【正文】 物業(yè)中心 每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況； 物業(yè)中心 定期向管理委托方匯報管理情況，接受 委托方的監(jiān)督和檢查。 第六部分 經(jīng)營核算 一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃 努力提高各種費用的收繳率，力爭達(dá)到 100％； 開展多種經(jīng)營服務(wù)； 制定各項費用開支 計劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用； 充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本； 通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。 車流控制 通過停車場 IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。 （二）確立治安重點 搞好對人流、物流、車流的有效控制 人流控制 對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系經(jīng)同意后方可進(jìn)入； 對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進(jìn)行一定限制； 對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌詢問； 加強與派出所配合，搞好治 安共同防范。 二、具體防范措施 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 43 針對這一時 期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。 第四章 入住期間的安全防范措施 一、入住期間的治安分析 入住高峰期中的裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。同時制定《裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的 危害。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。 四、裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。 維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。 保證房屋設(shè)施正常使用功能。 二、裝修宣傳 為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起 物業(yè)中心 與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個業(yè) 主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件 ，以備業(yè)主索取。 三、收費標(biāo)志上墻及宣傳工作 在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。 提前與電信公司、煤氣公司等部門簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。 二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。 四、配合工作 與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。 業(yè)主入住前 7天， 物業(yè)中心 掛牌辦公，交付前 5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。 小區(qū)綜 合驗收通過后，交付前 7 天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。 （四） 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。 、打算。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。 ，磋商解決辦法。 （二） 察看工程建設(shè)現(xiàn)場 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 38 、管線走向、出入線路、 護(hù)管 系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。如在規(guī)劃設(shè)計一項上 ,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見 ,提請設(shè)計單位注意 ,從而將 一些隱患避免在初始階段。因此， 我公司在管理中將 建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住 水平提高的需要，從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益 ， 其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 物業(yè)公司在籌建過程中，適當(dāng)提供資金、活動場地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。 業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù) 。入住率達(dá)到 50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值捞岢錾暾垼闪I(yè)主代表大會籌委會。 第八章 協(xié)助業(yè)主管委會籌建工作 實現(xiàn)物業(yè)管理公司專業(yè)管 理與業(yè)主自治相結(jié)合，是物業(yè)管理工作的基本目標(biāo)。 四、物業(yè)服務(wù)延伸項目 （一）有償服務(wù) 室內(nèi)清潔； 室內(nèi)綠化； 工程維修服務(wù)。 為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè) 物業(yè)中心 備案后方能實施，違章必究。 業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。共同維護(hù)小區(qū)公共衛(wèi)生。 維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。 三、精神文明公約 愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項管理制度。 一、設(shè)想及安排 突出特點：開展小區(qū)文化活 動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色； 找準(zhǔn)切入點，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動； 把握基本點，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見； 設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。 檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由 物業(yè)中心 主任鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 34 同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。 三、檔案內(nèi)容 范 圍 分 類 資 料 內(nèi) 容 房產(chǎn)公司提供資料 產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證 技術(shù)資料 規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報告、竣工驗收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料 物業(yè)中心建立的資料 物業(yè)資料 小區(qū)基本資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號配置圖 業(yè)主資料 入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單 日常管理資料 日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案 四、資料歸檔整理 按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 二、資料分類整理 收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。 一、檔案管理運作環(huán)節(jié) 設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形 式的歷史記錄。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。 對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生； 及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。 掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。 三、樹木花草的日常維護(hù) 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。 樹木無旱死、枯死現(xiàn)象 施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年 4 次，草地每年 1 次；一般施肥時間在陰天或傍晚 花草樹木茁壯成長 殺蟲 貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治 1 次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射 無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在 2％以下 去塵 每周由綠化工用濕布對植物莖葉進(jìn) 行除塵 花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物 補缺 如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補栽補種 草坪無明顯黃土裸露，最大裸露塊在 平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的 ％以內(nèi)。 四、清潔內(nèi)容 小區(qū)外路面清掃，每日 8小時保潔； 小區(qū)大廳、樓梯、走廊每天打掃一次， 8小時保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運； 一樓 大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次； 每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔； 垃圾收取，固定垃圾桶每天定時收取； 綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑； 第五章 綠化管理方案 根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計劃和考核指標(biāo)，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。 衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器 干凈 。 垃圾桶清倒及時。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 30 用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。 （三）保潔范圍 小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場、地下室等。 二、人員配備及工作制度 （一）人員配備： 小區(qū)道路 、地下車庫 ： 2名；樓道等公共部位： 6名。 物業(yè)中心 主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛 人員安全。 我公司參考停車場設(shè)計，為便于管理，為維護(hù)小區(qū)的良好停車秩序，已 建議安裝 IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個小區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。 定期組織 物業(yè)中心 員工學(xué)習(xí)消防知識，對小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。 定期進(jìn)行消防安全檢查， 護(hù)管 員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行；每天對 小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。 （二）靈活、高效、人性化的值班方式 我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為： 強化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全； 禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒 備森嚴(yán)、一味盤問”的小區(qū)管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。 （一） 護(hù)管 人員配備 小區(qū)的 護(hù)管 人員共配備 13名 護(hù)管 人員，其中隊長 1人，隊員 10人，值班分為早、晚 兩 班，對小區(qū)實行 24小時不間斷管理。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 27 第三章 安保管理方案 人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。 派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施 設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。 大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計劃，及時制定養(yǎng)護(hù)方案，報業(yè)主 委員會同意后安排實施。 制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種