昆明南市區(qū)區(qū)域報告(參考版)
2024-11-28 21:59本頁面
【正文】 個體工商戶、小商販、企事業(yè)單位者是該區(qū)的主力人群，由于輕軌的建設(shè)，將打破區(qū)域間的隔閡，增加南市區(qū)客源。 總結(jié) 該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量較大，且都為規(guī)模較大項目，樓盤規(guī)模整體上從北到南呈現(xiàn)出由小到大的規(guī)律，項目業(yè)態(tài)齊全，其中以多層為主。 根據(jù) 2021年至 2021年 6月土地成交數(shù)據(jù)來看，昆明市五大片區(qū)中，南市區(qū)土地成交量最多，且由于區(qū)域本身范圍大，可以利用的土地多，所以未來南市區(qū)樓盤放量大，房地產(chǎn)市場活躍。 2. 商業(yè)氛圍逐漸成熟 新政之下，很多城市的開發(fā)商和投資客已經(jīng)開始把開發(fā)的重心從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，同時，從南市區(qū)商業(yè)用地的增加，可以預(yù)見該區(qū)域商業(yè)將逐漸成熟。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控很可能維持在目前的狀況，對于房市的調(diào)控是以穩(wěn)定為主，所以昆明房價在保持穩(wěn)定同時可能會出現(xiàn)小幅上漲。品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，勢必加快昆明房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，同時也將出現(xiàn)更具競爭力的樓盤。 2. 城市化進(jìn)程加快，有利于房市發(fā)展 2021年整體經(jīng)濟發(fā)展情況良好，且發(fā)展速度高于全國平均發(fā)展速度，昆明正處于高速發(fā)展階段， 2021年城市化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，有利于房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。大量的市場供應(yīng)之下，開發(fā)商面臨的銷售壓力劇增。 ?區(qū)域發(fā)展預(yù)測 ?昆明房地產(chǎn)環(huán)境 1. 昆明城中村改造項目或帶來銷售壓力 昆明 2021年規(guī)劃中明確提出“城中村”改造新開工建筑面積達(dá) 800萬㎡以上，同時確保新建保障性住房 2萬套以上，由此可見土地供應(yīng)量將大幅上升。 3. 從數(shù)據(jù)來看， 09年到房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增長 %， 09年末全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款同比增長 %，這意味這 09年沉淀在房地產(chǎn)行業(yè)的資金比 08年要兇猛很多，這些投資是需要在 2021年收回來的。央行將根據(jù)新形勢、新情況，貫徹落實好適度寬松的貨幣政策，著力加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 小結(jié) 南市區(qū)項目以多層、高層為主， 09年 ~10年上半年，區(qū)域土地供應(yīng)量大，其中以居住和商業(yè)為主，可預(yù)見該區(qū)域住宅和商業(yè)市場將逐漸成熟。 ? 區(qū)域項目開發(fā)時間晚，樓盤較新，有較好的人居環(huán)境，所以客戶以改善性需求為主。 ? 政府機構(gòu)較多（滇池路片區(qū)集中了南市區(qū)大量的政府機關(guān)、事業(yè)單位人員達(dá)26%左右），區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)人員有較強的吸引力； ? 企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、個體工商戶、小商販?zhǔn)窃搮^(qū)的主力人群； ? 滇池度假區(qū)吸引了大量高端人群在本區(qū)域置業(yè)，占到區(qū)域人口的 3%左右。 分析： 作為商業(yè)項目，客戶的關(guān)注點是投資回報率，該項目在營銷中的重點將打造良好的商業(yè)運營環(huán)境、發(fā)展前景好作為訴求點，迎合客戶需求。 ?產(chǎn)品策略： 根據(jù)經(jīng)營戶申報的資料，把商品屬性、用途相似的商品組合在一起，按照有利于繁榮市場，方便經(jīng)營的原則，確定各層的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 ?交通：目前交通設(shè)施正在建設(shè)，項目的人流量和商業(yè)氛圍還不夠成熟，至于未來可能存在的東南亞市場的輻射，對于現(xiàn)在來說還不確定。 ?地州輻射，昆明城市建設(shè)的外擴、客運站的搬遷，能帶動地州乃至外省的消費者人流量，對商業(yè)的銷售帶來拉動。 項目概況 地理位置 新昆洛路宏仁片區(qū)（彩云北路 5151號） 占地面積 12021畝 開發(fā)商 云南中豪置業(yè)有限責(zé)任公司 建筑面積 1000萬 ㎡ 物業(yè)類型 多層、高層、公寓、寫字樓、商鋪 商業(yè)面積 / 策劃設(shè)計 奧遠(yuǎn)科技 容積率 / 總戶數(shù) / 綠化率 / 均價 / 開盤時間 ?項目分析 項目定位： 該項目立足于省、政府“提升昆明經(jīng)濟，調(diào)整城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展商貿(mào)流通”的戰(zhàn)略考慮，建立在“中國西部大開發(fā)”和“中國 東盟經(jīng)濟合作”等一系列國家戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上，以“義烏第六代模式”為藍(lán)本，打造全方位物業(yè)功能的國際商貿(mào)城。在項目銷售結(jié)束后，依舊在市場中投入廣告，一方面是為后續(xù)開盤和商業(yè)聚集人氣，另一方面是為了建立企業(yè)品牌，為擴大市場做鋪墊。 ?峰尚 mall： 2021年 7月 18日開盤，推出 214個商鋪，均價 3萬 /㎡ ， 2小時全部售罄。 ?三期天幕別墅： 2021年 1月 17日，推出 40套別墅，均價 11900元 /㎡， 2小時銷售量達(dá) 45%。 ?營銷方式 銷售情況 ?一期： 2021年 12月 6日開盤，推出 644套住宅，均價 7600元 / ㎡ ， 6小時全部售罄。對于到南亞風(fēng)情比到一環(huán)中心距離遠(yuǎn)的消費者，可能會考慮到交通時間的增加，而選擇在市中心購物。 ?商業(yè)區(qū)：本區(qū)域內(nèi)尚無成熟的商業(yè)圈，該項目將帶動該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。距二環(huán)路 。c座寫字樓： /㎡；峰尚 mall： 3萬 /㎡ 整合推廣 北京眾智集成廣告有限公司 總戶數(shù) 3740 開盤時間 一期住宅： ；二期住宅： ；三期天幕別墅： ； C座寫字樓： 2021425；鋒尚 Mall： 20210718； 商業(yè)面積 ㎡ 容積率 綠化率 % ?項目分析 項目賣點 ?區(qū)位：省級政治經(jīng)濟中心，周邊有良好的道路建設(shè)、治安環(huán)境、政務(wù)
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