【正文】 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，珠江企業(yè)集團(tuán)是全國目前唯一開發(fā)社區(qū)面積達(dá)500萬平方米，并且集土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、裝潢、物業(yè)管理于一體的房地產(chǎn)商，也是國內(nèi)地產(chǎn)商中集約化程度最高、服務(wù)最好的企業(yè)之一 凈資產(chǎn)： 凈資產(chǎn) 12億元人民幣 總資產(chǎn)： 運(yùn)營資產(chǎn)已達(dá) 35億元人民幣 土地儲(chǔ)備： 北京完工、在建項(xiàng)目 400萬平方米 年銷售收入： 7億 年開發(fā)規(guī)模： 2年開發(fā) 42萬平方米大型社區(qū) 珠江駿景 81 北京珠江地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu) 人力資源部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 市場營銷部 預(yù)算審核部 董事長 辦公室 項(xiàng)目公司 前期部 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 總工辦 投資部 總經(jīng)理 總經(jīng)理 總工程師 82 在京典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 珠江駿景家園 地理位置： 南三環(huán)木樨園 開發(fā)期限： 1999－ 2021 開發(fā)規(guī)模： 總建筑面積 42萬平方米 樓房形態(tài)： 高層塔樓 定價(jià)范圍： 均價(jià) 5600元，送全套精裝修 營銷訴求 /客戶定位： 銷售情況： 開盤后持續(xù)熱銷，創(chuàng)北京市 2021年 7月單月銷售量紀(jì)錄，月銷售超過 200套 榮譽(yù)情況： 2021年度明星樓盤 83 中海地產(chǎn)（北京）基本情況 成立時(shí)間 ： 1997年 。由來自亞洲不同國家的１２位杰出前衛(wèi)建筑師設(shè)計(jì)的當(dāng)代建筑博物館 榮譽(yù)情況： 受邀參加 2021年 9月的威尼斯雙年展的建筑展 70 外地典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 博鰲藍(lán)色海岸 地理位置： 海南博鰲，地塊北臨博鰲高爾夫球場路，東臨博鰲水城 C島，南臨萬泉河，西臨足球場 開發(fā)期限： 2021年 10月－ 2021年 10月 開發(fā)規(guī)模： 占地面積 61萬平方米，建筑面積 樓房形態(tài)： 別墅 營銷訴求 /客戶定位： 自然景色優(yōu)美，亞洲經(jīng)濟(jì)論壇永久地址 71 金地集團(tuán)基本情況 成立時(shí)間： 1991年 企業(yè)性質(zhì)： 上市公司（ 2021年 4月） 股東情況 ： 國家股 %，外資股 %，法人股 %，公眾股 % 業(yè)務(wù)范圍： 以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)中介、廣告代理與商業(yè)貿(mào)易同步發(fā)展 凈資產(chǎn)： 12億（ 2021年 ， 2021年 ） 總資產(chǎn)： 20億 (2021年 ， 2021年 ） 凈資產(chǎn)收益率： 2021年 %， 2021年 % 年銷售收入： 主營業(yè)務(wù)收入 2021年 29621萬元， 2021年 66293萬元；凈利潤2021年 8162萬元， 2021年 22021萬元 客戶定位： 在好的地塊上做精品物業(yè)，走高端產(chǎn)品路線，定位城市中高收入階層（招股說明書） 品牌知名度： 深圳三劍客之一， 2021年名列深圳市房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)第 8名，深圳地區(qū)品牌知名度前三位 72 金地集團(tuán)組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 股東大會(huì) 監(jiān)事會(huì) 總裁 董秘 投資委員會(huì)、財(cái)務(wù)委員會(huì)、行業(yè)專業(yè)顧問團(tuán) 副總裁 財(cái)務(wù)總監(jiān) 總裁辦公室 人力資源部 企業(yè)發(fā)展部 投 資 部 信 息 中 心 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 市 場 部 設(shè)計(jì)工程部 成本管理部 深圳地產(chǎn)部 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 深圳市金地置業(yè)顧問有限公司 深圳市金地會(huì)所有限公司 深圳市金地廣告有限公司 深圳市經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司 北京金地興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 73 深圳典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 金地海景花園 地理位置： 深圳市福田區(qū)南部 開發(fā)期限： 1996年 5月開始動(dòng)工建設(shè)， 1996年 6月開始發(fā)售， 1997年 4月陸續(xù)竣工入伙并投入使用 開發(fā)規(guī)模： 占地面積 46763平方米，總建筑面積 87445平方米 樓房形態(tài)： 21棟多層及小高層 定價(jià)范圍： 5000－ 6000元 營銷訴求 /客戶定位： 自然環(huán)境優(yōu)越，交通條件便利，高品位、新生活概念的精品社區(qū) 銷售情況： 樓花期銷售率達(dá) 98％， 1997年銷售率達(dá) ％，當(dāng)年完成銷售額 榮譽(yù)情況： “ 1998年八大明星樓盤”，并榮獲“廣東省樣板工程”稱號(hào) ，全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) 74 深圳典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 金地翠園 地理位置： 深圳市福田區(qū)石廈北住宅片區(qū)內(nèi) 開發(fā)期限： 1999年 1月動(dòng)工建設(shè)， 5月發(fā)售， 12月竣工 開發(fā)規(guī)模： 占地 8190平方米，總建筑面積 24570平方米 樓房形態(tài)： 6棟 12層高的小高層住宅 定價(jià)范圍： 6000元左右 營銷訴求 /客戶定位： 立體綠化使綠化率達(dá) 100％ 銷售情況： 樓花期銷售率達(dá) 97％，銷售率達(dá) 98％ 榮譽(yù)情況： 深圳市“ 1999年十大暢銷樓盤” 75 深圳典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 金海灣花園 地理位置： 深圳市中心區(qū)、深圳灣畔沙嘴路福榮路交匯處 開發(fā)期限： 98年 10月正式開工，預(yù)計(jì)開發(fā)工期為 4年。 60 61 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入及凈利潤 62 在京典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 北京萬科城市花園，京城投資開發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 地理位置： 京城東北郊順義，首都國際機(jī)場附近的高級(jí)住宅開發(fā)地段 開發(fā)期限： 2021年 8月竣工 開發(fā)規(guī)模： 規(guī)劃用地約 27萬平方米，總建筑面積 28萬平方米 定價(jià)范圍： 均價(jià) 4200元 營銷訴求 /客戶定位： 中高檔住宅小區(qū)， 歐式建筑風(fēng)貌，與周圍清新自然的田園氣息相呼應(yīng) 銷售情況： 在北京，城市花園年內(nèi)售出現(xiàn)房 ，項(xiàng)目累計(jì)銷售率達(dá) 92% 榮譽(yù)情況： 獲得多個(gè)建設(shè)部頒發(fā)的重要獎(jiǎng)項(xiàng) 63 在京典型項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 萬科星園，萬科公司進(jìn)軍北京房地產(chǎn)主流市場的標(biāo)志和前哨 ，星園已是萬科集團(tuán)開發(fā)的第 33個(gè)項(xiàng)目 地理位置： 距亞運(yùn)村正北 ，亞運(yùn)村國際商務(wù)圈內(nèi) 開發(fā)期限： 1999年－ 2021年 10月，一期于 2021年 8月 31日入住 開發(fā)規(guī)模： 規(guī)劃總用地 平米，總建筑面積約 30萬 平米。 凈資產(chǎn)： 總資產(chǎn)： ，資產(chǎn)負(fù)債率 % 土地儲(chǔ)備： 871萬平米 年銷售收入： 客戶定位： 以擁有穩(wěn)定收入、講究生活質(zhì)量和品位的中等收入家庭為目標(biāo)客戶 品牌知名度： 全國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤以物業(yè)管理著稱 59 萬科集團(tuán)組織結(jié)構(gòu) 董事會(huì) 總經(jīng)理 企 劃 部 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程管理部 物業(yè)管理部 財(cái) 務(wù) 部 人力資源部 辦 公 室 股政事務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 銷售中心 客戶服務(wù)中心 副總經(jīng)理 ?萬科集團(tuán)采取區(qū)域分公司相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作；總部部門對(duì)分公司各部門執(zhí)行日常直線工作指導(dǎo)和各地分公司知識(shí)的積累和傳達(dá)。 58 萬科企業(yè)股份有限公司（集團(tuán)） 成立時(shí)間 ： 1984年 5月成立 企業(yè)性質(zhì)： 股份有限責(zé)任公司，萬科是是大陸首批上市公司之一。 中密度住宅產(chǎn)品：如位于商業(yè)中心區(qū)的西單項(xiàng)目、國貿(mào)商圈的雙井項(xiàng)目、 CBD輻射區(qū)的京通項(xiàng)目； 低密度住宅產(chǎn)品：新市鎮(zhèn)計(jì)劃，包括：南部的翡翠城項(xiàng)目、北部的沙河項(xiàng)目、東部的臺(tái)湖項(xiàng)目。為配合北京市的重點(diǎn)工程－京通快速路的融資，興建了京通陽光華苑住宅區(qū)。本項(xiàng)目是城市開發(fā)集團(tuán)近 20年來開發(fā)的最高檔項(xiàng)目。其中，集團(tuán)公司所屬恩濟(jì)花園物業(yè)管理經(jīng)營公司是我國北方城市物業(yè)管理企業(yè)中率先實(shí)施 ISO9002質(zhì)量保證體系并同時(shí)獲得國內(nèi)、國際認(rèn)證的企業(yè)。集團(tuán)公司具備規(guī)模的自管小區(qū)實(shí)現(xiàn)了全面創(chuàng)優(yōu)， 10多個(gè)小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)稱號(hào)和市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)； 2個(gè)大廈被評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程。 附件：競爭對(duì)手公司及項(xiàng)目基本情況介紹 51 天鴻集團(tuán)基本情況 公司全稱： 北京天鴻集團(tuán)公司 成立時(shí)間： 1983年， 企業(yè)性質(zhì)： 國有控股，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 182。 主要競爭對(duì)手戰(zhàn)略取向比較 182。 主要競爭對(duì)手基本數(shù)據(jù)比較 182。目前首先要加強(qiáng)人力資源管理，提升公司及員工的專業(yè)化技能、水平，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長儲(chǔ)備動(dòng)力；要盡快完善內(nèi)部管理體系，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長提供保障！ 48 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)應(yīng)逐步調(diào)整業(yè)務(wù)管理重心，從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，保證業(yè)績穩(wěn)定增長 2021 2021 2021 2021 ? 業(yè)務(wù)收入仍以北京市開發(fā)為主，提升項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的均衡能力，開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入 ，公司總收入 14億； ? 對(duì)信通等資產(chǎn)進(jìn)行盤整，改善資產(chǎn)質(zhì)量； ? 公司重組，股份制改造、內(nèi)部管理提升 ? 公司總收入 17億元左右，其中開發(fā)規(guī)模及收益增長迅速，銷售收入達(dá) 15億元左右；經(jīng)營收入 2億元左右； ? 加強(qiáng)土地、項(xiàng)目儲(chǔ)備 ? 資產(chǎn)狀況優(yōu)化基本結(jié)束（提供流動(dòng)資金支持；平滑收益） ? 上市工作 ? 公司總收益達(dá) 20－ 22億元，二大板塊初步形成 。數(shù)目眾多，資產(chǎn)規(guī)模小，業(yè)績波動(dòng)較大，項(xiàng)目開發(fā)周期緊密。 全國省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡及鄉(xiāng)村城市化形成住宅開發(fā)梯級(jí)滾動(dòng)及全國性的熱點(diǎn)區(qū)域，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)成熟，公司可以嘗試進(jìn)行跨地域拓展，實(shí)現(xiàn)全國性品牌以及持久獲利； ? 存量房交易市場的成熟發(fā)展引發(fā)新的獲利區(qū)間，住宅二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)局面初步形成并在加快發(fā)展，公司目前業(yè)務(wù)組合已經(jīng)涉及； ? 隨國內(nèi)居民貧富差距的進(jìn)一步拉大，不同檔次居民生活小區(qū)的服務(wù)需求呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)、層次性分化，一些基本物業(yè)管理基礎(chǔ)上，增值收費(fèi)物業(yè)服務(wù)、管家式服務(wù)等市場需求開始呈現(xiàn)，公司可以結(jié)合住宅開發(fā)考慮復(fù)合服務(wù)方式及獲利潛力，與開發(fā)業(yè)務(wù)形成良好互動(dòng)； 市場機(jī)會(huì) ——寫字樓、商用樓宇 ? 由于城市政治、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，北京寫字樓、商業(yè)樓宇市場發(fā)展相對(duì)國內(nèi)其他區(qū)域較為領(lǐng)先。另外現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)質(zhì)量需要進(jìn)一步優(yōu)化； ?土地儲(chǔ)備較北京市前 3位開發(fā)商處于絕對(duì)劣勢(shì)； ?隨公司規(guī)模迅速膨脹，人力資源成為關(guān)鍵制約瓶頸，公司依靠核心管理層的個(gè)性化管理較多，業(yè)務(wù)執(zhí)行 層的專業(yè)化能力不足以適應(yīng)未來競爭； 技能方面： ?對(duì)客戶需求把握以及通過項(xiàng)目運(yùn)作滿足客戶需求的能力較突出，但穩(wěn)定性及控制能力尚有所欠缺 ?在開發(fā)環(huán)節(jié)中，前期市場分析研究的控制管理、項(xiàng)目中資金管理、成本控制及質(zhì)量管理，以及銷售管理、物業(yè)提升價(jià)值等方面均存在改善需求 ?公司在資本運(yùn)作及存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方面投入不足，發(fā)展緩慢； 管理體系： ?公司歷史創(chuàng)業(yè)快速發(fā)展，使公司難以認(rèn)真思考并清晰規(guī)劃公司未來戰(zhàn)略發(fā)展； ?公司受到國企管理模式的影響，尚不是完全市場化運(yùn)作，尚未形成績效管理的體系來實(shí)現(xiàn)有效考評(píng)，薪資體系不具有市場競爭性； ?公司運(yùn)營系統(tǒng)不完善，特別在公司運(yùn)作流程方面，依賴關(guān)鍵人員經(jīng)驗(yàn)判斷以及責(zé)任心，尚未形成清晰、完善的體系 ?組織結(jié)構(gòu)變化頻繁，本部部門職責(zé)劃分不清，運(yùn)營與支持部門配合不暢 ?…… 詳細(xì)內(nèi)容論述可參見《中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報(bào)告》 SWOT 44 房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機(jī)遇 市場機(jī)會(huì) ——住宅 ? 增量住宅需求將長期持續(xù)高速增長： 182。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) SWOT分析及發(fā)展建議 182。 競爭對(duì)手項(xiàng)目組織管理模式比較 182。 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 182。 專業(yè)經(jīng)理 高級(jí) 專業(yè)經(jīng)理 總監(jiān) 專業(yè)序列 管理序列 經(jīng)理助理 部門經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 基層員工 35 三家公司的薪資結(jié)構(gòu)中都包含有績效工資的部分，并采用多種激勵(lì)措施 萬科 萬通 紅石 ?基本工資 +績效工資 +總經(jīng)理基金 ?年功序列 ?基本工資 +績效工資 +股權(quán) ?基本工資 +績效工資 +“賽季”獎(jiǎng)金 ? 30％左右 ?銷售人員并不采用高提成的做法 ?普通員 20％ ?部門經(jīng)理以上2530％ ?普通員工 20％ ?管理人員比例更高 ?公司正在申請(qǐng)發(fā)放期權(quán) ?長期員工有金牌獎(jiǎng)勵(lì) ?多種手段樹立員工榮譽(yù)感，多種非物質(zhì)激勵(lì) ?靈活的職業(yè)發(fā)展路徑 ?員工持股會(huì) ?福利購房計(jì)劃 ?家庭福利政策 ?公司高速發(fā)展帶來員工的發(fā)展空間 ?任人唯能的人才使用機(jī)制和競爭機(jī)制 ?優(yōu)惠購房計(jì)劃 薪資結(jié)構(gòu) 浮動(dòng)部分比例 其他激勵(lì)措施 36 房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較 ——總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（北京地區(qū)） 資料來源：競爭對(duì)手訪談 6－ 10 績效工資 13 基本工資 部門經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 車補(bǔ)（