【正文】 (4)中心城二環(huán)路以內(nèi)的工業(yè)原則上外遷， 強化中心城的辦公、文化、信息、金融、商貿(mào)中心的功能。 (2) 加強中心城與周邊外圍組團和城鎮(zhèn)的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，形成更為緊密的關(guān)聯(lián)體。 優(yōu)化城市空間布局，實現(xiàn)現(xiàn)代化的城市發(fā)展新格局。 (4)城鎮(zhèn)燃氣氣源以液化石油氣為主， 在長樂和官頭港口選擇專門地段建設(shè)專用碼頭及儲罐區(qū)。為解決部分沿海地區(qū)的缺水問題，實行全流域水資源統(tǒng)一調(diào)配。 (2)市話容量預(yù)測 2022年達到 ；主線普及率達 /百人，長話線路 2022年達到 ； 某－長樂－福清－廈門，某－連江－羅源－上海，某－閩清－永泰通訊實現(xiàn)光纜化。 新建 500KV環(huán)網(wǎng)及其變電站 2座； 220KV 建成雙環(huán)網(wǎng)，其變電站在閩清、永泰、連江、羅源、平潭各一座，長樂、閩侯各二座，福清三座，中心城九座，共二十一座； 110KV變電站 94座。電源點除已建成的華能電廠和水口電站外，規(guī)劃新建連江門邊、筱埕、羅源鑒江、福清牛頭尾、壁頭角等電廠以及長樂山前核電站。 基礎(chǔ)設(shè)施適度超前，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的集聚， 推進城市發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)后坂、北站、馬尾、洪山、長樂、鼓山等六個客運樞紐站場和后坂、杜塢、鶴林、馬尾、枕峰、林朱、福興七個貨運樞紐站場。三條對外輻射的國道、三條省道及其相互之間的聯(lián)絡(luò)線，構(gòu)成某市區(qū)對外聯(lián)系公路網(wǎng)。 (3)公路：某是全國 48個公路主樞紐之一。 某－溫州鐵路和某－廈門鐵路是國家沿海鐵路主動脈的重要組成部分，它們和外福鐵路、橫南鐵路、鷹廈鐵路一起構(gòu)成四通八達的鐵路網(wǎng)絡(luò)。近期主要是閩江口內(nèi)港區(qū)擴大規(guī)模、配套建設(shè)，同時開始建設(shè)外海的松下、江陰港區(qū)，逐步形成多功能綜合性港口，并將成為對臺?三通?的重要口岸。 某在區(qū)域中重要的交通地位決定了某應(yīng)以?大港口、大口岸、大樞紐?為目標(biāo)，建立現(xiàn)代化、綜合性的立體交通體系。中心鎮(zhèn)主要發(fā)展為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化服務(wù)的第二產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。 (4)鳳城、羅源、梅城、樟城、潭城，以及漁溪、 龍?zhí)锏瘸擎?zhèn)，都應(yīng)當(dāng)按其在對外開放中的地位和作用，按其各自的資源優(yōu)勢，發(fā)展具有各自特色的經(jīng)濟，成為相應(yīng)地域的增長核心。今后應(yīng)加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加強與中心城的聯(lián)系，吸引人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，形成合理規(guī)模，共同推進閩江口經(jīng)濟圈的發(fā)展與繁榮。在帶動市域發(fā)展，協(xié)調(diào)區(qū)域城鎮(zhèn)，以及推進閩臺交流與合作方面起著核心的組織作用。 (1)閩江口中心城鎮(zhèn)群體是城鎮(zhèn)體系的中心。在城鎮(zhèn)群體之下，又以三級中心城市，或四級中心城鎮(zhèn)組織城鎮(zhèn)組團。 規(guī)劃布局： 某市域劃分成四個經(jīng)濟區(qū)：即閩江口中心經(jīng)濟區(qū)、沿海南翼經(jīng)濟區(qū)、沿海北翼經(jīng)濟區(qū)和西部山區(qū)經(jīng)濟區(qū)。第四級為中心鎮(zhèn)。 第二級為福清市區(qū)和長樂市區(qū)，人口規(guī)模 15－ 35萬人。 城鎮(zhèn)等級與規(guī)模：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由五級組成。 1995年城市化水平達到 43%。引導(dǎo)和加強小城鎮(zhèn)建設(shè)，提高小城鎮(zhèn)發(fā)展水平，讓小城鎮(zhèn)為廣大農(nóng)村提供高水平的服務(wù)，發(fā)揮聯(lián)系城鄉(xiāng)?橋梁?的作用。 ? 東擴南進西拓 ?城市戰(zhàn)略的重心 社區(qū)不成熟，配套不完善，需要幾年的過度期。 周遍配套不成熟 東區(qū)板塊借著 ? 東擴 ?的步伐發(fā)展迅速 市政配套設(shè)施的逐步完善，使得東區(qū)的居住生活開始趨于便利。 SWOT分析 行政區(qū)分布 優(yōu)勢 劣勢 機遇 挑戰(zhàn) 市中心板塊 非常成熟，配套完善，交通便利，商業(yè)發(fā)達 沒有新的地塊可供持續(xù)開發(fā) 舊城改造項目 將面臨著其他片區(qū)大戶型豪宅的威脅 江濱板塊 擁有一定的土地資源和豐富的自然景光資源 樓盤價格高昂 資源稀缺，升值潛力大 面臨馬尾的海景資源的競爭 西區(qū)板塊 西區(qū)是漲幅最平穩(wěn)的板塊，自然資源與城市資源相結(jié)合。 圖 12 某市房地產(chǎn)區(qū)域板塊圖 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 金山板塊 倉山板塊 市中心板塊 五四北板塊 江濱板塊 經(jīng)過對七大板塊區(qū)域市場的研究發(fā)現(xiàn)， 金山板塊 與 江濱板塊 具有相似的區(qū)位價值，前者位于閩江和烏龍江之間，后者在閩江南北兩岸，同具有稀缺性水景資源，發(fā)展方向均是高尚居住區(qū)，通過對比、分析、整合、借鑒這兩大板塊樓盤具體情況，有利于形成本項目的產(chǎn)品差異和特色。 金山板塊 兩面臨江，條件極其優(yōu)越，是 ? 東擴南進西拓 ? 城市戰(zhàn)略的重心之一，原來的房價不高但隨著這幾年房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大，房產(chǎn)升值潛力逐漸變強。 倉山板塊 是某的文化居住區(qū)，有濃厚的文化氣息，但相當(dāng)豐富教育設(shè)施和文化遺產(chǎn)也制約著片區(qū)的進一步規(guī)劃建設(shè)。 東區(qū)板塊 以建設(shè)工薪階層住宅為主，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，受到眾多工薪結(jié)成的追捧，同時部分具有優(yōu)越自然資源的區(qū)域則建設(shè)高檔住宅。另外一類是公寓住宅，低價入市是近年來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在。 西區(qū)板塊 將自然資源與城市資源相結(jié)合，建設(shè)高尚生活走廊，代表樓盤有仁文 〃 大儒世家、運盛美之國等。 江濱板塊 經(jīng)過幾年來的不斷發(fā)展，市場已經(jīng)逐漸成熟，并形成了自身獨特的市場特點，充分利用水的稀缺性，社區(qū)高檔，價格高昂。商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓是最為顯著的產(chǎn)品形態(tài)，而住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主。 ? hD 合計 某市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 某市房地產(chǎn)可以粗略分為幾大片區(qū)：市中心板塊、江濱板塊、西區(qū)板塊、五四北板塊、東區(qū)板塊、倉山板塊、金山板塊等。在進入2022年，除過這幾個區(qū)域持續(xù)升溫外， 倉山版塊成為房地產(chǎn)的熱點區(qū)域，而且隨著城市建設(shè)的逐步完善，這個區(qū)域?qū)⒊蔀槭忻竦馁彿渴走x。作為某今后的新城區(qū)，閩侯，將發(fā)展成為某市重要的 文教新城 . 南進西拓 片區(qū)住宅開發(fā)項目及供應(yīng) 供給的行政區(qū)分布上看， 2022年開發(fā)量主要集中在倉山區(qū)，占比為 %，倉山房地產(chǎn)在某市的房地產(chǎn)市場的影響顯得舉足輕重。并且有資料顯示 ,閩侯將會發(fā)展成為某個一個區(qū) ,隨著金山開發(fā)臨近尾聲，某城區(qū)用地比較緊張，大規(guī)模用地?zé)o法規(guī)劃，因此某一定要?跳出去?。 外福 鐵路 途經(jīng)境內(nèi)達 航空 運輸十分便捷，縣城至義序機場僅 36公里，至長樂國際機場 43公里。 洪塘 大橋 、南港大橋已架通。全縣現(xiàn)有公路 93條，總長 。 現(xiàn)擁有程控交換機容量達 10萬門以上 .變電站 7個 .自來水廠 27座 ， 日供水能力 12萬噸 . 金融配套 各種金融機構(gòu) 88家 ， 可辦理外匯業(yè)務(wù)的銀行有 13家 . 餐飲娛樂 旅游娛樂場所約 208家 酒店賓館 縣境內(nèi)賓館（旅社） 370家 教育配套 中學(xué)就有二十九所 ， 另有四所職業(yè)中學(xué) ， 小學(xué)已經(jīng)普及 ， 是全省普及六年制小學(xué)義務(wù)教育的先進縣 醫(yī)療設(shè)施 閩侯縣醫(yī)院 .閩侯縣祥謙醫(yī)院 .閩侯縣精神病院 .閩侯縣中醫(yī)醫(yī)院 汽車站 閩運汽車站 閩侯縣 —— 交通組織： 水路 運輸源遠流長，擁有閩江、烏龍江、大樟溪、水運便利。區(qū)內(nèi)自然資源十分豐富，具有優(yōu)越的地理氣候條件，耕地面積 ，盛產(chǎn)水稻、柑桔、龍眼、荔枝、六月麻、蔬菜、豬、禽和各類淡水魚產(chǎn)品等。 閩侯縣?兩南?農(nóng)科教示范區(qū)由南嶼鎮(zhèn)和南通鎮(zhèn)構(gòu)成，是某（閩侯）農(nóng)業(yè)科技園、某海峽兩岸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作實驗區(qū)閩侯示范區(qū)的組成（延伸）部分?，F(xiàn)有耕地、林地、果園、桑園、淡水養(yǎng)殖場 49020畝。 某大學(xué)城已選址上街鎮(zhèn)，現(xiàn)已完成初步總體規(guī)劃，一期總用地 2萬畝。投資區(qū)總體規(guī)劃面積 23平方公里，新區(qū)開發(fā) 10平方公里，已開發(fā) 7平方公里，重點教育、生物技術(shù)、房地產(chǎn)等行業(yè)?？傮w規(guī)劃面積 10平方公里，其中福廈公路兩側(cè)作為工業(yè)走廊用地 6平方公里，重點開發(fā)機械、電子、新型建材、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 閩候名人輩出 ， 宋光祿大夫陳襄；清林則徐 、 沈葆禎 、 嚴(yán)復(fù) ， 文學(xué)家陳衍；民國政府主席林森 、 ? 二七 ? 烈士林祥謙 、 報界先驅(qū)林白水 、 化學(xué)家侯德榜等著名人物都出生在閩侯 。 寺外著名的枯木庵 ， 內(nèi)外壁有唐 、 宋 、 元 、 明名人題刻 ， 屬國內(nèi)僅有 。 旗山 、 雪峰山與某鼓山并稱某 ? 三絕 ? 。 主要經(jīng)濟作物有蔬菜 、 甘蔗 、 茉莉花 、 茶葉 、 枳殼等；尚干單腳蟶 、 峽南鳳尾魚 、 南通銀魚 、 侯官河鰻稱 ? 水中四珍 ? ；橄欖 、 荔枝 、 龍眼 、 雪柑四大名果 ， 蜚聲海內(nèi)外 ， 是全省有名的 ? 花果之鄉(xiāng) ? 。 全縣森林面積 221萬畝 。 多處地?zé)豳Y源已被開發(fā)成淡水鰻和熱帶魚養(yǎng)殖基地 。 氣候溫和 ， 物產(chǎn)豐富 。 全縣現(xiàn)轄 9鎮(zhèn) 7鄉(xiāng) ， 315個村 （ 居 ） 委會 ， 總?cè)丝? 。 距某市區(qū)中心22公里 ， 是全省最靠近省會的縣城 。在商貿(mào)商務(wù)業(yè)方面，今后晉安區(qū)將重點發(fā)展一條商業(yè)景觀帶、四個商務(wù)區(qū)（商務(wù)中心）、建設(shè)“九條商業(yè)街” .九條商業(yè)街 分別是１．王莊服裝精品街；２．樟林路壽山石工藝一條街；３．文博路文化用品一條街；４．鼓山新區(qū)都市森林商業(yè)街；５．福新中路餐飲娛樂商業(yè)街；６．晉安河?xùn)|岸一條街；７．晉連路五金交電雜貨一條街；８．茶會美食一條街；９．古城舊貨古玩收藏品一條街。 規(guī)劃綠地率 :30%以上（含 30%）。土地使用權(quán)出讓年限：商業(yè)用地四十年、居住用地七十年 規(guī)劃建筑容積率： （含 ） ,其中商業(yè)建筑面積占計算容積率的總建筑面積 5%以下（含 5%）。 規(guī)劃建筑容積率： （含 ） ,其中商業(yè)建筑面積占計算容積率的總建筑面積 3%以下（含 3%） 建筑密度 :24%以下（ 24%） 規(guī)劃綠地率 :30%以上（ 30%）。 晉安區(qū) —— 土地利用現(xiàn)狀： 宗地號 位臵 面積 用途 規(guī)劃指標(biāo) 宗地2022—09號 晉安區(qū)，官前路以南，東方公寓東北側(cè) ㎡ (合 畝 ) 居住用地 劃建筑容積率 : (含 )； 規(guī)劃建筑密度 :26%以下 (含 26%)； 規(guī)劃綠地率： 30%以下 (含 30%) 宗地2022拍 07號 晉安區(qū) ,新店鎮(zhèn)廈坊村、金城投資區(qū)管委會北側(cè)金城商業(yè)中心 ㎡ (約合 ) 商業(yè)金融、辦公 規(guī)劃容積率 : (含 ) :商業(yè) 40年 ,辦公 50年 宗地2022掛 — 07號 晉安區(qū)，福飛北路東側(cè)、廈坊路南側(cè) 約 （合 ） 二類居住用地（ R2）、商業(yè)金融用地（ C2）。被稱為榕城?后花園?的北峰山區(qū)方圓 429平方公里，占某市區(qū)面積的五分之二，是一塊極具開發(fā)潛力的處女地，目前正以旅游開發(fā)為龍頭，利用山區(qū)資源豐富和高海拔無污染的優(yōu)勢，建設(shè)北峰農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)，逐步帶動綠色食品、竹林豐產(chǎn)、養(yǎng)殖、花卉茶果、觀賞旅游五大基地建設(shè)。火車站商貿(mào)黃金地段和晉安河沿岸的娛樂餐飲聚集帶是購物、娛樂、美食重要場所。 迅猛發(fā)展的 第三產(chǎn)業(yè) 奠定了晉安區(qū)商貿(mào)大區(qū)的地位，位于連江路北段以生產(chǎn)資料為主的十大專業(yè)批發(fā)市場，占地 1600畝，年交易額百億元，是福建省規(guī)模最大的專業(yè)市場區(qū)之一。 全區(qū)工業(yè)企業(yè) 1814家，在三大產(chǎn)業(yè)中的比重約占 62%，工業(yè)企業(yè)中，紡織、塑膠、制鞋、服裝等勞動密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占較大比例，同時光纖電子、生物醫(yī)藥、環(huán)保機械等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為經(jīng)濟增長的新亮點。北峰山區(qū)正沿著建設(shè)?某后花園?的方向發(fā)展，實施 《 北峰農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)規(guī)劃 》 ，現(xiàn)相繼建成了萬畝無公害蔬菜基地、鼓嶺柳杉王公園、嶺頭玉佛園，同時，中國壽山石文化村工程全面動工。?閩王?王審知墓和林則徐墓位于鳳池山和金獅山麓。北峰山區(qū)杉、松、竹等林木遍布，是一座天然綠色?寶庫?。 晉安區(qū)物產(chǎn)豐饒，風(fēng)光秀美。 2022年，晉安區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，財政總收入突破 6億元大關(guān)，達到 ，地方財政收入 。唐乾元元年（公元 758年），某又臵晉安鄉(xiāng)。 ?晉安?之名最早可追溯到晉代。 區(qū)域歷史沿革及現(xiàn)狀 —— 晉安區(qū) ： 晉安區(qū)是福建省會最大的城區(qū)，位于某市區(qū)東北部，東與馬尾區(qū)、連江縣，西與鼓樓區(qū)、閩侯縣，北與羅源縣，南與倉山區(qū)接壤，是一個城鄉(xiāng)結(jié)合、山區(qū)平原結(jié)合的新城區(qū)。港區(qū)、保稅區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和快安投資區(qū)分設(shè)在城市中心的東西兩側(cè)，兩頭推進。 馬尾區(qū) —— 交通組織： 馬尾區(qū) —— 土地利用現(xiàn)狀： 04年 ,某馬尾區(qū)一幅 ，這也是某市自2022年執(zhí)行土地拍賣、掛牌以來，出讓土地單幅面積最大的一塊 .三木集團在某市馬尾區(qū)國土資源局最終以 14430萬元人 民幣競得此塊土地 . 05年