【正文】 高層） 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案三：容積率 ，低層低密度住宅 占地面積 建筑面積 進入銷售建筑面積 容積率4 5 4 , 7 4 8 . 0 0 4 0 9 , 2 7 3 . 2 0 0 . 9 0單價 計算公式 合計（一）土地成本 1 + 2 1 , 7 3 7 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 01 、地價 1 , 6 7 1 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 02 、契稅 地價 *4 ％ 6 6 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 0（二）前期費用 7 0 元/ 平方米 70*409273. 2 2 8 , 6 4 9 , 1 2 4 . 0 0（三）建安成本 1 + 2 4 0 9 , 2 7 3 , 2 0 0 . 0 01 、地層低密度住宅 1 0 0 0 元/ 平米 1000*398513. 34 3 9 8 , 5 1 3 , 3 4 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 0 0 / 平米 1000*10759. 86 1 0 , 7 5 9 , 8 6 0 . 0 0（四）管理費用 3252*409273. 2*1. 5 ％ 1 9 , 9 6 4 , 3 4 6 . 7 0（五）財務(wù)費用 貸款利率 5 . 4 9 % , 2 年計 7 4 , 3 1 2 , 6 1 9 . 1 8（六）不可預(yù)見費 [( 一 ) + ( 二 ) + ( 三 ) + ( 四 ) + ( 五 ) ] * 3 % 6 8 , 1 0 1 , 1 7 8 . 7 0（七）銷售費用 3252*409273. 2*1 ％ 1 3 , 3 0 9 , 5 6 4 . 4 6總成本 ( 一 ) + ( 二 ) + ( 三 ) + ( 四 ) + ( 五 ) + ( 六 ) + ( 七 ) 2 , 3 5 1 , 4 5 0 , 0 3 3 . 0 3成本費用表方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 單價 計算公式 合計1 、地層低密度住宅 9 , 5 0 0 . 0 0 9 5 0 0 * 3 9 8 5 1 3 . 3 4 3 , 7 8 5 , 8 7 6 , 7 3 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 , 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 * 1 0 7 5 9 . 8 6 1 0 7 , 5 9 8 , 6 0 0 . 0 0銷售收入 3 , 8 9 3 , 4 7 5 , 3 3 0 . 0 0總成本 2 , 3 5 1 , 4 5 0 , 0 3 3 . 0 3毛利 1 , 5 4 2 , 0 2 5 , 2 9 6 . 9 7企業(yè)所得稅 按 30 ％計算 4 6 2 , 6 0 7 , 5 8 9 . 0 9稅后利潤 1 , 0 7 9 , 4 1 7 , 7 0 7 . 8 8成本費用利潤率 %銷售收入及利潤表方案三：容積率 ，低層低密度住宅 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 別墅銷售的幾大特征 別墅熱銷特征 代表案例 稀缺性 深圳半山海景別墅、蘇州天鄰楓景、碧贏谷 低總價 全展示 深圳波托菲諾、硅谷別墅 品牌性 上海蘭喬圣菲、世貿(mào)湖濱 高總價 蘇州天倫隨園 別墅滯銷特征 代表案例 大體量 紫園 紫園常州秋水云廬、金地格林春曉、鳳凰城 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案 容積率 建筑面積 售價 成本 利潤 成本 利潤率 備注 全別墅方案 16000 2,073,175, 565,963, ％ 客戶相對稀缺，消化慢 供貨量大價格難以拉升 未充分發(fā)揮湖景優(yōu)勢 組合方案（ 別墅 amp。 高層價格范圍 [6000~7000]元 /平方米 同時借鑒深圳抽樣比較來看： 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 物業(yè)形式 容積率 樓面地價 單方開發(fā)成本 單方成本總額 套面積 套單價 單方利潤 獨立別墅 1300 1 350 16000 TOHO 1500 250 9500 高層 3000 140 6500 方案測算 從表面上看，別墅的利潤最大 單方利潤測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 方案一：容積率 ，全別墅方案 占地面積 建筑面積 進入銷售建筑面積 容積率4 5 4 , 7 4 8 . 0 0 1 8 1 , 8 9 9 . 2 0 0 . 4 0單價 計算公式 合計（一）土地成本 1 + 2 1 , 7 3 7 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 01 、地價 1 , 6 7 1 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 02 、契稅 地價 *4 ％ 6 6 , 8 4 0 , 0 0 0 . 0 0（二）前期費用 7 0 元/ 平方米 7 0 * 1 8 1 8 9 9 . 2 1 2 , 7 3 2 , 9 4 4 . 0 0（三）建安成本 1 + 2 1 8 1 , 8 9 9 , 2 0 0 . 0 01 、別墅 1 0 0 0 元/ 平米 1 0 0 0 * 1 7 7 1 1 7 . 0 4 1 7 7 , 1 1 7 , 0 4 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 0 0 元/ 平米 1 0 0 0 * 4 7 8 2 . 1 6 4 , 7 8 2 , 1 6 0 . 0 0（四）管理費用 3 2 5 2 * 1 8 1 8 9 9 . 2 * 1 . 5 ％ 8 , 8 7 3 , 0 4 2 . 9 8（五）財務(wù)費用 貸款利率 5 . 4 9 % , 2 年計 6 5 , 7 0 3 , 2 8 0 . 6 0（六）不可預(yù)見費 [( 一 )+ ( 二 )+ ( 三 )+ ( 四 )+ ( 五 )]* 3 % 6 0 , 2 1 1 , 4 5 4 . 0 3（七）銷售費用 3 2 5 2 * 1 8 1 8 9 9 . 2 * 1 ％ 5 , 9 1 5 , 3 6 1 . 9 8總成本 ( 一 )+ ( 二 )+ ( 三 )+ ( 四 )+ ( 五 )+ ( 六 )+ ( 七 ) 2 , 0 7 3 , 1 7 5 , 2 8 3 . 5 9成本費用總體利潤分析 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 單價 計算公式 合計1 、別墅 1 6 , 0 0 0 . 0 0 1 6 0 0 0 * 1 7 7 1 1 7 . 0 4 2 , 8 3 3 , 8 7 2 , 6 4 0 . 0 02 、商業(yè) 1 0 , 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 * 4 7 8 2 . 1 6 4 7 , 8 2 1 , 6 0 0 . 0 0銷售收入 2 , 8 8 1 , 6 9 4 , 2 4 0 . 0 0總成本 2 , 0 7 3 , 1 7 5 , 2 8 3 . 5 9毛利 8 0 8 , 5 1 8 , 9 5 6 . 4 1企業(yè)所得稅 按 30 ％計算 2 4 2 , 5 5 5 , 6 8 6 . 9 2稅后利潤 5 6 5 , 9 6 3 , 2 6 9 . 4 9成本費用利潤率 %銷售收入及利潤表方案一：容積率 ，全別墅方案 方案測算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽