【正文】 （ 2）責(zé)任單位承諾 我代表本單位（部門）全體員工愿意履行責(zé)任書規(guī)定的消防安全責(zé)任，認(rèn)真落實好本單位的消防安全工作，如因工作疏忽，導(dǎo)致重大、特大火災(zāi)事故的發(fā)生，愿意承擔(dān)責(zé)任。 九、物業(yè)公司安保部有義務(wù)對所轄區(qū)域進行消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，請各單位（部門）積極配合，及時更正。 七、禁止將任何物品堆放在樓梯口、走廊，保持消防通道暢通。 五、請勿將紙簍、書報等易燃易爆物品靠近電源插座，離開辦公室前，注意關(guān)閉電源總閘。 三、禁止在管理各區(qū)域內(nèi)吸煙，焚燒廢紙，制造火源。 一、各單位（部門）全體員工要充分認(rèn)識火災(zāi)的危害性，對自己負(fù)責(zé)，對他人負(fù)責(zé)，對單位負(fù)責(zé)。 對違反本規(guī)定者，管理處有權(quán)依法責(zé)令其整改。 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 48 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 發(fā)生火警時，所在單元的業(yè)主、住戶應(yīng)立即向管理處及消防部門“ 119”報警，并立即組織撲救。嚴(yán)禁私自使用、移動或更改任何消防設(shè)施。嚴(yán)禁隨地丟棄煙蒂。任何人不得在小區(qū)的任何部位存放易燃、易爆物品。在離開或停止操作時，必須保證現(xiàn)場沒有留下火災(zāi)隱患。嚴(yán)禁超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁使用明火電器。 各業(yè)主、住戶應(yīng)加強防火意識，對其使用的物業(yè)范圍內(nèi)的消防安全工作負(fù)完全責(zé)任。為確保小區(qū)業(yè)主、住戶 的生命和財產(chǎn)安全，加強消防管理，做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，請業(yè)主、住戶自覺遵守本規(guī)定。 定期對轄區(qū)的消防設(shè)施、設(shè)備進行檢查，維護 ,并做好記錄。 保管人員必須按國家的倉庫防火安全管理規(guī)則和消防部門的規(guī)定進行管理。 對易燃易爆、劇毒等危險物品的儲存、保管和使用，應(yīng)建立健全嚴(yán)格的安全管理制度，落實安全防范措施。 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 47 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 消防安全通道，消防設(shè)施設(shè)備和滅火材料合乎要求。 十四、防火安全檢查制度 貫徹落實國家頒布的消防工作的方針、政策、法律法規(guī)及上級機關(guān)有關(guān)消防工作的文件指示精神。同時，專業(yè)公司賠償物業(yè)管理單位由此引發(fā)的經(jīng)濟損失。 專業(yè)公司必須確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的“四害”密度達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)， 如有超標(biāo)，專業(yè)公司必須免費進行二次消殺，如拒不實施，物業(yè)處有權(quán)扣除當(dāng)月消殺費 并按當(dāng)月費用的 20%進行罰款。并及時告知相關(guān)單位。 十三、滅“四害”監(jiān)督管理規(guī)定 為了創(chuàng)造一個舒適、文明、衛(wèi)生的辦公、居住環(huán)境，物業(yè)處將由專業(yè)公司對轄區(qū)定期開展滅“四害”工作。 回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時間。 十二、回訪管理制度 管理處經(jīng)理把對客戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中。 投訴處理一般不能超過 24 小時，特殊情況 48 小時內(nèi)進行相應(yīng)的處理。 接待客戶（業(yè)主或物業(yè)使用人）來訪投訴，要將投訴時間、內(nèi)容要求了解清楚，詳細(xì)做好記錄，能夠當(dāng)時處理的及時處理，不能處理及時上報上一級領(lǐng)導(dǎo)。 寫字樓日常管理要以維修為核心，治安和服務(wù)為重點。 將裝修管理和治安管理確立為入住時的工作重點，對裝修管理人員實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，對租用戶裝修實施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。一 般性的文件和質(zhì)量記錄保存 1 年以上，重要的文件和質(zhì)量記錄根據(jù)文件的重要性確定保管期限，可為 3 年或長期。 管理員定時檢查、核對件數(shù)，做好防蛀潮、防遺失，發(fā)現(xiàn)異?；?qū)懽謽俏飿I(yè)管理工作手冊 44 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 被盜、丟失等情況，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映，妥善處理，如系人為造成，要追究有關(guān)人員 的責(zé)任。 如用傳真紙接收的需存檔，應(yīng)復(fù)印后再行處理，以利長期保存。 管理處辦理完畢的文件按內(nèi)容類別進行分類、整理歸檔。 九 、檔案管理規(guī)定 檔案由專人負(fù)責(zé)保管。 1租用期間，不得有任何影響或騷擾 寫字樓 內(nèi)其他客戶的行為。 1 由于 用戶 或其相關(guān)人士的疏忽造成的 寫字樓 設(shè)備之損害，應(yīng)允許 管理處 進入場地對乙方損害進行修繕，但 用戶 應(yīng)賠償損失及承擔(dān)費用。退租時，保證該場地的完寫字樓物業(yè)管理工作手冊 43 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 好和可租賃狀態(tài)，場地內(nèi)部財物、設(shè)施等均由用戶自己負(fù)責(zé)。且裝修的所有施工方案及圖紙必須有管理處的書面認(rèn)可，未經(jīng)管理處同意，不得在 寫字樓 的外墻豎立廣告牌或其它影響 寫字樓 整體外觀的裝飾。 用戶必須遵守 寫字樓 物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定，按時繳納水費、電費、空調(diào)費及其它合理收費。 管理處具有對突發(fā)事件的處理權(quán)。 管理處有進入用戶租用場地查水表、查電表、修理和維護下水、供水管道、空調(diào)、電線、電纜、內(nèi)道及公共設(shè)施的權(quán)力，用戶應(yīng)給予配合，但管理處不應(yīng)影響用戶正常工作。 管理處保證提供每日（包括節(jié)假日） 24 小時的保安服務(wù)。 八、租賃房屋管理規(guī)定 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 42 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 用戶租用寫字樓內(nèi)房屋的，須和管理處簽訂房屋租賃合同（如業(yè)主委托管理處負(fù)責(zé)寫字樓租賃事項），但必須簽署本寫字樓業(yè)主公約。 管理處對用戶提供的安裝、維修、更換服務(wù)項目，其服務(wù)收費均不含材料費、零配件等。 管理處 在進行服務(wù)工作時 ， 用戶 須派人進行協(xié)作，并盡力提供便利。 服務(wù)費由管理處在每月費款結(jié)算時向用戶一并收取。 管理處向用戶（單位 /個人）提供特約服務(wù)的，應(yīng)和用戶簽署特約服務(wù)協(xié)議，協(xié)商服務(wù)事項、工作標(biāo)準(zhǔn)、費用結(jié)算等。如不按要求執(zhí)行，將處予加倍罰款。如三日內(nèi)不予簽字回執(zhí)，視為默認(rèn)。 管理處有告知用戶各項管理規(guī)章制度的義務(wù)。 甲方： 物業(yè)處 乙方： 代表： 代表： 年 月 日 年 月 日 六 、用戶違章管理規(guī)定 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 41 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 對于入住寫字樓的用戶，須遵守寫字樓各項物業(yè)管理制度。 乙方必須服從甲方管理，根據(jù)甲方技術(shù)人員的要求，保證安全用水、用電，否則甲方有權(quán)停止提供水電。 每月 25 日之前由甲乙雙方技術(shù)人員共同抄表、確認(rèn)計量并結(jié)算。 附： 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 40 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 水電使用協(xié)議 甲方： 物業(yè)處 乙方： 應(yīng)乙方要求，甲方同意向乙方在 寫字樓進行的 工程施工過程中提供水電供應(yīng)服務(wù)，經(jīng)雙方友好協(xié)商，特簽訂如下協(xié)議： 施工單位使用水、電按商業(yè)用水、用電計價。 管理處定期對施工維修單位的水、電使用情況進行檢查。 施工維修過程中需要使用水、電的，應(yīng)單獨裝置計量表。 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 39 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 五、外部單位施工維修管理規(guī)定 水、電、燃?xì)狻⒂芯€電 視、電信公司等外部單位在管理區(qū)域進行施工維修前，須和管理處簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納一定數(shù)額施工押金。 1施工完畢后，用戶通知管理處進行現(xiàn)場驗收，驗收后辦理離場手續(xù)，交回《施工許可證》及結(jié)算各種費用。 1施工期間，用戶如有特殊要求可提出申請并經(jīng)管理處同意后，管理處將提供有償服務(wù)。 1在施工期間，管理處派專人監(jiān)理，管理人員有權(quán)制止用戶及施工方違反有關(guān)規(guī) 定的行為。 在施工過程中，未經(jīng)管理處同意不允許使用電梯運送材料、物品及垃圾，并禁止堆放在公共場所，垃圾須直接清除到樓外自行負(fù)責(zé)運走。 在施工過程中，如需用水電須簽訂水電使用協(xié)議并單獨安裝水電表計量。 裝修工程實施前，應(yīng)提交書面申請和具體施工方案（附平面圖、寫字樓物業(yè)管理工作手冊 38 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 電力負(fù)荷、工期等）報管理處審核。 裝修范圍僅限于用戶所租賃或所購買的場所之內(nèi)。 四、寫字樓二次裝修管理規(guī)定 依照《寫字樓房屋租賃合同》及《寫 字樓房屋買賣合同》規(guī)定，用戶可對使用區(qū)域進行二次裝修。 用戶電費和水費及冷氣費按月結(jié)算收取，由管理處書面通知，并要求用戶限期繳付。 中央空調(diào)開放時間：國家法定工作日開放。 寫字樓向用戶提供中央空調(diào)冷氣服務(wù)，冷氣費為中央空調(diào)運行時所消耗的水、電費用、消耗材 料費用和低值易耗品等費用構(gòu)成。 公共使用部份的公用水電費：按各用戶使用面積進行分?jǐn)偂? b、電梯（從二樓（含二樓）算起）。 b、用電單位應(yīng)繳公攤電費的計算公式為：用電單位應(yīng)繳公攤電費 =分類目錄電價 *寫字樓公共電表計電量 /寫字樓用電單位分表電量總和 *該用電單位表計電量。 (2) 用電單位公共用電分?jǐn)偂? 數(shù)據(jù)庫日常使 用過程中注意保密，無關(guān)人員禁止查閱。 基本數(shù)據(jù)庫應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）固定數(shù)據(jù) ① 概述 ② 樓房數(shù)據(jù) a、物業(yè)名稱 b、地址 c、占地面積 d、建筑面積 e、組成部分 f、樓高 g、外墻面積 h、玻璃幕墻面積 i、停車場（庫）面積 j、其它：如竣工時間等 ③ 生活供水設(shè)施 a、水泵 b、蓄水池 ④ 消防設(shè)施 a、火災(zāi)報警控制器。 管理處派專人負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理和保管。 （ 5）物業(yè)移交中對所移交資料要進行登記 確認(rèn)。 （ 4） 物業(yè)移交驗收接管程序與要求： ① 在新的《物業(yè)委托合同》生效前 20 天，管理處向上級提出 移交 方案 ，同時送 開發(fā)商或 業(yè)主委員會 ； ② 聽取 開發(fā)商或 業(yè)主委員會 和上級意見后 ， 與新的物業(yè)管理公司 確定物業(yè)移交 驗收接管的時間、要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成名單，書面通知 開發(fā)商或 業(yè)主委員會； ③ 在市物業(yè)管理主管部門主持下，進行現(xiàn)場檢驗后，填寫物業(yè)移交確認(rèn)清單； 開發(fā)商或 業(yè)主委員會 代表 予以 確認(rèn) ； ④ 草簽《物業(yè)移交接管協(xié)議》，報市物業(yè)管理主管部門備案， 開發(fā)商或業(yè)主委員會將《物業(yè)移交接管協(xié)議》向全體業(yè)主公示； ⑤ 在《物業(yè)移交接管協(xié)議》完成公示后十天內(nèi)，辦理具體物業(yè)移交接管； ⑥ 《物業(yè)移交驗收接管協(xié)議》簽字生效 后，管理處人員撤離。 （ 3） 物業(yè)移交接管時，提交以下資料： ① 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書。 ③ 移交對 象：新物業(yè)公司驗收接管小組。 物業(yè)移交程序管理規(guī)定 （ 1）物業(yè)移交的條件 ① 管理處接到上級通知，開始準(zhǔn)備移交。 （ 11） 接管驗收遺留問題的處理 ① 遺留問題的登記確認(rèn)： a、 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； b、 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ② 對資料遺留的問題，接管驗收 小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊； ③ 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)寫字樓物業(yè)管理工作手冊 24 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決； ④ 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 ⑥ 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好 ，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 ④ 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。 ② 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通 風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 ○19 信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。 ○17 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 ○15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 ○13 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。 ○11 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 ⑨ 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 ⑦ 室外消防栓： a、 消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； b、 消防設(shè)施配件齊全； c、 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 ⑤ 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 ③ 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 （ 9） 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) ① 天臺：