【正文】 中釋放而呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲的趨勢。 頌唐點(diǎn)評 1. 阜寧城市化發(fā)展帶來建設(shè)機(jī)遇， 2. 阜寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來購買力推動 3. 阜寧人口擴(kuò)增帶來房產(chǎn)需求點(diǎn) 4. 阜寧政策優(yōu)惠帶來房產(chǎn)成交促進(jìn) 因此，阜寧擁有很好的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，并且在未來很長一段時間內(nèi)將成為區(qū)域的最大增長點(diǎn)，而項(xiàng)目開發(fā)在政策與硬性經(jīng)濟(jì)條件的支撐下，能夠有進(jìn)一步拓寬的可能 2022年阜寧房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營狀況 區(qū)域 商品房 住宅 上市面積 同比 比例 上市面積 同比 比例 全縣 % 100% % 100% 城中 % % % % 城東 % % % % 城南 % % % % 城西 0 % % 0 % % 城北 % % % % 鄉(xiāng)鎮(zhèn) — % — % 2022年阜寧房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況 頌唐點(diǎn)評： 2022年全縣商品房及商品住宅市場供應(yīng)量較 2022年均有較大幅度的增長，增長比例大大高于蘇南各主要城市，房地產(chǎn)投資活躍。 補(bǔ)貼方式：以上獎勵或補(bǔ)貼資金由縣財(cái)政預(yù)拔付給縣建設(shè)房管部門，購房者憑購房合同、發(fā)票、契稅完稅證在辦理房屋所有權(quán)證時一次性兌付到位（購房合同必須是縣房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案合同）。 符合以上多項(xiàng)優(yōu)惠政策的，只能享受其中一項(xiàng)。 阜寧全縣人口約 107萬，家庭總戶數(shù)約 30余萬戶。 2022年阜寧實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 160億元，財(cái)政收入 18億元，全社會固定資產(chǎn)投資 100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，家庭平均可支配收入 4萬元左右。近兩年來，按照鹽城市次中心、蘇北現(xiàn)代化工業(yè)商貿(mào)城市， 30平方公里、 30萬人口的總體定位，確立“開發(fā)射陽河南，建設(shè)阜寧新區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃布局，市場方式運(yùn)作”的城市建設(shè)思路，以穿城而過的射陽河為軸，重點(diǎn)推進(jìn)河南新區(qū)道路、綠化、文化中心、學(xué)校和“十里射陽河，十里風(fēng)光帶”等城建十大實(shí)事工程建設(shè)，初步拉開了新城區(qū)建設(shè)框架。先后有十多個國家和地區(qū)、 350多家客商企業(yè)來該縣投資興業(yè)。阜寧城南新區(qū) 晟功項(xiàng)目定位報告 市場篇 NO1：項(xiàng)目宏觀及區(qū)域市場研究 阜寧位于蘇北平原中北部，縣域面積 1439平方公里，轄 20個鎮(zhèn)和 1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（生態(tài)化工園）。 頌唐點(diǎn)評：城市化進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為阜寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 阜寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2022年 4月被省政府命名為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是江蘇省 1996年后唯一新批的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已形成中心園、生態(tài)化工園、民營科技園“一區(qū)三園”格局。 頌唐點(diǎn)評：阜寧在城區(qū)改造和新區(qū)拓展的帶動下工農(nóng)業(yè)擁有一定的發(fā)展?jié)摿?，居民購買力有了長足的提升。其中非農(nóng)業(yè)人口 30萬，占總?cè)丝诘?%。 凡農(nóng)村居民進(jìn)縣城購買商品房自住的，其子女享受縣城居民子女入學(xué)、入托政策。 二手房交易優(yōu)惠政策 凡在 2022年 12月 31日前交易二手房的，稅費(fèi)減半征收，先征后獎，憑稅票兌付?？梢詮膫?cè)面看出眾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好阜寧的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。可見阜寧房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展初期，尚沒有泡沫存在，基本沒有受到宏觀環(huán)境的沖擊，具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃也隨之形成科學(xué)分布，形成行政、產(chǎn)業(yè)、文化、居住區(qū)域。 除此之外，近年內(nèi)即將上市的住宅項(xiàng)目，主要集中在城南新區(qū)，包括澳洋歐洲花園、帝景藍(lán)灣等項(xiàng)目在內(nèi)，主推出量將占阜寧商品房總量的 60%以上。從市場發(fā)展的角度來看，第二階段投資熱是一個必然會經(jīng)歷的階段，城南新區(qū)目前的市場便有這樣一個趨勢。 頌唐觀點(diǎn)： 依靠提升產(chǎn)品價值擴(kuò)展贏利空間是阜寧房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。 阜寧城南新區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃 城南新區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 道路交通： 目前新建了城南五路、城南七路兩條道路，投入 、投入 3000多萬元的大關(guān)南路、投入 2022多萬元的新興大橋接線工程正在組織實(shí)施。并確定了城南新區(qū)一主兩輔三個安置點(diǎn)，躍進(jìn)花苑和勝利河?xùn)|安置點(diǎn)已完成規(guī)劃選址，正在進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，并在元旦期間開工建設(shè)。 清華銘仕苑和碧水豪苑都是以住宅為主現(xiàn)銷售均進(jìn)入尾聲，帝景藍(lán)灣項(xiàng)目在建設(shè)中，盛世嘉園現(xiàn)在開發(fā)銷售近半，澳洋歐洲花園準(zhǔn)備于 09年上半年進(jìn)入正式銷售。 在戶型方面，與鹽城其它區(qū)域整個供應(yīng)結(jié)構(gòu)相似， 三房兩廳戶型和二房兩廳戶型是主力戶型，戶型區(qū)間基本集中在 100～ 120平方左右。 車庫的熱銷有部分原因在于進(jìn)城購房的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對于倉庫的需求。而區(qū)域目前的供應(yīng)量相對偏大， 所以在近兩年內(nèi)，阜寧城南的商品住宅開發(fā)面臨較大的市場壓力。 市場主要在售房源總價 24萬 33萬之間。從不同產(chǎn)品的價格構(gòu)成來看，多層產(chǎn)品價格應(yīng)該高與小高層產(chǎn)品，按照蘇南現(xiàn)有的市場模式，在低端市場上多層較小高層價格高出 200300元 /㎡ ，中端市場則高出 500600元 /㎡ ，高端市場要高出 8001000元 /㎡ 甚至更好。屆時項(xiàng)目贏利點(diǎn)也將會趨于健康。 阜寧近兩年發(fā)展速度較快，財(cái)政收入較往年都有近 20%以上的提升，人均收入有大幅的上揚(yáng)： ? 大量投資型企業(yè)入駐阜寧，規(guī)模產(chǎn)業(yè)員工一年收入大概在 23萬。 購房者年齡在 25～ 35歲之間，需求戶型以三房為主，戶型面積區(qū)間在 110～ 120之間； 2. 在城南新區(qū)及周邊趨于學(xué)校教育配套的家庭，以方便子女上學(xué)落戶為主要需求。而當(dāng)?shù)貙τ诮逃种匾?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口為了子女教育問題，一般會選擇在縣城購房， 因此，學(xué)校對于項(xiàng)目來說有很大的吸引力。 包括電梯生活的便利性、小高層的得房率問題、安全性問題，阜寧的購房者還沒有一個城市化高品質(zhì)住宅的概念，這是每個城市化進(jìn)程中都會遇到現(xiàn)實(shí)情況，關(guān)鍵在于很好的營銷引導(dǎo)； 3. 客群對于景觀及物業(yè)沒有任何價值觀點(diǎn)。 4. 利用區(qū)域未來發(fā)展格局去引導(dǎo)新城市生活的高端客層主張 5. 除了強(qiáng)調(diào)區(qū)域教育配套外，并重強(qiáng)調(diào)生活配套內(nèi)容，彌補(bǔ)客群的單一新區(qū)看法。 2. 目前區(qū)域在售住宅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)較單一，基本為普通 多層 住宅，缺少高檔住宅項(xiàng)目。 城市花園 】 地理位置：城河?xùn)|路 99號東側(cè) 開 發(fā) 商：阜寧中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：同建強(qiáng)華 景觀設(shè)計(jì)：香港 BUSH 建筑規(guī)模： 13萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 40% 開發(fā)時間： 2022年 2月 5日 竣工時間： 2022年年 8月 30日 項(xiàng)目定位：歐式建筑景觀社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃：多層公寓 項(xiàng)目進(jìn)度：二期在建中 價格情況：起價 1708元 /平米（ 6層送閣樓）， 均價 2200元 /平米 銷售情況：一期售完，二期預(yù)約中 主力戶型： 10 1 136平米三房 項(xiàng)目周邊競爭分析 【 盛世嘉園 】 地理位置：新興路南、崔灣路西阜中斜對面 開 發(fā) 商：富建集團(tuán) 建筑規(guī)模： 70000平方米 項(xiàng)目規(guī)劃： 17棟多層、 3棟小高層、 1萬平米室內(nèi)菜場 項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目開發(fā)中期 價格情況： 22002700元 /平米 銷售情況：項(xiàng)目銷售后期 主力戶型： 110120平米三房 項(xiàng)目周邊競爭分析 【 澳洋歐洲花園 】 地理位置：阜寧新區(qū)新興路北 ,緯二路南 ,阜喻路東 開 發(fā) 商：阜寧澳洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模： 80000平方米 容 積 率： 綠 化 率： 47% 開盤時間：未定 竣工時間： 2022年 6月 項(xiàng)目定位：地中海風(fēng)格社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃：多層、高層 項(xiàng)目進(jìn)度：施工至地面三層 價格情況：預(yù)約中 銷售情況：未定，預(yù)計(jì) 25003000元 /平米 配套設(shè)施：超大型地下停車場， 1300平方米豪華會所，每戶半地下自行車車庫，精致景觀小品 主力戶型： 9098平米二房、 110115平米三房 132平米三房 項(xiàng)目周邊競爭分析 【 清華名仕園 】 地理位置：阜中南校區(qū)東（大關(guān)南路） 開 發(fā) 商：鹽城二建、四建 建筑規(guī)模： 15萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 40% 項(xiàng)目規(guī)劃：多層、小高層 項(xiàng)目進(jìn)度：首批交付，二期銷售中 價格情況：小高層均價 2400元 /平米， 銷售情況：二期小高層銷售中， 遇到一定銷售難度 配套設(shè)施： 中央水景、四大景區(qū)、會所等 項(xiàng)目周邊競爭分析 【 碧水豪苑 】 地理位置：阜城鎮(zhèn)大關(guān)路 56號 開 發(fā) 商：江蘇明偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模： 112022平方米 容 積 率： 開盤時間： 項(xiàng)目規(guī)劃：多層、高層 項(xiàng)目進(jìn)度：多層已經(jīng)交付 價格情況：高層均價 2500元 /平米 銷售情況：高層銷售中，銷售難度較大 配套設(shè)施：電話、有線電視、保安、電子監(jiān)控 項(xiàng)目周邊競爭分析 清華 銘仕苑 碧水 豪苑 盛世 嘉苑 澳洋 歐洲 花園 躍進(jìn) 花園 翰林居 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 帝景 藍(lán)灣 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置 小區(qū) 安置類小區(qū) 銷售中商品房 待銷售商品房 城南新城區(qū)域市場格局來主要由兩部分構(gòu)成：一部分是歐洲花園、清華名仕苑，帝景藍(lán)灣等商品房項(xiàng)目，另一部分則是翰林居等安居房項(xiàng)目，總體量超過 100萬平方米，接近2022年商品房供應(yīng)量的兩倍， 區(qū)域內(nèi)大量的改善型需求客源會因?yàn)槿绱舜篌w量的安居房項(xiàng)目而流失。 頌唐點(diǎn)評： 對于本項(xiàng)目而言，首先要解決的問題就是在項(xiàng)目規(guī)劃中能夠有鮮明的特色，能夠充分體現(xiàn)商品住宅的價值感，從而吸引消費(fèi)者。因此，阜寧城南新區(qū)的第三個商品住宅項(xiàng)目澳洋歐洲花園的規(guī)劃定位為中高檔的住宅產(chǎn)品，在產(chǎn)品形態(tài)上，也刻意與先有安居房和商品住宅區(qū)分開來，試圖獲得比較好的市場反應(yīng)。因此該區(qū)域內(nèi)還是存在著高檔次住宅物業(yè)的需求。因此澳洋在打造歐洲花園時，便提出“西班牙景觀住宅”的概念，吸引了新區(qū)部分高端客戶群的目光。 相關(guān)思考 項(xiàng)目周邊競爭研討 從本項(xiàng)目周邊的市場情況來看，住宅市場需求有限，而未來供應(yīng)量偏大。 而高檔次住宅產(chǎn)品相對來說在市場供應(yīng)量較小一些，同時存在比較大的市場需求度。城南新區(qū)除了要成為阜寧經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)之外，也要成為市民生活的一方樂土。 城南新區(qū)市場發(fā)展分析 未來城南新區(qū)必將成為新區(qū)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。 從澳洋歐洲花園的設(shè)計(jì)方案中，我們已經(jīng)看到這種趨勢。其次，目前阜寧房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式并不健康，成本價銷售有背于項(xiàng)目開發(fā)的初衷。 3. 從目前區(qū)域內(nèi)的在開發(fā)項(xiàng)目來分析， 本項(xiàng)目直接競爭項(xiàng)目并不多，但由于區(qū)域人口結(jié)構(gòu)等問題，各個安置房的擠壓將使項(xiàng)目去化面臨激烈競爭。本項(xiàng)目地塊方正，非常有利于整體規(guī)劃布局。最為重要的一點(diǎn)是，政府公務(wù)員永遠(yuǎn)都是房地產(chǎn)市場的主要購買力，政府行政機(jī)關(guān)的集中為本項(xiàng)目提供的堅(jiān)實(shí)的客源基礎(chǔ)。 周邊商業(yè)產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)： 金城裝飾建材市場、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)建成 15平方公里，人區(qū)企業(yè) 261家，其中上市公司 10家、世界 500強(qiáng)企業(yè) 3家，另有15平方公里園區(qū)規(guī)劃在建。 頌唐點(diǎn)評： 新區(qū)一系列的基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，將會很大地減少購房者對一個新興區(qū)域的抗性，有利于本項(xiàng)目吸引老城區(qū)的改善型需求客層。本項(xiàng)目處于城南新區(qū)核心區(qū)域，周邊的居住社區(qū)比較多，居住氛圍已初顯濃郁，因此新區(qū)的規(guī)劃是本項(xiàng)目在推廣中可以利用的外部環(huán)境資源之一。 ⑶ 客群需求拉高產(chǎn)品市場前景 阜寧現(xiàn)有的住宅物業(yè)多為拆遷安置小區(qū)和檔次普通的商品住宅。 ⑵ 項(xiàng)目區(qū)域的教育及生活資源 項(xiàng)目地處江蘇省重點(diǎn)中學(xué)阜寧中學(xué)及未來新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中的中間，來回均在一千米之間，在阜寧縣這個注重教育配套的居住概念下，顯得極為重要，因此便捷的教育配套使得項(xiàng)目擁有更為有利的學(xué)區(qū)住宅理念。 S2：教育配套優(yōu)勢 項(xiàng)目西側(cè)為江蘇省重點(diǎn)中學(xué)阜寧中學(xué)南校區(qū)，項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的新區(qū)實(shí)驗(yàn)初中，另有陽光實(shí)驗(yàn)幼兒園，項(xiàng)目正在學(xué)區(qū)正中心位置。 S4：地塊方正設(shè)計(jì)靈活優(yōu)勢 項(xiàng)目基地形狀方正，使本項(xiàng)目在競爭激烈的南城新區(qū)商品住宅市場上可以靈活的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目規(guī)劃方案，找到最適合市場需求的產(chǎn)品來。 W2：項(xiàng)目體量相對較大 本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積近 20萬㎡，放在大型城市區(qū)域來講體量還算適中，但在阜寧這樣的市場環(huán)境下，已經(jīng)屬于體量比較大的社區(qū)了。 ⑶ 機(jī)會點(diǎn)（ Opportunity） O1：區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好 隨著行政八大部的南遷以及阜寧中學(xué)南校區(qū)的啟動，城南新區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定高速發(fā)展，使新區(qū)內(nèi)人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)，人口可支配收入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)向好發(fā)展。 第二、是從阜寧縣居住組團(tuán)規(guī)劃來看， 城南新區(qū)將成為阜寧最重要的居住聚集區(qū)域。一個是硬件方面，在產(chǎn)品品質(zhì)上阜寧現(xiàn)有物業(yè)與高品質(zhì)的住宅小區(qū)差距比較大；另一個是軟性服務(wù)方面，在物業(yè)管理等社區(qū)配套服務(wù)方面，阜寧現(xiàn)有住宅項(xiàng)目甚至可以說是空白。 市場存在需求而產(chǎn)品尚為空白，使得本項(xiàng)目面臨一個很好的市場介入機(jī)會。 這是我們不能夠放過的一個市場機(jī)會點(diǎn)。 從宏觀上本項(xiàng)目就面臨一個很大市場威脅 ―― 市場需求不足。 但該區(qū)域成熟需要一定的時間來