林地資源資產(chǎn)評估ppt課件(參考版)
2025-01-10 17:50本頁面
【正文】 第五章全部結束 謝謝 ! 。 ? 二、剩余價值法 ? 剩余價值法又稱倒算法。如是改變?yōu)檗r(nóng)地，則以類似立地質量和地利等級的農(nóng)地相比較；如是改作建筑用地，則以附近相近交通條件、臨路情況、公共設施情況等因素的建筑用地進行比較。這些增值扣除了國家因土地用途改變增值而收取有一定比例的稅費，開發(fā)部門為土地增值而投入的基本設施的建設的資金外，尚有數(shù)額極大的超額利潤，這些利潤相當程度上是因為該土地所在的特殊位置所形成，土地的所有者必須占有一定份額的超額利潤。 ? (二 )市場價法 ? 無林地評估的市場價法除與其他林地資產(chǎn)評估一樣都要考慮立地質量、地利等級、時間差異等因素外，還應考慮二級地類的差異，如是采伐跡地，還是荒山荒地 。 ? (一 )收益現(xiàn)值法 ? 無林地的收益現(xiàn)值法在選定了林種和樹種后，一般用材林按同齡林林地資產(chǎn)評估方法進行，其他林種按相應各林種的評估方法進行。 ? 然后，進行經(jīng)營的財政分析，預測其收獲量，分析各項投入和收入。 PABu ?? 三 、 未成林造林地林地資產(chǎn)評估 ? 未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的評估方法進行評估，而其林地資產(chǎn)也是按用材同齡林林地評估的方法進行評估。 SGKKB bu ????? (二 )收益現(xiàn)值法 ? 苗圃地的收益現(xiàn)值法按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進行輪作，種一季水稻。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資產(chǎn)評估所用的公式相同： ? 一一林地資產(chǎn)評估值 ? 一一苗圃地立地質量綜合調整系數(shù) ? 一一物價指數(shù)調整系數(shù) ? G一一參照案例的交易價格 ? S一一待評估苗圃地的面積 ? 在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經(jīng)常采用立地質量相似的農(nóng)地作為參照物。因此，在苗圃地的評估中借用農(nóng)用地的評估方法，并借用相似的農(nóng)用地的經(jīng)濟指標。具體參閱無林地的林地資產(chǎn)評估。 ? 在采用用材同齡林林地資產(chǎn)的評估方法時，關鍵是要根據(jù)當?shù)氐淖匀粭l件、經(jīng)濟條件選擇最適合的樹種，根據(jù)培育目的確定一個最適合的森林經(jīng)營類型，按該類型的森林經(jīng)營設計，假設在該林永續(xù)地進行經(jīng)營，來評估林地的價格。疏林地上生長著少量的樹木，其利用主要有 2種方式， ? 一是將其上的林木采伐，然后營造人工同齡林； ? 二是保留原有的林木，通過補植，或人工促進天然更新加上封山育林，將其培育成異齡林或相對同齡林。通過對三個以上案例的測算，最后綜合確定其評估結果。 ? (三 )現(xiàn)行市價法 ? 各林種林地的現(xiàn)行市價計算的公式都相同，但在竹林林地價測算時必須注意參照的成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結構、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價值，就得到竹林林地資產(chǎn)的價值 ? (二 )年金資本化法 ? 竹林林地資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時采用。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價值分為林地的價值和立竹的價值。但竹林是異齡林，其立竹的重置成本測算困難，無法準確劃分哪些是林地產(chǎn)生的價值，哪些是立竹產(chǎn)生的價值。 ? 經(jīng)濟林林地資產(chǎn)的評估與經(jīng)濟林木資產(chǎn)評估一樣必須注意： 經(jīng)濟林的產(chǎn)量預測，造林成本的預測，經(jīng)濟壽命期的確定，經(jīng)營風險的確定及投資收益率的確定。其考慮的因子除了立地質量和地利等級外，還應考慮其上經(jīng)濟林樹種、品種、年齡和經(jīng)營年限。 PABu ?? (三 )現(xiàn)行市價法 ? 現(xiàn)行市價法是以在市場上已成交的類似的林地價格作為參照物，然后確定待評估資產(chǎn)的價格的方法。這樣該公式可簡化為： ? 式中： An一一始產(chǎn)期的平均年收益 ? Am一一盛產(chǎn)期的平均年收益 ? C一一造林時的投資 V一一年平均營林生產(chǎn)成本 ? n 一一始產(chǎn)期的年數(shù) m一一盛產(chǎn)期的年數(shù) ? ?? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? pVppCppApppABuummnunnu ???????????? ???11111111 11? (二 )年金資本化法 ? 林地地價的年金資本化法是以林地每年的平均純收入 (地租 )作為投資的收益額（利息），以當?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金 —— 地價的方法。 ? (一 )林地期望價法 ? 經(jīng)濟林是將經(jīng)濟林在無窮多個經(jīng)濟壽命期的純收益 (扣除了正常成本利潤 )全部折為現(xiàn)值作為林地的價格。 ? 二 、 經(jīng)濟林林地資產(chǎn)評估 ? 經(jīng)濟林林地資產(chǎn)的評估由于其上的經(jīng)營方式不同于用材林，其評估的方法也不同于用材林。據(jù)福建省現(xiàn)行政策，林價中的山價 (地租）部分所占份額為 10％ — 30％，平均為20％。每出材 1立方米，可獲得純收入 500元，每年分攤的管護費為 45元 /m2，利率為 6％，擇伐強度為 30％。 ? 設某片 10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對其林地資產(chǎn)價格進行評估，并在這一基礎上確定新的地租租金 。該方法的關鍵問題是確定異齡林的收益現(xiàn)值和確定林價與地價的比例系數(shù)。要確定地價，則必須對其林地的價值與林木的價值分割開，通常分割的方式有二種，一種是比例系數(shù)法，另一種是剩余價值法。 100 167 ? =100 2846247。 （ ） 100（ 10247。要求寫出計算過程及公式，評估結果保留至百位即可 ? 有關技術經(jīng)濟指標（均為虛構假設指標） ? （一）營林生產(chǎn)成本： ? 第一年（含整地、挖穴、植苗、撫育等）為 300元 /畝；第二年：撫育費 80元 /畝；第三年： 80元 /畝；從第一年起每年均攤的管護費用為 10元 /畝。由于現(xiàn)在的經(jīng)營水平比過去高，
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