【正文】 。 項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，是國家和地方政府積極扶持和鼓勵(lì)的建設(shè)項(xiàng)目。 由于項(xiàng)目效益對(duì)產(chǎn)品（果蔬種植土 地）租賃價(jià)格和經(jīng)營成本都比較敏感，建議在項(xiàng)目投產(chǎn)后加大產(chǎn)品宣傳力度和營銷力度，強(qiáng)化現(xiàn)代企業(yè)管理制度，提升服務(wù)水平，提高項(xiàng)目市場競爭力，使項(xiàng)目發(fā)展按預(yù)期目標(biāo)發(fā)揮效益。不但可以有效地對(duì)部分旅游者進(jìn)行分流，就近帶動(dòng)消費(fèi)者，同時(shí)也提高了游客的游覽體驗(yàn)質(zhì)量，豐富城鄉(xiāng)人民的消費(fèi)及文化生活。開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游的生產(chǎn)素材是當(dāng)?shù)厝伺c自然和諧共生的鄉(xiāng)村環(huán)生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 28 境，因此對(duì)加快生態(tài)建設(shè)、農(nóng)地保護(hù)、規(guī)范開發(fā)、資源永續(xù)利用力度大，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目開發(fā)不但加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，提升了農(nóng)村生活質(zhì)量，而且增強(qiáng)城鄉(xiāng)交流，加快觀念更新、提升品位、推動(dòng)進(jìn)步。積極開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，不僅可以有效地解決農(nóng)村富余勞動(dòng)人口的就業(yè)問題（旅游業(yè)每增加 1 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，就能帶來相關(guān)行業(yè) 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)），緩解社會(huì)壓力，而且擴(kuò)大了農(nóng)產(chǎn)品銷售市場，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的多項(xiàng)、多次增值，為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“高效生態(tài)農(nóng)業(yè)”與旅游完美結(jié)合拓出新路子、找到農(nóng)民增收的新的增長點(diǎn)，有利于城鄉(xiāng)差距縮小。同時(shí)充分開發(fā)利用了農(nóng)村豐裕的空間資源和眾多的家事活動(dòng)、傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗等無形資產(chǎn)，所需資金少，不但可緩解農(nóng)村非農(nóng)化過程中資金不足的矛盾，而且可增強(qiáng)農(nóng)民的商品意識(shí)，農(nóng)民調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主動(dòng)性加快，農(nóng)產(chǎn)品的變現(xiàn)速度加快。 可促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好， 同時(shí)本項(xiàng)目采用了鋼架大棚種植模式，實(shí)現(xiàn)了果蔬產(chǎn)品無季節(jié)差異的穩(wěn)定產(chǎn)出， 能保持一年四季均有穩(wěn)定的客源分布及收入來源，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù) 分析來看 可行的。 項(xiàng)目投資收益預(yù)測 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 26 （ 1）前期： 菜地及果園租賃費(fèi)用： 按出租率 90%計(jì)算：租賃收入約為 10800 萬元 項(xiàng)目盈利 =10800 萬元（租賃收益） 6500 萬元（投資總額）=3300 萬元 （ 2）后期： 項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)的持續(xù)性收益 A、 長期固定客源（果蔬園地租賃客戶）年均消費(fèi)收益總額：500 萬元（按每人每次消費(fèi) 50 元計(jì)算） B、 農(nóng)家樂服務(wù)區(qū)年均休閑旅游消費(fèi)收益總額： 300 萬元 C、 度假酒店及娛樂活動(dòng)中心年均銷售收益總額： 300 萬元 D、 年均果蔬銷售及農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入： 200 萬元 E、 享受國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策補(bǔ) 貼： 200 萬元 后期 可實(shí)現(xiàn) 年均累積收益約為 1500萬元 以上預(yù)算 僅為粗略估算 。 十四、項(xiàng)目投資收益分析（粗略估算） 投資估算依據(jù) （ 1）國家及農(nóng)業(yè)部頒布的有關(guān)規(guī)程、規(guī)定和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 25 （ 2）市場調(diào)查收集的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技 術(shù) 指標(biāo)； （ 3）西安市 20xx 年建筑工程概算定額預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）參照當(dāng)?shù)赝惞こ坦浪阒笜?biāo)； （ 5）市場詢價(jià)、廠家報(bào)價(jià)及有關(guān)實(shí)際情況； （ 6）其它有關(guān)政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，及項(xiàng)目 投資 可行性 的經(jīng)驗(yàn)估算 。利用設(shè)施農(nóng)業(yè)和先進(jìn)的生產(chǎn)模式，種植瓜果、蔬菜、花卉等，創(chuàng)造出新、奇、特的觀光效果，并配套建立相應(yīng)的旅游設(shè)施“農(nóng)科之窗”、“荷塘觀賞”、“八卦田園”、“野菜園”、“水車陣”、“垂釣走廊”、“珍禽園”、“沙漠植物園”、“心靈茶莊”等一 大批集科研、環(huán)保、生態(tài)、旅游于一體的生態(tài)園林景觀，吸引 客戶的參與性 。另一方面，園區(qū)也應(yīng)積極的與農(nóng)林科研院所合作，聯(lián)合開發(fā)高新技術(shù)農(nóng)產(chǎn)品。 產(chǎn)學(xué) 研緊密結(jié)合，多層次、多元化發(fā)展。休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園應(yīng)根據(jù)自己的地域優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以及園區(qū)所擁有的有利條件，在策劃的理念上注入了旅游、休閑、示范、教學(xué)、培訓(xùn)、商貿(mào)的概念。休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的一種新型發(fā)展模式，并非一朝一日可融入大眾心理，只有 在按照確定的規(guī)劃目標(biāo)和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)進(jìn)行品牌打造，并枳極的不惜代價(jià)向城市居民推介，使該業(yè)態(tài)在消費(fèi)者心理形成一種根深蒂固的理念，游客被吸納進(jìn)消費(fèi)生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 24 圈子后，項(xiàng)目完全可憑借特色優(yōu)質(zhì)服務(wù)取悅于人，這樣項(xiàng)目才可能穩(wěn)定客源 。 媒體運(yùn)用方面，結(jié)合廣告目標(biāo)和媒體特點(diǎn)靈活創(chuàng)新，廣告的訴求要突出自然生態(tài)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)家菜地的私有性、參與性及一年四季無憂享受純天然生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的強(qiáng)勢特點(diǎn)，有針對(duì)性的覆蓋目標(biāo)客戶經(jīng)常接觸的傳播途徑。 宣傳單頁派發(fā) 銷售期間對(duì)針對(duì)性的目標(biāo)消費(fèi)群體的有效的低成本推廣手段。 項(xiàng)目圍墻展板 是直接形象傳播的有效手段，經(jīng)常在周末、節(jié)假日光顧農(nóng)家樂的客戶可直接通過工地圍檔獲知項(xiàng)目信息，對(duì)意向客戶的儲(chǔ)備有很重要的作用。 大型戶外廣告 大型戶外廣告受眾面廣，不斷在重要的交通路段反復(fù)強(qiáng)調(diào)和突生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 23 出，內(nèi)容表現(xiàn)是簡單而且鮮明的，市場和客戶很容易通過路牌建立起對(duì)項(xiàng)目的印象，對(duì)項(xiàng)目前期的品牌確立極有幫助。 由于本項(xiàng)目的 操作模式比較新穎，建議為本項(xiàng)目建立專門的網(wǎng)站。 在利用《華商報(bào)》、《三秦都市報(bào)》等主流媒體時(shí)，要盡量做到新聞事件、行業(yè)評(píng)論、軟性文章、平面廣告的多種形式的結(jié)合，經(jīng)常制造新聞熱點(diǎn)，引起市場關(guān)注。 十二、項(xiàng)目媒體整合策略 “定向選擇、整合傳播” 在本項(xiàng)目的推廣中一定要注意媒體資源的充分利用，主要通過對(duì)目標(biāo)客戶群體對(duì)媒體的選擇喜好，來整合本項(xiàng)目的媒體傳播，最大限度的利用圍繞目標(biāo)消費(fèi)者的各種傳播手段，強(qiáng)化媒體組合優(yōu)勢，具體體現(xiàn)在： 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 22 ※ 緊緊圍繞目標(biāo)消費(fèi)人群的愛好和行為取向選擇媒體； ※ 注重傳播過程實(shí)施的準(zhǔn)確、到位、新穎； ※ 整合優(yōu)勢資源，堅(jiān)持用“一個(gè)腦子”說 話，即堅(jiān)持既定的推廣思路和主題一以貫之； ※ 最大限度的利用圍繞目標(biāo)消費(fèi)者的各種傳播手段，強(qiáng)化媒體組合優(yōu)勢。 （ 8）綠植 POP 充分利用天花板的空間，用綠色植物裝飾上方空間，營造展廳的自然風(fēng)情，從而多方位多角度包裝、豐富農(nóng)業(yè)休閑文化展示中心。 （ 7）“自留地”模型 、石磨、水車的等農(nóng)耕文化符號(hào) 現(xiàn)場模型可以使客戶更直觀地感受、認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目文化特點(diǎn)，比起銷售人員的解說也更有說服力。 （ 5）室內(nèi)銷控表 可以有力營造出項(xiàng)目熱銷的跡象。其中還可以休閑漫畫形式制作樣板 田園 生活的明信片，用以廣泛發(fā)送。 （ 3）精品平面宣傳資料 項(xiàng)目主要的平面宣傳資料，可用于大范圍傳閱，使客戶詳細(xì)了解項(xiàng)目的主要 資料。 （ 1）沙盤 展示項(xiàng)目的整體規(guī)劃特色，突出休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園外圍以及內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格，各種功能體驗(yàn)區(qū)及休閑娛樂項(xiàng)目的分布狀況，激發(fā)客戶的參與 熱情 。 （ 4）在 展廳 附近應(yīng)劃分一定區(qū)位的臨時(shí)停車位，或在 展廳 周邊空曠處修建臨時(shí)停車場 ，以滿足 大量私家 車業(yè)主參觀展廳過程中的停車需求。 （ 3）為體現(xiàn)項(xiàng)目的主題定位，在展廳休息區(qū)，放置一些農(nóng)具模型、農(nóng)作物標(biāo)本等，以增加現(xiàn)場的文化氣息。 周邊用展板裝修。 接待臺(tái)是員工工作的場地， 用于 放置內(nèi)部資料；洽談區(qū)主要有桌椅組成 ，是銷售人員與客戶溝通交流的場地。整體裝修風(fēng)格盡量體現(xiàn)自然意趣。 （ 2）舒適性原則：一方面是工作人員工作的舒適性，另一方面是客戶參觀的舒適性，以提高客戶逗留的時(shí)間。 （ 4）功能分區(qū)：總體分為：接待洽談區(qū)、園區(qū)展示區(qū)、影音播放區(qū)、辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室）。 （ 3）建筑立面：整體展現(xiàn)一種自然清新的田園風(fēng)格、給人一種“采菊東籬下，悠然見南山”的感覺。同時(shí)在西安繁華商圈設(shè)置銷售分部，以匯聚更多具備消費(fèi)能力及愿意親自體驗(yàn)耕作收獲樂趣的意向客戶。在此，我們對(duì)展廳的建筑及裝修提出以下建議。這樣，才能引起目標(biāo)客戶的共鳴和心理溝通，才能達(dá)到“體驗(yàn)式營銷”的目的，同時(shí)展 廳的布置還應(yīng)該體現(xiàn)農(nóng)耕文化的參與性，激發(fā)客戶回