【正文】 帶來(lái)很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 O2：區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)的機(jī)會(huì) 區(qū)域規(guī)劃可以從三個(gè)方面來(lái)分析。 W3：周邊安居房體量超大 阜寧城南新區(qū)擁有數(shù)個(gè)規(guī)劃總體量近 10萬(wàn)㎡的安居房社區(qū)，另有類(lèi)安居商品住宅 70萬(wàn)方的盛世嘉園僅去化三分之一不到。本項(xiàng)目在此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，必須面對(duì)已經(jīng)失去很多目標(biāo)購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)。 S3：周邊居住格局形成 本項(xiàng)目西側(cè)為清華銘仕苑小區(qū)，東面為安居房小區(qū)，西北側(cè)為在建帝景藍(lán)灣小區(qū)，該區(qū)域成為居住集中區(qū)域已經(jīng)成為阜寧住宅所接受。 ⑶ 項(xiàng)目基地自身?xiàng)l件資源 本項(xiàng)目地塊非常方正，四面臨路，體量適中，給產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的多樣性留下空間。 ⑴ 項(xiàng)目區(qū)域居住氛圍資源 本項(xiàng)目處于阜寧城南核心，周邊居住小區(qū)較多，居住氛圍濃郁，生活配套設(shè)施和市政設(shè)施距離本項(xiàng)目也非常近，對(duì)生活的便利性有很大的幫助。原先的原始農(nóng)業(yè)正朝技術(shù)型工業(yè)及集中行政區(qū)類(lèi)型發(fā)展。區(qū)域內(nèi)將成為阜寧第一大居住組團(tuán)的規(guī)劃方案，將極大的提高阜寧的人口數(shù)量和居住氛圍。目前城南新區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)能夠初步滿足區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的需要。那對(duì)于本項(xiàng)目而言， “ 教育牌 ” 就聯(lián)適合作為核心賣(mài)點(diǎn)來(lái)看待，只能作為項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 周邊行政配套 行政： 縣行政服務(wù)大廳、糧食局、衛(wèi)生局、交通局、公安局、檢察院、審計(jì)局、人武部、教育局、勞動(dòng)局等，另有建設(shè)局、財(cái)政局、地稅局、財(cái)政局、法院、民政局、廣電局等在建。而隨著小高層產(chǎn)品銷(xiāo)售局面的改觀，項(xiàng)目整體的價(jià)格模式和贏利模式也會(huì)最終扭轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商能夠獲取更多的獲利點(diǎn)。 2. 因項(xiàng)目所處位置的緣故，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群基本集中與項(xiàng)目地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。但是目前阜寧市場(chǎng)上小高層產(chǎn)品的銷(xiāo)售抗性較大，這主要來(lái)自三方面原因：①小高層便意味著有電梯，意味著物業(yè)管理費(fèi)要比多層高；②小高層建設(shè)成本比較高，所以在目前成本價(jià)銷(xiāo)售的市場(chǎng)情況下小高層價(jià)格高于多層；③雖然城市化建設(shè)迅速，但是當(dāng)?shù)鼐用襁€沒(méi)有完全融入到城市化的生活中，還沒(méi)有完全接受高層居住理念。 但從目前來(lái)看，阜寧住宅市場(chǎng)還是十分嚴(yán)峻的， 大體量的安居房消化了城市化進(jìn)程帶來(lái)的剛性需求 ,目前上市的商品住宅并沒(méi)有表現(xiàn)出與安居房很大的品質(zhì)差距，或者這么說(shuō)，阜寧的大多數(shù)居民還得不到充分理由，使他們放棄居住價(jià)格低廉甚至不用花錢(qián)的安居房，而選擇該區(qū)域內(nèi)總價(jià)達(dá) 25萬(wàn)左右的商品房住宅。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城南新區(qū)承擔(dān)阜寧今后數(shù)年內(nèi)大部分居住功能是大勢(shì)所趨。 項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)研討 新區(qū)版塊上的新區(qū)特征 城南新區(qū)作為阜寧經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)，在經(jīng)過(guò)了近五年的發(fā)展規(guī)劃之后，開(kāi)始追求除行政配套集中增長(zhǎng)之外的一些要求。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是找準(zhǔn)客戶群，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位。 本項(xiàng)目同樣處于阜寧城南新區(qū)板塊，且與碧水豪苑和清華銘仕苑比較近，這幾個(gè)項(xiàng)目的情況也比較相近。而在東部的澳洋歐洲花園也獲得市場(chǎng)初步認(rèn)可。在我們走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目首期開(kāi)售價(jià)格與銷(xiāo)售產(chǎn)品具體內(nèi)容尚未決定。 目前情況反映出阜寧普通商品住宅消費(fèi)容量有限的事實(shí)，同時(shí)也可看到安置房與類(lèi)安居產(chǎn)品同線去化時(shí)造成的客源分散嚴(yán)重。唯一一個(gè)走主題路線的歐洲花園，其主題概念也過(guò)度超前，并不適合一個(gè)發(fā)展初期的市場(chǎng)。 3. 從該區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，新項(xiàng)目的突破口是拉開(kāi)與現(xiàn)有項(xiàng)目的品質(zhì)差距， 細(xì)分市場(chǎng)，鎖定特定目標(biāo)客戶群，打造具有差異化的高品質(zhì)樓盤(pán)，方能從激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，獲得較好的市場(chǎng)預(yù)期，否則將陷入同質(zhì)化的低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中去。 頌唐點(diǎn)評(píng) 頌唐觀點(diǎn) 之區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)： 1. 阜寧區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)初級(jí)粗放型發(fā)展階段， 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展空間看好，行政新區(qū)規(guī)劃基本完成。 阜寧商品房住宅樓盤(pán)客戶群體分析 需求量 需求特征 核心驅(qū)動(dòng)因素 在阜寧經(jīng)濟(jì)面政策面未有大的調(diào)整情況下，人口結(jié)構(gòu)不變，需求總量不會(huì)突然出顯激增； 存在大量剛性購(gòu)買(mǎi)及為子女教育購(gòu)房的大眾階層的潛在需求未被滿足； 認(rèn)可城南新區(qū)的中高端居住區(qū)的市場(chǎng)地位，但對(duì)區(qū)需發(fā)展的格局評(píng)價(jià)尚未成熟； 以首次改善型需求為主，舒適性產(chǎn)品是需求首選，并同時(shí)考慮小區(qū)生活商業(yè)配套； 居住升級(jí)，改善居住環(huán)境； 為孩子教育購(gòu)買(mǎi)，注重下一代，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的 5+2生活。 尤其是老城區(qū)的客群，對(duì)于城南新區(qū)尚抱有一定主觀意見(jiàn)，認(rèn)為其生活不便利，缺乏銀行、大型超市、餐飲街鋪、各個(gè)便利店等等，而這樣的新城區(qū)卻在價(jià)格上處于阜寧城市房產(chǎn)價(jià)格的中高端是較難接受的。 購(gòu)房年齡在 30～ 50歲左右，需求房型比較散，二房、三房、四房甚至更大面積都有需求。 ? 普通中高收入家庭完全有能力進(jìn)行現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi) 阜寧商品房住宅樓盤(pán)客戶群體分析 我們調(diào)查了阜寧南城區(qū)和阜寧老城區(qū)的基礎(chǔ)客戶，從收集的客戶資料來(lái)分析，購(gòu)買(mǎi)者基本是阜寧當(dāng)?shù)鼐用?，也有部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶。 中端消費(fèi)人群主要集中在當(dāng)?shù)仄胀ń?jīng)商人員、企業(yè)技術(shù)人員及泛公務(wù)員階層。 隨著城市化的深入和城市生活模式被廣泛接受，那么阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系也會(huì)變得更健康。那么阜寧城南新區(qū)的房?jī)r(jià)在處于十分健康的水平的情況下，還有 600元 /㎡ 的上漲空間。這也促使在本區(qū)域進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)的發(fā)展商們進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，并做出與現(xiàn)有項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品。隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，行政與教育基地的建設(shè)等原因，阜寧城南新區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件和人口機(jī)械增長(zhǎng)數(shù)量會(huì)不斷增加，城市化進(jìn)程也會(huì)使阜寧現(xiàn)有居民改善居住條件的欲望逐步釋放，因此需求量會(huì)進(jìn)一步增加，出現(xiàn)供需兩旺的局面。 現(xiàn)市場(chǎng)上主要車(chē)庫(kù)產(chǎn)品都是低于 ， 5米進(jìn)深，市場(chǎng)售價(jià)3500元 /平方米，單個(gè)車(chē)庫(kù) 10萬(wàn)元左右。 在物業(yè)形態(tài)方面，多層占主力地位，清華銘仕苑和碧水豪苑有部分小高層，目前在售項(xiàng)目中沒(méi)有高層產(chǎn)品。 頌唐點(diǎn)評(píng)：目前城南新區(qū)各方面的建設(shè)速度非常快，這將推動(dòng)新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 社會(huì)事業(yè)方面： 新區(qū)醫(yī)院、婦女兒童活動(dòng)中心已竣工，新區(qū)學(xué)校已進(jìn)場(chǎng)施工。從 2022年 7月至 2022年底，基本完成核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、綠化園林、行政中心、商貿(mào)金融、住宅工程六個(gè)方面的建設(shè)任務(wù)，重點(diǎn)實(shí)施“兩條主軸線”、“兩個(gè)風(fēng)光帶”、“兩橋”、“兩園”、“兩個(gè)中心”和兩類(lèi)建設(shè)，達(dá)到“一年打基礎(chǔ)，二年見(jiàn)成效，三年展新貌，四年基本建成現(xiàn)代化都市區(qū)。 跳過(guò)了市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展期，那么阜寧未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，必然是一個(gè)平穩(wěn)的過(guò)度階段：房?jī)r(jià)逐步上漲，購(gòu)房者更為理性，也會(huì)能夠更深刻的理解“房產(chǎn)”這樣一個(gè)物業(yè)更加深刻的價(jià)值。 從阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程來(lái)看，目前阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從市場(chǎng)初級(jí)階段向高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。 但由于阜寧縣城人口并不特別集中，又大都有自建房或者安置房，居住條件尚可，對(duì)普通商品住宅需求量并不大，因此區(qū)域內(nèi)的住宅商品房銷(xiāo)售速度并不快。 阜寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，由于阜寧縣常駐人口僅 45萬(wàn)余人，而鎮(zhèn)區(qū)居民的居住條件相對(duì)比較寬松，自建多層樓房及安居房是周邊居民主要居住用房形態(tài)。但是 09年一季度市場(chǎng)強(qiáng)烈反彈，剛性需求大幅釋放，市場(chǎng)成交大幅上升，較去年同期上漲 %，整體供需比例僅僅 1： ，大大低于蘇南各大主要城市，市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)十分健康。 將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。 區(qū)域房地產(chǎn)政策優(yōu)惠環(huán)境 凡個(gè)人零星購(gòu)買(mǎi)多層商品房（該商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性土地上所開(kāi)發(fā)并取得預(yù)銷(xiāo)售許可證且對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售的房屋），給予房?jī)r(jià)總額 1%的補(bǔ)貼； 凡購(gòu)買(mǎi)高層商品房的， 6層以下（含 6層）參照多層商品房補(bǔ)貼， 7層以上的給予房?jī)r(jià)總額 2%的補(bǔ)貼； 凡同一村或同一單位團(tuán)購(gòu) 10套以上商品住宅的，由縣財(cái)政每平方米補(bǔ)貼 50元； 凡在城南新區(qū)核心區(qū)（北起緯四路、南至阜泰路、東起奮進(jìn)路、西至射陽(yáng)河） 12平方公里范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住宅的，給予雙倍補(bǔ)貼。 宏觀城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 區(qū)域人口環(huán)境 阜寧縣總計(jì) 20個(gè)鎮(zhèn)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和一個(gè)化工園區(qū)，共有 338個(gè)村民委員會(huì)， 2447個(gè)村民小組， 16個(gè)居民委員會(huì)。累計(jì)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目 122個(gè)，實(shí)際投資 。第一階段是 1997年 2022年，投入近 20億元，率先在周邊地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，集中整治和建設(shè)老城區(qū)。 阜寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，被列為國(guó)家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣和食品工業(yè)強(qiáng)縣，已形成紡織服裝、機(jī)械電器、醫(yī)藥食品、化工塑膠、玻璃建材等支柱產(chǎn)業(yè)，擁有寧富肉制品、浩源電器、五五帆布、海馬龍蝦等 22個(gè)省、市級(jí)名牌產(chǎn)品，是全國(guó)最大的手工玻璃工藝品加工出口基地、華東地區(qū)規(guī)模較大的工業(yè)用布生產(chǎn)基地。近幾年阜寧大力實(shí)施以工強(qiáng)縣、興農(nóng)富民戰(zhàn)略，突出工業(yè)化、城市化、體制機(jī)制創(chuàng)新三大重點(diǎn)，加快推進(jìn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、稅源經(jīng)濟(jì)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。 城市環(huán)境 阜寧的城市建設(shè)掀起了兩個(gè)高潮。目前主要引進(jìn)投入3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目。阜寧房?jī)r(jià)水平完全在其購(gòu)買(mǎi)能力范圍內(nèi)，擁有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，房?jī)r(jià)水平仍然存在較理想的上漲空間。 08年阜寧全市銷(xiāo)售商品住宅總量約 2022套， 09年一季度銷(xiāo)售近 1000套，按照目前的市場(chǎng)形式全年達(dá)到 4000套銷(xiāo)量，僅達(dá)到全縣家庭總戶數(shù)的 %，城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 4% 頌唐點(diǎn)評(píng)：阜寧作為一個(gè)人口大縣，城市化率比較低，商品房擁有比例比較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在很大的購(gòu)買(mǎi)空間。 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下的普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅。 2022年一季度阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需狀況 商品房 商品住宅 供應(yīng)面積（㎡ ) 銷(xiāo)售面 積（㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額(萬(wàn)元 ) 供應(yīng)面 積（㎡ ) 銷(xiāo)售面積（㎡ ) 上市套數(shù)（套） 銷(xiāo)售套數(shù)（套） 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額(萬(wàn)元 ) 一季度 126939.3 8 1 8 830 908 同比增長(zhǎng)(%) % % % % % % % % % % 一月份 105570.32 2 663 286 二月份 16532.46 5 167 321 三月份 2 0 1 0 301 頌唐點(diǎn)評(píng)： 從上表可以看出， 09年季度商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同期下降 %，主要原因是眾開(kāi)發(fā)商普遍不看好 09年的整體市場(chǎng)形式，壓縮供應(yīng)量，推遲開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 只要把控好整體推案進(jìn)度和工程進(jìn)度，在阜寧操作房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)遇到太大的市場(chǎng)抗性。農(nóng)民拆遷安置房建成，住宅商品房開(kāi)發(fā)出現(xiàn)。 阜寧城南新區(qū)樓盤(pán) 阜寧房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段 關(guān)鍵詞：商品房概念 阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng) 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段 關(guān)鍵詞：投資熱 第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 關(guān)鍵詞：平穩(wěn)發(fā)展 第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段 關(guān)鍵詞：調(diào)整 由上可看出阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段： 頌唐點(diǎn)評(píng)： 阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從粗獷發(fā)展的初級(jí)階段逐漸走向投資熱，并逐步向平穩(wěn)發(fā)展的階段轉(zhuǎn)變。但是 2022年前所未有的“寒冰期”讓阜寧市場(chǎng)速度冷卻下來(lái)，從而能夠更理性地去看待市場(chǎng)前景和機(jī)遇，這是阜寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的“財(cái)富”。 因此我們完全能夠分析出： 阜寧新區(qū)發(fā)展中的投資熱土 城南新區(qū)發(fā)展目標(biāo)： 以躍進(jìn)路和大關(guān)南路為主軸線，總規(guī)劃面積 50平方公里，其中 12平方公里核心區(qū)。 完成了新區(qū)供水、新區(qū)污水管網(wǎng)建設(shè)； 城市綠化方面： 園林綠化方面，實(shí)施了阜喻河、崇大港濱河綠地建設(shè)和緯二路、阜喻路、城南九路、黃碼路、緯四路等道路綠化建設(shè)，新區(qū)公園一期工程完成投資 6000多萬(wàn)元。 商貿(mào)建設(shè)方面： 金城時(shí)代廣場(chǎng)二期工程和宏瑋大酒店項(xiàng)目已完成主體工程，進(jìn)入裝修階段。另外，帝景藍(lán)灣路北有 70畝土地正在等待審批，而盛世嘉園以西有一 10萬(wàn)方地塊可能與本盤(pán)同時(shí)啟動(dòng)。 在阜寧地下車(chē)位較為難銷(xiāo)，地上車(chē)庫(kù)卻十分搶手， 而現(xiàn)有項(xiàng)目售價(jià)均較低，主要獲利點(diǎn)來(lái)自于地上車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售。 前景與壓力并存 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃影響，阜寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景還是很看好的。 同時(shí)阜寧房?jī)r(jià)在鹽城地區(qū)屬于較高水平（地價(jià)也較高），形成這一現(xiàn)象的主要原因在于，本土開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，而阜寧當(dāng)?shù)赝獬鰟?wù)工人員的收入也未計(jì)入當(dāng)?shù)氐?GDP指標(biāo)，形成了與官方數(shù)據(jù)不對(duì)稱的情形。 ? 阜寧城中等家庭年收入約為 5萬(wàn)元，按 100㎡ 、 2400元 / ㎡ 計(jì)算，房?jī)r(jià)與收入比為 5：1，目前中國(guó)的平均水平已經(jīng)達(dá)到 8~9： 1，而處于健康水平的房?jī)r(jià)于收入比應(yīng)該 4~6： 1。 而目前阜寧市場(chǎng)的請(qǐng)卡恰恰相反，主要原因就在于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者還沒(méi)有真正接受小高層這樣一個(gè)產(chǎn)品，沒(méi)有接受城市化的生活方式，