溧陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-77ppt-2008年(nxpowerlite)(參考版)
2024-12-11 10:48本頁(yè)面
【正文】 ? 。 有利于客戶(hù)轉(zhuǎn)介紹 優(yōu)惠政策 ?免 1到三年租金，提倡免兩年以上，因?yàn)樽鰹榻?jīng)營(yíng)者，對(duì)一個(gè)人氣不足的地方進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定風(fēng)險(xiǎn)，首先進(jìn)入經(jīng)營(yíng)就要有裝修費(fèi)用等開(kāi)支。 有利于回款 ? 加速成交 ?配合前期形成的心理慣性，在從眾心理影響下 “大家都搶著買(mǎi)的肯定錯(cuò)不了”這種觀(guān)念會(huì)占優(yōu)勢(shì)。 銷(xiāo)售方式 規(guī)?；焖黉N(xiāo)售 規(guī)模化快速銷(xiāo)售 ? 條 件：積累一定數(shù)量的儲(chǔ)備客戶(hù) ? 效 果：提高成交速度，提高成交率，加速資金回籠 ? 手 段 積累客戶(hù)：客戶(hù)處于探索欲較強(qiáng)的開(kāi)放心理狀態(tài) 培養(yǎng)客戶(hù)：保持購(gòu)買(mǎi)熱忱，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可形成心理慣性，對(duì)銷(xiāo)售人員逐步產(chǎn)生信賴(lài)感 規(guī)?；焖俪山豢蛻?hù)：所有客戶(hù)到售樓現(xiàn)場(chǎng) ,采取先到先選先得的方式，排隊(duì)認(rèn)購(gòu)。 文化休閑街區(qū) ?采用設(shè)計(jì)上的上下連動(dòng)的形式利用一樓的商業(yè)位置優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)地下負(fù)一層的銷(xiāo)售 . ?先招商通過(guò)主力店的進(jìn)駐提升整個(gè)街區(qū)的知名度 ,對(duì)于先期進(jìn)駐的商家給以租賃減免等優(yōu)惠 ,提升人氣帶動(dòng)項(xiàng)目后期主要鋪面銷(xiāo)售 . ?該類(lèi)型商鋪的招商側(cè)重以良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶動(dòng)同一業(yè)種范圍內(nèi)的多品種，多檔次的經(jīng)營(yíng)。 借勢(shì)二、借市之勢(shì)：周邊相繼建設(shè)的綜合性商業(yè)、新興住宅，將城市市場(chǎng)熱點(diǎn)引渡到本區(qū)域，本項(xiàng)目在大市之中找到空白點(diǎn)，從而成為立市之勢(shì)； 借勢(shì)三、借牌之勢(shì)：利用五星家電的領(lǐng)導(dǎo)性品牌價(jià)值，在他的消費(fèi)群體基礎(chǔ)上，擴(kuò)展消費(fèi)群體，以獲得更大發(fā)展空間。 本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，自身的公園資源，是本項(xiàng)目較為核心的優(yōu)勢(shì)，而如何體現(xiàn)出公園“逛”的核心，也是能將整個(gè)項(xiàng)目在眾多商業(yè)項(xiàng)目攻勢(shì)中脫穎而出，形成市場(chǎng)傳播的差異點(diǎn)； 實(shí)施 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)推廣模式 ，把現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售和實(shí)景體驗(yàn)、主題活動(dòng)相結(jié)合，更多的體現(xiàn)出參與性與互動(dòng)性，配合立體的媒體宣傳，造勢(shì)與借勢(shì)并重，迅速完成銷(xiāo)售。 （ 5）在通風(fēng)上商業(yè)內(nèi)街和集中商業(yè)用中央空調(diào)系統(tǒng)，沿街商鋪等其他商業(yè)用分體機(jī)，其室外機(jī)位結(jié)合商業(yè)立面、廣告位統(tǒng)一考慮設(shè)計(jì)效果；在采光上沿街的采用自然光，而商業(yè)內(nèi)街和集中商業(yè)則采用人工照明。商鋪室內(nèi)空間采用 5． 0M左右的層高，業(yè)主可以設(shè)計(jì)成夾層形式，形成上下二層的復(fù)式活動(dòng)空間形態(tài)，算面積一層。 4 進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類(lèi)型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“ 1+12” 的效果。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。就本集中商業(yè)而言建議設(shè)置兩個(gè)主入口和一個(gè)次入口和一個(gè)應(yīng)急通道，立柱間距可以考慮 乘 ；建筑設(shè)計(jì)因素上看此商場(chǎng)面積很大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率；在人流通道設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線(xiàn)內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。在地下層還要設(shè)置通往停車(chē)庫(kù)的通道，以最大的可能為客流提供最好的便利性；在人流上通過(guò)對(duì)客流量的估算可以設(shè)一個(gè)雙向樓梯和兩個(gè)單向自動(dòng)扶梯，規(guī)格以寬度 800mm,，在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。 1 從商業(yè)的建筑角度上看，主要分為兩層，地下一層和地上一層，地下層層高在 5米左右。 中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃的合理性 1 商業(yè)區(qū)的組成主要是由集中性商業(yè)、沿街商業(yè)和商業(yè)內(nèi)街組成。在建筑風(fēng)格和立面上的建議是不脫離于周邊建筑群體，在設(shè)計(jì)上又高于它們，以能夠產(chǎn)生形成自己的特色，增強(qiáng)它們的識(shí)別性。而且在場(chǎng)址的選擇上應(yīng)盡可能的遠(yuǎn)離湖面，在通往有水域的交通上也要回避道路的明確引導(dǎo)性。建議在部分景觀(guān)結(jié)點(diǎn)處設(shè)置成本投入較小的涌泉，跌泉等，豐富水元素在景觀(guān)設(shè)計(jì)上的應(yīng)用，以使游客們?cè)谌魏螘r(shí)間里都能夠享受到泉水給他們帶來(lái)的快樂(lè)。建議在木制鋪裝的應(yīng)用上宜小面積的分區(qū)使用或者在某一特定景觀(guān)結(jié)點(diǎn)上專(zhuān)用，以便盡可能的增加擴(kuò)大公園的綠化 2 在人文景觀(guān)的設(shè)計(jì)上缺少主題性，特別是雕塑和小品的設(shè)計(jì)沒(méi)有濃厚的人文歷史背景，不能在感性認(rèn)識(shí)上給游客們心理造成認(rèn)知上的可識(shí)別性。建議在設(shè)計(jì)上首先考慮建筑群體的融洽問(wèn)題，然后對(duì)建筑選材手法上做重點(diǎn)探討，盡可能的規(guī)避“覆土式建筑”的缺點(diǎn)。 （ 2） 由于“覆土式建筑”存在的建筑特點(diǎn)決定了建筑體的選材上有所限制，必然會(huì)導(dǎo)致建筑體在建筑風(fēng)格的應(yīng)用的上有所限制。 缺點(diǎn)分析 （ 1） 在交通和客流規(guī)劃上通過(guò)以上對(duì)其優(yōu)點(diǎn)的分析雖然做到了人車(chē)分流和商業(yè)消費(fèi)人群的與普通游客的分流，但在對(duì)客流的引導(dǎo)上特別是在路線(xiàn)的安排上將普通游客引向商業(yè)區(qū)的方面有所不足。 （ 5）在北側(cè)的商業(yè)入口處集中商業(yè)的設(shè)計(jì)，選材上選用古樸的瓦式仿木建材，立面設(shè)計(jì)有狹長(zhǎng)的天窗，使得這一建筑在建筑風(fēng)格上具有濃郁的異域風(fēng)情，這對(duì)整體的建筑景觀(guān)有著很好的點(diǎn)綴作用?？稍谠O(shè)計(jì)上利用了下沉廣場(chǎng)和覆土式建筑的建造特點(diǎn)有效的解決了這一矛盾。在線(xiàn)條的運(yùn)用上大量的采用了跨度較大的不規(guī)則的曲線(xiàn)，給廣大游客的心理制造一種輕松、釋放、愉樂(lè)的感性認(rèn)知，以達(dá)到公園的主題目的 （ 2） 在交通和客流規(guī)劃上，主次入口、商業(yè)和普通游客入口的有效剝離，以及主干道、次干道、游步道的有效分割和空中架橋的利用不僅解決了人車(chē)分流和普通游客與商業(yè)消費(fèi)人群的分流。以下就通過(guò)對(duì)新北中心公園的優(yōu)缺點(diǎn)的觀(guān)察分析，對(duì)栗陽(yáng)項(xiàng)目提供相關(guān)的建議，以供參考。 項(xiàng)目定位 —— 定位綜述 基于溧陽(yáng)而高于溧陽(yáng)、適合溧陽(yáng)人民卻能引導(dǎo)溧陽(yáng)新商業(yè)潮流的具備公園景觀(guān)的新區(qū)大型商業(yè)旗艦。手中擁有富余資金，買(mǎi)一兩個(gè)鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較
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