【正文】 （ 7） 招牌設置 除了商場所提供的招牌燈箱位置外，其他公共地方一律不可以裝設店徽或標牌，招牌的設計如字體、色彩等必須得到管理處審批。 （ 5） 裝修管理費及押金 業(yè)戶或裝修施工單位在裝修申請核批后，必須按規(guī)定交付裝修管理費、裝修押金、泥頭費及出入證押金，收費標準請參照〈〈各項收費標準一覽表〉〉。 2)． 工程量較大或容易損壞房屋結(jié)構及公共設施的裝修工程，應由在深圳注冊的 專業(yè)施工單位設計及施工。 （ 2） 政府審批 A、 B 座及裙樓商鋪業(yè)戶的裝修方案必須報深圳市政府消防、環(huán)保、規(guī)劃 等部門審批，以符合政府條例所規(guī)定的要求。 （五）裝修管理 （ 1） 裝修申請 1)． 業(yè)戶必須提前二個星期向管理處申請，填寫 “裝修申請表”并遞交詳盡圖紙及技術資料說明，管理處將會以書面形式通知業(yè)戶批準與否或提出修改要求。逾期未繳款者每天加收萬分之五的滯納金。如當天為節(jié)假日，則劃款日順延一天。 3)． 管理費用于支付下列各項費用： （ I） 大廈公共設施設備，包括：電梯、扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、公共衛(wèi)生設施、公共走道、垃圾箱等的日常保養(yǎng)及日常維修開支； （ II） 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利； （ III） 公共地方保安服務； （ IV） 公共地方清潔服務； （ V） 公共地方花草園藝； （ VI） 行政辦公支 出； （ VII） 法定稅費； （ VIII） 聘用法律、會計等專業(yè)人士的支出； （ IX） 管理公司酬金； （ X） 大廈節(jié)日裝飾的支出； （ XI） 購買或租憑所必需的機械或器材的支出； （ XII） 其他為管理大廈而發(fā)生的合理支出，包括大廈完工前籌備管理期間的一切支出。 2)． 住戶自入伙之日起開始交納管理費。 2)． 出租業(yè)戶需 到管理處及派出所將房屋出租情況登記備案。 5)． 司機離開所屬車輛時，必須鎖好車門窗，車內(nèi)物件停車場不予保管，易燃、易 爆、劇毒物品嚴禁帶入場內(nèi)；帶貨車輛貨物不予保管。 3)． 自行車、摩托車應放在指定的位置，并按要求停放整齊。 （ 5） 車輛停放 1)． 廣場內(nèi)設有停車場，所有進出車輛必須服從車場管理人員的指揮及管理，并按規(guī)定交納停車管理費。 5)． 廣場內(nèi)禁止飼養(yǎng)家畜、家禽。 3)． 嚴禁將垃圾、菜葉渣等雜物投入廁所馬桶或下水道地漏，以防止造成管道堵塞。 （ 4） 清潔及綠化 1)． 管理處設有專職清潔衛(wèi)生人員，負責廣場內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作。無深圳戶口和暫住證人員應主動向當?shù)毓才沙鏊陥笈R時暫住戶口。 3)． 業(yè)戶須到管理處辦理〈〈住戶證〉〉。 （ 3） 治安保衛(wèi) 1)． 大廈管理人員負責對廣場范圍內(nèi)的單元、場地及設施進行經(jīng)常性的巡查檢驗，各住戶必須配合并接受有關人沒檢查、管理、不得推諉拒絕。 9)． 各業(yè)戶及其家庭成員，應詳細閱讀、了解〈〈管道石油氣安全手冊〉〉所列有關條款，以便正確使用管道石油氣；廣場有完備的管道石油氣系統(tǒng)，不得使用瓶裝石油氣。 7)． 嚴禁燃放煙花爆竹，不準在樓宇內(nèi)焚燒廢紙或其他物品，小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等火種；電梯內(nèi)嚴禁吸煙。 5)． 嚴禁占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口；嚴禁在樓道、天臺上進行噴油漆、燒焊等作業(yè)。 3)． 嚴禁在廣場內(nèi)經(jīng)營或存放易燃、易爆及各類劇毒物品。各住戶在消防 部門和廣場消防管理人員指導下，負責做好各住戶所屬范圍的防火安全工作。 5)． 嚴禁體積或重量超過要求的貨物進入電梯，如搬運大件物品或裝修材料需要使用電梯，需向管理處申請由專人駕駛并在大堂內(nèi)鋪設防護板，以保護地面。 3)． 要愛護公共設施，教育小孩不要隨意亂按電氣開關、消防按鈕及電梯內(nèi)對講機的開關鍵。 （四）日常管理 （ 1） 公共設施 1)． 供水、供電、供氣設備及電視天線、電話系統(tǒng)等設施是經(jīng)周密設計和施工安裝，請 不要隨意改動。使用電梯搬運時，請正確使用開關擎，切勿以硬物使電梯門開啟，愛護公物。 （ 3）接收鎖匙 業(yè)戶接收鎖匙，應立即檢查單元內(nèi)各種設備，如發(fā)現(xiàn)損壞或不妥，須在〈〈遺漏項目報告〉〉內(nèi)作細描述，并于當日內(nèi)交回管理處。 （ IV）電話：大廈各單元內(nèi)已安裝好直線電話插座，請向電話公司申請開通，管理處可代辦。 （ II）供水：住宅 /商住各單元設獨立水表，并已開通使用。此外，亦會協(xié)助各業(yè)主辦理有關設施、設備開通使用手續(xù)?！础捶ㄈ舜硎跈辔袝怠?/董事會會議記錄（授權委托） * （ X）。 （二）物業(yè)簡介（略） （三）收樓及入住須知 （ 1） 收樓手續(xù) 業(yè)戶在律師樓 /發(fā)展商租售部門簽妥樓契 /租約及繳交各類按金及費用后， 律師樓會發(fā)出〈〈收樓證明書〉〉（收樓紙），業(yè)戶可持此文件到管理處安 排接收物業(yè)。為使各位能充份享受廣場安全、舒適、優(yōu)雅的生活及商業(yè)環(huán)境，廣場管理處特別制訂本手冊供各位參考及遵從。利用電腦，把檔案管理現(xiàn)代化，提高檔案管理的質(zhì)量和效率。然后，把整理好的資料分類歸檔，分類歸檔時要以一定的順序排列，或按寫字樓的樓層、房號排列，或按入伙時間先后排列，或按用戶姓名筆畫多少排列。到用戶收樓入伙時，應把〈〈收樓通知書〉〉、〈〈業(yè)主（租戶）〉〉等資料以及用戶的基本情況收集起來。 （ 2） 用戶檔案的建立。 （ 3） 派發(fā)之文件或資料 〈〈管理公司簡介〉〉、〈〈用戶手冊〉〉、〈〈裝修指南〉〉、〈〈業(yè)主公約〉〉、〈〈各項收費標準一覽表〉〉、〈〈住戶證申請表〉〉、〈〈委托銀行代收費合同書〉〉、〈〈有線電視申請表〉〉、〈〈管道氣委托收款合同〉〉、〈〈電話用戶需求登記表〉〉等。 《入伙通知書》、《收樓證明書》、《房地產(chǎn)買賣合同》 /《公證書》、身份證 /護照、《業(yè)主公約》承諾書、《授權委托書》 /委托《公證書》、《 營 業(yè)執(zhí)照》 /《商業(yè)登記證》 *、《法人代表證明書》 *、《法人代表授權委托書》 /董 事會記錄 *等。通常物業(yè)管理公司在辦理收樓（入伙）手續(xù)時涉及以下文件或資料。 業(yè)主入伙辦理有關的文件 ： 入伙文件 業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司需要準備許多文件，其中部分文件需由業(yè)主本人或其授權委托人簽署。 4)． 增強保安力量，加強對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。 2)． 嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。 3)． 限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。 1)． 分清責任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì)，以確保已接管房屋和設施的完好。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作。 6． 3 跟進工程遺漏的管理 ： 工程遺留問題是指竣工驗收和樓 宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。 （ 10） 排污管道（含塑料管）： 1)． 安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； 2)． 從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞； 3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。 （ 8） 照明燈具： 1)． 輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2)． 打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常； 3)． 樓內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作 3 天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。 （ 6） 樓梯、扶手： 1)． 砼結(jié)構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露； 2)． 鋼木結(jié)構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。 5)． 窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。可用以下 2種檢查方法檢驗：一是向地面沖 倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面 24 小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。 3)． 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。 （ 3） 墻面： 1)． 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬； 2)． 塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直； 3)． 外墻在：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。 寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法 寫字樓接管驗收的標準主要是： （ 1） 地基、梁、柱、板主體： 1)． 地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構的開裂或相鄰房屋的損壞； 2)． 鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構設計規(guī)范的規(guī)定值； 3)． 按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫； 4)． 無鋼筋外露。 （ 3） 開發(fā)商對樓盤原有裝修標準及承諾的優(yōu)惠條件資料。 （ 2） 技術方面資料。 （ 1） 產(chǎn)權方面的資料。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。驗收小組根據(jù)單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。 2)． 對寫字樓的其他 公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。 1)． 寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計的功能符合。 4)． 預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。 3)． 對驗收中的單獨設備進行試運轉(zhuǎn)驗收。同時，還要重點驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點數(shù)量、安裝位置等。屆時， 驗收小組根據(jù)驗收計劃、標準（依據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》），按專業(yè)分工進行預驗收。 （ 2） 寫字樓的預驗收。 B． 寫字樓接管驗收的程序 （ 1） 寫字樓接管驗收具備的條件。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內(nèi)容。 （ 6） 編制寫字樓驗收計劃。 籌措物業(yè)管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發(fā)單位審批；井建立完善的財務制 度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。 3)． 準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表等。 由物業(yè)部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作： 1)． 提前派出部分工程技術人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個寫字樓內(nèi)裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下良好的基礎。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。 2)． 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。建立一套科學的、健全的、嚴格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。 （ 2） 草擬各種規(guī)章制度。 甲方（簽 章）： 乙方（簽章）： 代表人簽署：乙方見證人簽署： 簽訂日期： ****年 **月 **日 6．寫字樓接管驗收的程序 A． 寫字樓接管驗收前工作 （ 1） 成立物業(yè)管理機構 成立物業(yè)管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊伍。 二． 公約適用中華人民共和國法律和深圳市地方法規(guī)。 10. 偶然漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議方案無效。 b) 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議，否則會上就本章第 2 條所指書面通知并未提及的其他事項所通過的任何方案均屬無效。 8. 委派代表的文件須于開會前 24 小時內(nèi)交予管理者。 6. 如投票數(shù)相等，主席可投第 二票或決定性的一票。 4. 出席每年第一會議的業(yè)主可推選一位業(yè)主，作為該年度的業(yè)主大會的主席。 3. 會議的法定人數(shù)為占該發(fā)展項目管理份額不少于 50%的業(yè)主親自或派代表出席。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于 10%的業(yè)主可合法召開特別會議。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于 10%的業(yè)主可召開特別大會，以便討論或決定關于該土地及 /或該發(fā)展項目的事項，或為全 體業(yè)主的利益就該土地及該發(fā)展項目的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。