)住宅社區(qū)是他們身份的象征之一。我們在做產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣時，可以充分吸收現(xiàn)有商品住宅項目提供的經(jīng)驗和教訓(xùn)。 T4：客戶對該區(qū)域的認(rèn)知還需一段時間 客戶對于城南新區(qū)尚存不成熟、生活條件未達(dá)到社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)而心存疑慮，從而影響客戶對整個區(qū)域的價值認(rèn)知。 產(chǎn)品篇 根據(jù)市場 SWOT的指導(dǎo)，我們需要各層面的產(chǎn)品定義與包裝 具體將包括： ? 項目的主題性 ? 細(xì)節(jié)的差異化 ? 產(chǎn)品的高定位 ? 營銷的人性化 NO1：主題性 一、從市場面分析 : 本區(qū)域內(nèi)并沒有特色主題的物業(yè)產(chǎn)品。 客戶所期待的社區(qū)是富有韻味的主題性高檔社區(qū)！ 三、從營銷主題面分析 : 已經(jīng)有數(shù)個高級物業(yè)產(chǎn)品在營銷中強調(diào)主題性的表達(dá)了。 紳士文化 這種優(yōu)雅的表達(dá)恰恰隱喻的就是英國向來注重的紳士文化，紳士文化以禮儀形態(tài)為重，而建筑元素表達(dá)的優(yōu)雅與自然嚴(yán)謹(jǐn)性就很好體現(xiàn)了這種紳士文化。 英國的下午茶文化由來已久，她已經(jīng)成為了英國上流社會的午后交際的代名詞，同時也是一種品味生活的態(tài)度。 ? 隨著城南新區(qū)的逐步擴(kuò)張，區(qū)域前景值得期待，足夠的產(chǎn)品調(diào)性可以引起區(qū)域高端置業(yè)者眼線關(guān)注本區(qū)域。 2. 產(chǎn)品線要做豐富 區(qū)域內(nèi)的競爭相當(dāng)激烈，加上未來地區(qū)的開發(fā)力度，多種市場壓力下，若沒有相應(yīng)的特色去支撐，產(chǎn)品很快就會陷入競爭僵局。 優(yōu)秀的產(chǎn)品亮點可以有效脫出市場周邊的壓制，至少在整體上會顯示亮點，并以此引導(dǎo)消費群的購買意識，而這種優(yōu)勢是通過不同類型的產(chǎn)品特征去引導(dǎo)的。 其次，我們?yōu)榱颂嵘麄€小區(qū)的價值與內(nèi)涵品質(zhì)。 在產(chǎn)品的立面上，可采用有品質(zhì)感的石材與瓷磚貼面，不但能形成較好的外觀效果，而且對整個小區(qū)的品質(zhì)感都有很大的提升。 劃時代的含義不僅僅停留在宣傳層面，對于初級市場的客群而言，眼見為實的營銷是非常重要的差異化體驗，從而才能在區(qū)域市場中穩(wěn)占高端形象。直接服務(wù) 4000多戶小區(qū)住戶與幾十家 外資企業(yè)。鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環(huán)境污染、噪音擾民等問題，更改善了人居環(huán)境和城市面貌，營造出一種和諧發(fā)展的商業(yè)氛圍。 頌唐觀點 之人性化結(jié)論 企劃篇 在研展報告的詳細(xì)分析中，我們可以看出，本項目將打造成阜寧城市生活的標(biāo)桿，成為阜寧市民為之向往的生活典范。 企劃目標(biāo) 項目目標(biāo) 打造阜寧首席樣板社區(qū) 從而開啟一個城市的生活理想 一座巍然聳立的生活樣板 承載阜寧城市化輝煌進(jìn)程 隨著政府的規(guī)劃，城南躍升新中央行政區(qū)，成為新型品質(zhì)住宅聚集區(qū)， 教育與生活配套完善，交通便捷，居住氛圍濃郁， 本案勢必阜寧高品質(zhì)生活區(qū)的代名詞。 智能科技： 智能報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電梯智能停層、系統(tǒng)等高科技運用，科技以人為本，引領(lǐng)區(qū)域居住潮流。有些人卻生而享有。 主推案名 英倫皇家花園 釋義： 這是阜寧首席高端住宅項目， 它的目標(biāo)就是成為阜寧高檔生活樣板社區(qū)， 以英倫氣質(zhì)體現(xiàn)出品質(zhì)社區(qū)的華麗感覺， 與高端生活方式相吻合 ?? SLOGN 開啟一個城市的生活理想 在?；适倚帐稀? 目標(biāo)承載要素 20萬方 —— 恢宏大盤巨制，首開高端居住先河 雙學(xué)校 —— 左右書香，省重點阜寧中學(xué)，新區(qū)實驗初中近在咫尺 城南核心 —— 區(qū)域發(fā)展向好性，未來優(yōu)越可以預(yù)見 中央行政區(qū) —— 周邊公安局、檢察院、教育局等行政單位林立 科技以人為本 —— 率先引入科技智能化 首創(chuàng)鄰里中心 —— 一站式生活所需 首創(chuàng)雙會所配套 —— 健康、生活雙主題 阜寧首席純正英格蘭建筑風(fēng)格，高尚居住典范 產(chǎn)品總精神 20萬方 /人文 /智能化 /雙會所 /樣板社區(qū) 總精神釋義 20萬平方： 大盤氣勢，生活樣板前提基礎(chǔ)。 總目標(biāo)： 使本項目成為 阜寧 第一樓盤； 使企業(yè)成為 阜寧 第一開發(fā)商； 打造 阜寧城市生活的樣板社區(qū) 。 會所示意圖 通過政府指導(dǎo)引入外來中型超市，配合生活便利性為主的商業(yè)化店鋪，利用周邊各行政中心帶來的良好契機(jī)，發(fā)展鄰里中心概念的綜合性服務(wù)商業(yè)。如世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味等等。 蘇州鄰里中心沁苑大廈 —— 位于園區(qū)星港街 278號， 2022年 5月 30日開業(yè)運營，建筑面積 11800平方米。 特別是在蓄水期，如何從茫茫人流中淘得真金，關(guān)鍵就是整個營銷過程的思考到位，執(zhí)行到位，服務(wù)到位。人們懷著敬佩的心情稱劍橋為“自然科學(xué)的搖籃”） ? 多層住宅區(qū) — 牛津后街區(qū) （牛津大學(xué)是英國歷史最為悠久的大學(xué)，劍橋大學(xué)正是由牛津大學(xué)中的一部分教學(xué)人士分創(chuàng)開啟的，多著名的人物曾就讀于牛津，其中包括 4位英國國王、 46位諾貝爾獎獲得者、 25位英國首相、 3位圣人、 86位大主教以及 18位紅衣主教） ? 多層洋房區(qū) — 溫莎花園區(qū) （玫瑰為英國的國花，而溫莎花園作英國皇室的一個重要景點凝聚了英格眾多的人文內(nèi)涵，莊園主義與紳士風(fēng)度在其間體現(xiàn)得淋漓盡致，同時也體現(xiàn)出了高端生活文化的重要象征） 小區(qū)定義命名 人性化 NO3：高定位 人性化 什么才是項目的高定位？ 一個房地產(chǎn)項目的價值體現(xiàn)從根本上來說，應(yīng)該是其本身的定位，語言上的推斷并非是定位的最終表達(dá)，項目本身的價值體現(xiàn)才是真正的高定位。 本項目地塊技術(shù)指標(biāo) 項目區(qū)位：地塊位于阜寧縣城新區(qū) 南至新興路，北臨緯二路； 東至城南九路，西臨經(jīng)六路。 不管是入戶花園，還是私家領(lǐng)地，都是提升這種價值的表現(xiàn)，誰不希望用便宜的價格獲取高價值的物品呢？ 因此， 我們在戶型研究上也需要提倡區(qū)域中尚不完整的多層次空間、錯層空間等等，如果條件需可，也可以加入一梯一戶、大景觀飄窗、平臺式陽臺等高品質(zhì)空間元素。 很多開發(fā)商在面臨景觀建設(shè)時都抱怨其成本之高，但是如果將景觀進(jìn)行再編輯，再處理后，只要表現(xiàn)力到位，其它普通綠化幾乎是可以一筆帶過的。 頌唐觀點 之主題性結(jié)論 NO2：差異化 幾乎所有的開發(fā)商都提出了各個項目的差異化攻略，沒有差異化的產(chǎn)品會直接面臨市場激烈而殘酷的競爭。 莊園文化 第三，任何一座英式莊園都不會給予人太多生硬的鄉(xiāng)村氣息，便如眾多紳士們都會沖著 《 蝴蝶夢 》 去描繪達(dá)西先生彭伯里莊園的規(guī)模和奢華 ， 而莊園文化更重要注重的是各個小品景觀的點睛， 一座卡梅斯的石像就能讓整個莊園擁有神圣而高尚的騎士精神。 主題分析： 因此我們推薦采用 英倫印象主題 主題性 英倫主題主要是體現(xiàn)了三種文化特征： 紳士文化 莊園文化 下午茶文化 所以我們將主要的建筑風(fēng)格人文景觀與這三種文化特征結(jié)合起來。 通過現(xiàn)場調(diào)查得知，即便是普通購房置業(yè)者，也已經(jīng)不滿足現(xiàn)有的小區(qū)格局，如果有更好更理想的主題性物業(yè)，完全能夠吸引到客戶眼球，并進(jìn)而推廣。利用阜寧城區(qū)和新區(qū)的樓價差，來突破區(qū)域需求總量的限制和區(qū)域市場供需失衡的威脅。 但該區(qū)域成熟需要一定的時間來使條件實現(xiàn)和市場培育。 這是我們不能夠放過的一個市場機(jī)會點。一個是硬件方面，在產(chǎn)品品質(zhì)上阜寧現(xiàn)有物業(yè)與高品質(zhì)的住宅小區(qū)差距比較大；另一個是軟性服務(wù)方面，在物業(yè)管理等社區(qū)配套服務(wù)方面，阜寧現(xiàn)有住宅項目甚至可以說是空白。 ⑶ 機(jī)會點（ Opportunity） O1：區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好 隨著行政八大部的南遷以及阜寧中學(xué)南校區(qū)的啟動，城南新區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定高速發(fā)展，使新區(qū)內(nèi)人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)，人口可支配收入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好發(fā)展。 S4：地塊方正設(shè)計靈活優(yōu)勢 項目基地形狀方正，使本項目在競爭激烈的南城新區(qū)商品住宅市場上可以靈活的設(shè)計本項目規(guī)劃方案，找到最適合市場需求的產(chǎn)品來。 ⑵ 項目區(qū)域的教育及生活資源 項目地處江蘇省重點中學(xué)阜寧中學(xué)及未來新區(qū)實驗初中的中間，來回均在一千米之間，在阜寧縣這個注重教育配套的居住概念下，顯得極為重要，因此便捷的教育配套使得項目擁有更為有利的學(xué)區(qū)住宅理念。本項目處于城南新區(qū)核心區(qū)域，周邊的居住社區(qū)比較多，居住氛圍已初顯濃郁，因此新區(qū)的規(guī)劃是本項目在推廣中可以利用的外部環(huán)境資源之一。 周邊商業(yè)產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)： 金城裝飾建材市場、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)建成 15平方公里，人區(qū)企業(yè) 261家，其中上市公司 10家、世界 500強企業(yè) 3家，另有15平方公里園區(qū)規(guī)劃在建。本項目地塊方正，非常有利于整體規(guī)劃布局。其次，目前阜寧房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式并不健康，成本價銷售有背于項目開發(fā)的初衷。 城南新區(qū)市場發(fā)展分析 未來城南新區(qū)必將成為新區(qū)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。 而高檔次住宅產(chǎn)品相對來說在市場供應(yīng)量較小一些，同時存在比較大的市場需求度。因此澳洋在打造歐洲花園時，便提出“西班牙景觀住宅”的概念，吸引了新區(qū)部分高端客戶群的目光。因此，阜寧城南新區(qū)的第三個商品住宅項目澳洋歐洲花園的規(guī)劃定位為中高檔的住宅產(chǎn)品，在產(chǎn)品形態(tài)上，也刻意與先有安居房和商品住宅區(qū)分開來，試圖獲得比較好的市場反應(yīng)。 城市花園 】 地理位置：城河?xùn)|路 99號東側(cè) 開 發(fā) 商：阜寧中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：同建強華 景觀設(shè)計：香港 BUSH 建筑規(guī)模： 13萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 40% 開發(fā)時間： 2022年 2月 5日 竣工時間： 2022年年 8月 30日 項目定位：歐式建筑景觀社區(qū) 項目規(guī)劃：多層公寓 項目進(jìn)度：二期在建中 價格情況：起價 1708元 /平米（ 6層送閣樓）， 均價 2200元 /平米 銷售情況：一期售完，二期預(yù)約中 主力戶型： 10 1 136平米三房 項目周邊競爭分析 【 盛世嘉園 】 地理位置：新興路南、崔灣路西阜中斜對面 開 發(fā) 商：富建集團(tuán) 建筑規(guī)模： 70000平方米 項目規(guī)劃： 17棟多層、 3棟小高層、 1萬平米室內(nèi)菜場 項目進(jìn)度：項目開發(fā)中期 價格情況： 22002700元 /平米 銷售情況：項目銷售后期 主力戶型： 110120平米三房 項目周邊競爭分析 【 澳洋歐洲花園 】 地理位置：阜寧新區(qū)新興路北 ,緯二路南 ,阜喻路東 開 發(fā) 商：阜寧澳洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模： 80000平方米 容 積 率： 綠 化 率： 47% 開盤時間：未定 竣工時間： 2022年 6月 項目定位：地中海風(fēng)格社區(qū) 項目規(guī)劃：多層、高層 項目進(jìn)度：施工至地面三層 價格情況：預(yù)約中 銷售情況：未定，預(yù)計 25003000元 /平米 配套設(shè)施：超大型地下停車場， 1300平方米豪華會所，每戶半地下自行車車庫，精致景觀小品 主力戶型： 9098平米二房、 110115平米三房 132平米三房 項目周邊競爭分析 【 清華名仕園 】 地理位置：阜中南校區(qū)東（大關(guān)南路） 開 發(fā) 商：鹽城二建、四建 建筑規(guī)模： 15萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 40% 項目規(guī)劃：多層、小高層 項目進(jìn)度：首批交付，二期銷售中 價格情況：小高層均價 2400元 /平米， 銷售情況：二期小高層銷售中， 遇到一定銷售難度 配套設(shè)施： 中央水景、四大景區(qū)、會所等 項目周邊競爭分析 【 碧水豪苑 】 地理位置：阜城鎮(zhèn)大關(guān)路 56號 開 發(fā) 商：江蘇明偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模： 112022平方米 容 積 率： 開盤時間： 項目規(guī)劃：多層、高層 項目進(jìn)度：多層已經(jīng)交付 價格情況：高層均價 2500元 /平米 銷售情況：高層銷售中，銷售難度較大 配套設(shè)施：電話、有線電視、保安、電子監(jiān)控 項目周邊競爭分析 清華 銘仕苑 碧水 豪苑 盛世 嘉苑 澳洋 歐洲 花園 躍進(jìn) 花園 翰林居 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 帝景 藍(lán)灣 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置類小區(qū) 銷售中商品房 待銷售商品房 城南新城區(qū)域市場格局來主要由兩部分構(gòu)成：一部分是歐洲花園、清華名仕苑，帝景藍(lán)灣等商品房項目，另一部分則是翰林居等安居房項目，總體量超過 100萬平方米，接近2022年商品房供應(yīng)量的兩倍， 區(qū)域內(nèi)大量的改善型需求客源會因為如此大體量的安居房項目而流失。 4. 利用區(qū)域未來發(fā)展格局去