【導(dǎo)讀】市景觀，是集時(shí)尚化、現(xiàn)代化于一體的中高檔次住宅小區(qū)。物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、居住環(huán)境。相信通過貴天馨房地產(chǎn)和。作用，反之將成為銷售的阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，該住宅小區(qū)的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場(chǎng)口碑，促進(jìn)房屋的銷售。和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。塑造人”，打造宇馨物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在該。式竣工驗(yàn)收交付使用，兩年內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到鶴壁市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書，后期力爭(zhēng)達(dá)到鶴壁市物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。①成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃；②做好員工培訓(xùn)工作，提高管理水平；

　　

【正文】 。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。 為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè) 物業(yè)中心 備案后方能實(shí)施，違章必究。 支持和配合物業(yè) 物業(yè)中心 做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。 四、物業(yè)服務(wù)延伸項(xiàng)目 （一）有償服務(wù) 室內(nèi)清潔； 室內(nèi)綠化； 工程維修服務(wù)。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 36 （三）特色服務(wù) 我公司提供空置房出租和代管服務(wù)； 我公司即將提供家政服務(wù)。 第八章 協(xié)助業(yè)主管委會(huì)籌建工作 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司專業(yè)管 理與業(yè)主自治相結(jié)合，是物業(yè)管理工作的基本目標(biāo)。由此，業(yè)主委員會(huì)的籌建工作是我公司中標(biāo)后一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，我公司將采取以下措施： 根據(jù) 鶴壁 市《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達(dá) 50％以上時(shí)，應(yīng)該成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。入住率達(dá)到 50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值捞岢錾暾?qǐng)，成立業(yè)主代表大會(huì)籌委會(huì)。經(jīng)籌委會(huì)公告舉行業(yè)主代表大會(huì)成立大會(huì)，在第一次業(yè)主代表大會(huì)中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)委員。 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù) 。 物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督并定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作。 物業(yè)公司在籌建過程中，適當(dāng)提供資金、活動(dòng)場(chǎng)地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 37 第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此， 我公司在管理中將 建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住 水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益 ， 其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議， 對(duì)所管物業(yè) 進(jìn)行 全面了解 根據(jù)人性化、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì) ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上 ,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見 ,提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意 ,從而將 一些隱患避免在初始階段。 我們將對(duì) 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況 進(jìn)行了解，達(dá)到 了如指掌 ， 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄 ， 更好地為業(yè)主服務(wù)。 （二） 察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 38 、管線走向、出入線路、 護(hù)管 系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 ，磋商解決辦法。 場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 ，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。 （三） 建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系 、希望。 、打算。 。 （四） 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè) 計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 二、人員安排 按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 39 關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。 小區(qū)綜 合驗(yàn)收通過后，交付前 7 天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。 小區(qū)綜合驗(yàn)收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 業(yè)主入住前 7天， 物業(yè)中心 掛牌辦公，交付前 5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。 三、前期管理及監(jiān)督 物業(yè)中心 成立后， 物業(yè)中心 主任編寫入住工作方案，配備 物業(yè)中心工作人員，制定開辦采購計(jì)劃； 治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)； 車輛管理：設(shè) 計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度； 垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。 四、配合工作 與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。 第二章 入住管理 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 40 一、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。 二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。 設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī) 定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。 提前與電信公司、煤氣公司等部門簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。 三、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作 在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。 印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件 ，以備業(yè)主索取。 第三章 裝修管理 一、裝修控制流程 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 41 業(yè)主辦理入住手續(xù)； 對(duì)業(yè)主和裝修公司進(jìn)行裝修講解； 對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督； （對(duì)違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正； （若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向政府職能部門反映，以取得行政上的支持。 二、裝修宣傳 為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起 物業(yè)中心 與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè) 主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。 三、裝修備案 根據(jù) 鶴壁 市《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案。 保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電等管線。 維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。 裝修材料符合防火規(guī)定。 四、裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 42 現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案 、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。 五、違章裝修處理 業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清 物業(yè)中心 、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的 危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。 第四章 入住期間的安全防范措施 一、入住期間的治安分析 入住高峰期中的裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 小區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。 二、具體防范措施 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 43 針對(duì)這一時(shí) 期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。 （一）治安隊(duì)伍建設(shè) 按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。 （二）確立治安重點(diǎn) 搞好對(duì)人流、物流、車流的有效控制 人流控制 對(duì)來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系經(jīng)同意后方可進(jìn)入； 對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制； 對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌詢問； 加強(qiáng)與派出所配合，搞好治 安共同防范。 物流控制 對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制； 業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動(dòng)向門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記； 治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查； 所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。 車流控制 通過停車場(chǎng) IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號(hào)、車型等信息。 （三）加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合 鶴壁宇馨物業(yè)服務(wù)有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 44 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。 第六部分 經(jīng)營(yíng)核算 一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃 努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到 100％； 開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)； 制定各項(xiàng)費(fèi)用開支 計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用； 充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本； 通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。 二、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度 根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，制定以下財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度。 物業(yè)中心 每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況； 物業(yè)中心 定期向管理委托方匯報(bào)管理情況，接受 委托方的監(jiān)督和檢查。 三、收入及支出測(cè)算