昆明北市區(qū)區(qū)域報告(參考版)
2024-11-28 21:59本頁面
【正文】 4 Thanks for your attention Wish you a good day! 。 2 北市區(qū)在住宅方面發(fā)展迅猛，但是配套相對較弱，在政府調(diào)控及 開發(fā)商利益驅(qū)動下，現(xiàn)階段的各項發(fā)展均關(guān)注商業(yè)，教育等配套 的發(fā)展。 9個片區(qū) 具有各自的功能劃分，共同實現(xiàn)北市區(qū)居住為中心的城市副中心 職能。 ?將有一個項目落址北倉片區(qū)（萬科項目） 預(yù)測 北市區(qū)下半年二級市場放量明顯，但不看好遠期發(fā)展。 2：二級市場 二級市場狀況 ?北市區(qū)上半年無開盤。 ?北市區(qū)經(jīng)過十年的房地產(chǎn)大開發(fā)使得可開發(fā)土地所剩無幾，市場已經(jīng)區(qū)域飽和。 溪麓南郡項目總結(jié) 應(yīng)對方案 1：建筑類型為別墅，選取較高端客戶，有私家車，可自由出入 2：構(gòu)建小鎮(zhèn)式樓盤，配套有小學(xué)，幼兒園，商業(yè)，為居民提供較完善的服務(wù) 自身條件 優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富 劣勢：交通不便，配套資源缺乏 1 2 3 三、未來供應(yīng)狀況和發(fā)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 一級市場 ?2021年上半年，北市區(qū)土地市場無放量。 二期認購： ?主推雙拼別墅，面積從 300600平米不等，預(yù)計價格在 13000元 /平米左右 ?提前交 50萬意向認購金。 溪麓南郡價格及營銷節(jié)點 溪麓 〃 南郡一期： ?近 500套房源，有高層、花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅等物業(yè)類型。保姆與主人將分開居住，將家庭生活的私密性提至新高。 總體戶型分布圖 高層 小學(xué) 溪麓南郡周邊資源 現(xiàn)狀： ?交通：昆曲高速（有收費站）、 7024公路、輕軌 2號線 ?教育及商業(yè)：項目中包含 10000多平方米商業(yè)設(shè)施和 24班小學(xué)、 6班幼兒園 ?其他資源：陽光高爾夫球場、云南野生動物園、金殿水庫 分析： ?劣勢：溪麓南郡處于金殿 世博國家公園板塊，離市中心 5公里以上，交通線路少，教育及商業(yè)資源少。 ?其他 三層地下室提供約 2021個地下車位、 225個地面車位，各建筑的垂直交通均能到達首下層直通城軌 2號線樞紐站點更加提升了項目的價值。周邊豐富的商業(yè)，教育，醫(yī)療資源也吸引了其他類型客戶的眼光。 欣都龍城三大功能區(qū)域 ?商務(wù) 186財智中心 欣都龍城地處北市區(qū)中心地帶，商業(yè)配套齊全，交通方便，作為寫字樓具有先天性的優(yōu)勢。 欣都龍城 —— 中心地段中心職能 Part 2 欣都龍城項目概況 項目名稱 欣都龍城 開發(fā)商 北客置業(yè) 項目位置 北京路與北辰大道交叉口 商業(yè)運營 云南維仕商業(yè)運營管理有限公司 整合推廣 策維廣告 物業(yè)類型 住宅，酒店式公寓，商業(yè)，寫字樓 物管顧問 第一太平戴維斯 均價 8000元 /㎡ 占地面積 55713㎡ 建筑面積 306772㎡ 容積率 綠化率 % 綜述 包括財智中心、 、創(chuàng)享生活寓所三大產(chǎn)品，是兼具商業(yè)、商務(wù)、商住等多功能的大型綜合地標性地產(chǎn)運營項目。 自住兼投資（ 5%） （信息來源：踩盤現(xiàn)場觀察） 和諧世紀項目總結(jié) 北市區(qū)配套缺乏 與其他項目相比 商業(yè)配套健全 發(fā)展齊全的商業(yè)配套提升項目價值 ?北市區(qū)第一階段的發(fā)展主要是住宅，忽視了配套的建設(shè)，使得北市區(qū)發(fā)展受挫，被稱為睡城。而和諧廣場部分的推出更將提升項目的價值，增值 潛力大。 ?客戶來源：主要是北市區(qū)居住者，中心城區(qū)工作者，文化水平較高。 4：產(chǎn)品多樣 戶型為 ，從一室到五室，互相多樣，給客戶更多的選擇。 2：資源豐富 交通：位于北市區(qū)住宅核心區(qū)，被紅云路，小康大道，紅康路合圍，緊鄰北市區(qū)車廠，十六條公交線路可以抵達昆明各地區(qū)，自駕及乘坐公共汽車都較為方便； 教育：昆明市第三幼兒園耀龍康城分園，師大附小，花城清泉小學(xué)； 醫(yī)療：昆明市第一人民醫(yī)院北市區(qū)分院，瑞奇德醫(yī)院，一心堂，健之佳； 金融：工行，建行，交行，招行，農(nóng)行，信用社； 購物：沃爾瑪，官城嘉年華，美景新城商業(yè)街，樓下 20萬平米商業(yè)中心。 購買 50平方米至 230平方米住宅可享受 39萬元不等禮包贈送。 ?二期開盤優(yōu)惠（ ）： 購房一次性付款可享受總房款 4%優(yōu)惠 17173，按揭享受 3%優(yōu)惠。其中以兩室房型銷售狀況最好。 ?和諧廣場在建，預(yù)計在今年年底至明年年初推出。 ?和諧廣場由 2棟 49層超高雙塔和一棟 21層高層的組成，兩個 49層超高層雙塔，以其商業(yè)聚集的實用性和 200米的建筑高度將成為北市區(qū)的地標性建筑。 和諧世紀 —— 配套全面型 Part 1 和諧世紀項目概況 項目名稱 和諧世紀 開發(fā)商 江東地產(chǎn) 項目地址 北市區(qū)小康大道與紅云路交叉口 占地面積 275064㎡ 建筑面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 容積率 總戶數(shù) 9000 綠化率 45% 車位數(shù) 6000 建筑類型 高層，超高層 物管費 /㎡ 〃 月 綜述 ?和諧世紀包含和諧家園和和諧廣場兩個部分。 3：昆曲高速 —— 白龍路區(qū)域 該區(qū)域包括了金殿、世博片區(qū)，以其優(yōu)良的環(huán)境，成為別墅的聚集區(qū)。 2：盤龍江 —— 昆曲高速區(qū)域 區(qū)域范圍主要是北京路延線，包含北辰財富中心，領(lǐng)域時代等高檔寫字樓，交通便捷，是北市區(qū)的核心地帶。 二、典型樓盤分析 樓盤分類標準 ： 根據(jù)北市區(qū)的發(fā)展狀況和樓盤類型分布狀況，將北市區(qū)劃分為三個區(qū)域 1：龍泉路 —— 盤龍江區(qū)域 區(qū)域內(nèi)主要為住宅區(qū)，擁有大量住宅為主的樓盤。改善性客戶以本區(qū)域內(nèi)客戶為主，兼顧其他市區(qū)及地州客戶。 ? 整個區(qū)域的首臵客戶占了 60%以上；主要為昆明市中心的中產(chǎn)階級。 北市區(qū)客戶臵業(yè)關(guān)注點： 綜述：北市區(qū)客戶群體以昆明市中產(chǎn)階級為主 ? 臵業(yè)人群來自主城各區(qū)以及地州中高收入客戶。 北市區(qū)客戶職業(yè)分析 ?北市區(qū)客戶中普通職工占 48%的比重； ?北市區(qū)是規(guī)劃中的生活教育商務(wù)區(qū)，現(xiàn)階段已經(jīng)形成了能基本滿足居民生活的基礎(chǔ)配套，生活環(huán)境好適宜居住； ?北市區(qū)房價較其他區(qū)域略低，普通職工能夠承受； 北
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