【正文】 看重園區(qū)國際化的教育環(huán)境。 這群人往往有多處置業(yè)經歷的，他們看重園區(qū)的生活環(huán)境，在 有生意或是重要客戶，選擇置業(yè)為方便生意 上往來。中方人士 多為有海外生活背景。 面積 銷售額 實際均價 計劃均價 可研階段 一期 119套 11000 9500 二期 71套 11500 9500 小高層 7500 7500 一期、二期別墅及小高曾銷售均價略超過計劃銷售價格，成功完成計劃銷售任務，并適度提升了 的整體銷售價格，使 成為這一片區(qū)內別墅價格最高，小高層價格高出周邊單位 1500－ 2020的項目。追求精致、高貴、優(yōu)雅生活，完美享受時尚、健康、休閑的養(yǎng)生館。 “ 會”功能配套建議 內部設施功能以動靜分區(qū)： 動：室內溫水泳池、室外園林泳池、壁球館、健身館、形體室、網球場 （人工草坪）、室內景觀恒溫泳池 靜： SPA、紅酒屋、雪茄屋、書室、咖啡吧、多功能廳 會內設中、西式餐廳各一個。 鑒于地塊被規(guī)劃道路分為南北兩部分，將會所設置在任何一組團都勢必造成另一組團的不便，不利于體現(xiàn)出項目自身的高端形象。 由于二期及時進行了定位調整，在 2020年的銷售過程中搶占時機，利用 townhouse 在市場上的稀缺性，為項目的快速去化提供了有利的保障。 二期戶型配比如下： 房型 總套數 面積 B1 12 230 B2 19 230 B3 3 230 C 1 12 200 C2 18 200 C3 7 200 《 2020 版 房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 19 公寓 53 161 本項目南地塊別墅客戶構成中 本地 區(qū)域的私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人為主力客層，他們需要通過自己所居住的社區(qū)來物化身份，同時他們比較講究經濟實惠，這一點從本項目南地塊別墅的不同戶型的去化速度可以得到體現(xiàn)。 項目發(fā)展中幾個關鍵的銷售節(jié)點： 2020年 8月 27日 產品說明會 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 9月2日小高層樣板房完工 企劃準備期 別墅蓄水期 別墅認籌期 別墅推廣期 賣場整改結束 別墅內部解籌 別墅公開發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會加推期 園區(qū)參觀展示活動配SP期 價格裝戶 9月17日小高層開盤 企劃準備期 小高層蓄水期 小高層認籌期 小高層解籌期 房展會促銷期 開始正式蓄水 5．1期間別墅基本售罄 6月小高層正式蓄水開始 房展會小高層加推及別墅消化 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 一期入伙 7月底小高層樣板房完工 企劃準備期 別墅蓄水期 別墅認籌期 別墅推廣期 賣場整改結束 別墅內部解籌 別墅公開發(fā)售 正式推售 入伙SP\中介店SP 房展會加推期 園區(qū)參觀展示活動配SP期 價格裝戶 8月底9月初小高層開盤 企劃準備期 小高層蓄水期 小高層認籌期 小高層解籌期 房展會促銷期 開始正式蓄水 5月1日推出第二批單位 6月小高層正式蓄水開始 房展會小高層加推及別墅消化 7月22日首推第一批小高曾 《 2020 版 房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 2020年 9月 17日 開盤 2020年 4月 8日 二期別墅推出 2020年 9月 2日 湖景公寓樣板房開放 由于 項目發(fā)展過程中，并沒有出現(xiàn)大起大落的市場波動，整體按照我司既定的推廣和銷售節(jié)奏進行。 持續(xù)銷售期 一期外觀基本結束 一期第二批房源的基本去化 月初 持續(xù)銷售期 一期第三批房源的基本去化 二期開盤 一期尾盤基本消化完畢 對比一期實際營銷進度與計劃進度基本無異，基本按照計劃實行，并按照計劃在 2020年的 4月基本完成了一期的銷售。 接受客戶預定，為開盤充分積累客源 開盤 中秋夜晚會，開盤儀式 一期的第一批房源推出 開盤強銷期 一期樓盤主體落成 產品的優(yōu)勢加上項目的創(chuàng)新營銷手法造成 的轟動效應，塑造了項目的品牌。 產品推廣階段 蓄水期 7 月初宮巷接待點開放，正式積累客戶；接受電話咨詢和客戶登記； 開始以多渠道推出項目，儲備客戶并進行市場摸底分析。 實際項目營銷進度及銷售量 – 企業(yè)產品推廣過度階段 亮相準備期 參加 第二屆住博會，以兩個項目的形象亮相 市場 結合房展會開始亮相，正式打出 一期第一批房源的基本去化。 開始以多渠道推出項目，儲備客戶并進行市場摸底分析。 名字和基本概念。 – 部分物業(yè)開工 引出 兩個項目案名。 項目發(fā)展周期內 房地產市場數據對比分析 統(tǒng)計數據分項 2020年 2020年 2020年 商品房 施工面積（萬 m2） 1712 2226 5956 商品住宅批準預售面積（萬 m2） 商品住宅銷售面積（ m2） 413 579 709 商品住宅銷售套數 (套 ) 36707 47255 56907 商品住宅銷售金額（億元） 209 304 454 商品住宅銷售均價（元 /m2） 5054 5249 6400 近三年以來 房地產市場以平穩(wěn)健康地態(tài)勢發(fā)展，各項指標均有所增長，特別到07年有飛躍式的增長。 從本次調控的力度上來看，政府出臺的各方面政策都非常強硬及具體化，勢必對市場造成一定的影響。 2020年宏觀政策正式出臺，總體樓市較為平穩(wěn) 4 月 28 日，中國人民銀行宣布自 28 日起上調金融機構貸款基準利率，上調 分點。因此，國家在 06年很有可能會視 05年調控的效果，結合整個房產發(fā)展情況，再出臺相關的政策法規(guī)。 可以說， 05 年是房地產發(fā)展的一個轉折點，跨過本年度，房地產開發(fā)趨于平穩(wěn)，消費需求趨于理性，市場健康發(fā)展。 2020年調控后市場趨于穩(wěn)定 的房地產經過幾年的迅速發(fā)展，各項指標均呈較大幅度的增長趨勢，為房地產市場的健康發(fā)展埋下了一定的隱患。 2020年二手房市場小幅增長 在商品房供給不足的情況下， 03年 二手房成交面積突破 300萬方，而 04年 ， 各區(qū)域商品房開發(fā)膨脹，致使二手房成交出現(xiàn)萎縮， 05 年出現(xiàn)小幅增長。而園區(qū)的房地產開發(fā)起點要比 其他區(qū)域高，價格僅次于古城區(qū)，在這一點上是處于劣勢的。 2020年 2020年 市區(qū)竣工面積 園區(qū)竣工面積 200 市區(qū)新開工面積 710 《 2020 版 房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 14 園區(qū)新開工面積 340 園區(qū) 03年在 市場的銷售份額顯著，銷售 比重達到 68％，而相反的，在 04年 房產銷售大幅增長的情況下，園區(qū)的銷售面積卻出現(xiàn)萎縮。 園區(qū)近兩年新開工面積在 市場差不多達到一半的比重，開發(fā)建設力度的加強，大幅度增強了區(qū)域環(huán)境的成熟性，使得園區(qū)作為 新城市中心的地位日趨顯著。 2020年園區(qū)房地產市場地位仍占主導 園區(qū)的房地產投資伴隨 總體市場的發(fā)展逐漸增長，而且在 市場的投資比 重日趨顯著， 05年投資額占市區(qū)市場的 40％以上。 由于開發(fā)面積的大幅上漲，空置房面積近幾年出現(xiàn)直線增長，必然導致房地產三級市場的膨脹，同時危及二級市場的消費需求。但是，正如以上所述，房 地產開發(fā)各項指標增長幅度出現(xiàn)回落，市場趨于穩(wěn)定。在施工面積中，新開工面積比重 05 年出現(xiàn)回落，進一步說明房地產開發(fā)力度趨緩。 2020年 房地產總體市場投資增長穩(wěn)定 近幾年 房地產投資快速增長，在國家宏觀調控下， 2020 年投資增幅回落，但依然以近 40％的幅度增長。從下半年市場待推出的新盤來看， 75－ 100 的兩房， 120 以下的小三房逐漸成為未來一段時間內市場的主流產品。 市場的房價依然堅挺，只是在推盤節(jié)奏方面會跟據市場的反映狀況，作出調整。 價格依然保持穩(wěn)定，變化起伏不大 由于 本身和上海、杭州本身的購房消費人群結構存在著不小的區(qū)別， 市場投資客群的比重要小于上述地區(qū)。目前 各個樓盤的售樓處內，明顯人氣要比以前減弱許多，平均每天的有效客戶也就在 3－ 4組左右。 市場人氣、成交量有所減少 政策的發(fā)布頻率之高、力度之大是去年也是過去幾年比較少見的，而且此次宏觀調控的矛頭直指短期投資客，必然對市場產生一定的影響。在這樣的宏觀政策面前，市場必然會自發(fā)的進入一個調整階段。 2020年的宏觀調控帶來一定的影響 自 4月底發(fā)布的一系列宏觀政策，在 樓市產生了不小的震動。 各區(qū)域商品住宅的發(fā)展差距拉開，區(qū)域產品開始出現(xiàn)分化。 商品房銷售價格穩(wěn)步上漲，全市商品房銷售均價 3203元 /平方米，同比 上漲 %，其中住宅銷售均價 3127元 /平方米，是江蘇省價格最高的城市。 二、三季度，投資性需求萎縮，自住型需求觀望 。 園區(qū)和吳中經濟開發(fā)區(qū)成為 市區(qū)土地供應最密集的區(qū)域，相城區(qū)成 為 土地供應的新星。 商品房一手房銷售面積快速上升，也表明了 房地產已經步入了新一輪增長期，同時二手房的交易量保持穩(wěn)定上升也為一手房的交易提供良好的置換平臺。 隨著 城市化進程的加快，由固定資產投資放量增長帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產 開發(fā)投資呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展走勢。相信隨著小區(qū)不斷的成熟和入 住率的提高，車位將逐步緩慢的去化。 總體規(guī)劃圖及項目實景： 建筑面積和營業(yè)額指標統(tǒng)計 一期共計聯(lián)排別墅 119套，自 2020年 9月 17日正式開盤以來，至 2020年 10月 15 日全部售罄，銷售面積 平米，銷售金額 320667438 元，銷售率達 100％；二期共計聯(lián)排別墅 71套，自 2020年 4月 8日至 2020年 10 月 日全部售罄，銷售面積 平米，銷售金額 184443426 元，銷售率達 100%；二期小高層公寓自 2020 年 7月 22 日銷售以來，已經銷售 53套，銷售率達到 100%。 3. 營銷管理評估 位于蘇勝路與星湖街交接處的金姬墩 內，屬于金雞湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅區(qū)。 另外通過同政府的積極溝通，我們延遲支付了第二期土地款，并通過快速銷售、滾動開發(fā)、嚴格建安費用支付 等方式加快了資金運轉，減少了資金占用，對項目內部收益率的提高和回收期的縮短產生了積極作用。這一方面是公司剛剛進入 市場，沒有可參 照的成本數據，周邊兄弟公司當時也沒有該類物業(yè)，因而造成我們成本預估不足，建安成本實際值比估計值高出了 30%；另一方面，隨著市場的變化，在定位和規(guī)劃設計階段，我們在建筑標準上有一定提高，建筑經濟指標也與可研階段有較大變化，這也是造成成本超標的原因之一；此外，供電工程等因材料價格快速上漲造成單項成本超出較多。 由于項目的稀缺性強，產品品質較高，銷售初期即得到了市場的充分肯定，幾次開盤的當日銷售率都在 90%以上，加之項目強銷期為 房地產市場的復蘇期，項目價格逐漸提升，銷售總收入比預計值增加了 6000多萬，利潤增加了 1550萬。 整體比較，雖然可售面積有所減少，但項目的品質得以保證，聯(lián)體別墅為主