【正文】 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 36 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 服裝 。此外，價(jià)格貴（ 27％）、擔(dān)心有假貨（ 14％）都是人們心存顧慮的因素。至于服務(wù)方面就要看人導(dǎo)購(gòu)員做的如何啦，能有分寸地與客人相處，并在此基礎(chǔ)上詳細(xì)周到地 介紹的自然受歡迎（ 18％）。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 高級(jí)日用品 方面的消費(fèi)比例及偏好： 1) 在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)高級(jí)日用品方面的消費(fèi)占其在高級(jí)日用品總支出的％，每次所花時(shí)間平均為 小時(shí) 。 2) 運(yùn)動(dòng)休閑方面給人以功能性強(qiáng)的特點(diǎn)，受訪人士對(duì)其的選擇也較為明確： 18%8%17%14%19% 19%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%咖啡 足療 健身 美容 茶吧 網(wǎng)吧 3) 當(dāng)然，除了其功能性帶給人們的好處外，這里也不失為一個(gè)和朋友聚會(huì)、放松的地方（ 12％），環(huán)境（ 19％）、設(shè)備（ 22％）及服務(wù)（ 16％）都給受訪人士留下不錯(cuò)的印象。 受訪人士在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)， 運(yùn)動(dòng)休閑 方面的消費(fèi)比例及偏好： 貴陽(yáng)中天 在這商業(yè)中心區(qū)里有各式各樣的娛樂(lè)場(chǎng)所，可謂任君選擇（ 14％），給人一種熱鬧（ 13％）、具浪漫（ 7％）的氛圍。 2) 娛樂(lè)場(chǎng)所能給受訪人士帶來(lái)愉悅、放松從而減輕生活壓力（ 13％），同時(shí)也是朋友聚會(huì)的地方（ 10％）。 0 1 2 3 娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)日用品服裝家具飾品 單位：小時(shí) 6) 每次所花費(fèi)的時(shí)間大多在 － 3 小時(shí)之間。 4) 高級(jí)日用品方面則較受女性 59％、高收入家庭（ 3500 元 /月或 以上 ）（ 67％）及受教育程度大專以上（ 53％）人士喜好。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 34 歲（ 64％）及單身（ 63％）人士所喜愛(ài)。 3947176107 613605101520253035404550娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)休閑高級(jí)日用品服裝家具飾品教育 醫(yī)療 其他單身人士 已婚家庭 ? 娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、高級(jí)日用品、服裝及家具飾品在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的消費(fèi)狀況及偏好： 目標(biāo)受訪群體在中心區(qū)消費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成： 54% 52%47%87%21%0%20%40%60%80%100%娛樂(lè) 54%運(yùn)動(dòng)休閑 52%高級(jí)日用品 47%服裝 87%家具飾品 21%1 1) 服裝類是最受歡迎的一項(xiàng)，普受目標(biāo)群體的喜好。 貴陽(yáng)中天 ? 對(duì)于一般的低收入家庭（ 3500 元 /月或以下 ），則是一個(gè)日常生活用品的“大賣場(chǎng)” 及假日里一家老少“廉價(jià)”打發(fā)一天的好地方。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 32 46%34%20%節(jié)假日 沒(méi)特定日子 1－5或上下班 商業(yè)中心區(qū)氛圍： 可以這樣形容： ? 這里是能給高收入家庭（ 3500 元 /月或以上 ）及有車階級(jí)一個(gè)滿足其從家庭歡聚休閑、朋友 /商務(wù)相聚至個(gè)人放松的地方。 51%31%18%每周來(lái)一次或以上 每月來(lái)2次 每月一次或更少 2) 46％的人士喜歡在節(jié)假日來(lái)這里，尤其是駕車人士（ 56％）；而34％的人士則沒(méi)有什么特定的日子而來(lái)；至于 1－ 5 或利用上下班時(shí)間來(lái)的人士則為 20％。 76%21%3%半小時(shí)內(nèi) 半小時(shí)至1 小時(shí) 1 小時(shí)以上 總的來(lái)說(shuō)，普遍認(rèn)為到這里 消費(fèi)不存在出行的困難 。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 31 有車人士則更有優(yōu)勢(shì)（分別為 89％和 84％）。 2) 到商業(yè)中心區(qū)所費(fèi)的時(shí)間大多在半小時(shí)內(nèi)（ 76％） 。由于貴陽(yáng)市區(qū)不大，而商業(yè)中心所在位置可謂觸 及市內(nèi)的東南西北，因而，步行而至的人士也有 17％。 ? 受訪人士到貴陽(yáng)商業(yè)中心區(qū)（大小十字、噴水池及市西路一帶）的出行情況 : 1) 公交車是受訪群體大多選用的交通工具（ 70％） 。 3) 聲稱到過(guò)外地購(gòu)物的受訪人士為 17％ 。 33％的人 士接受 5 公里以上的路程，尤其是有車（ 68％）、家庭收入 3500 元 /月 或以上（ 44％）及市區(qū)外（ 45％）的受訪者。只有極少數(shù)（ 4％）的受訪者可接受在 1 小時(shí)以上的出行時(shí)間。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 30 貴陽(yáng)商圈消費(fèi)者研究 需求特征 ? 目標(biāo)受訪群體日常到商圈可接受的活動(dòng)范圍及到外地購(gòu)物情況： 1) 受訪群體可接受的出行時(shí)間絕大多數(shù)在 1 小時(shí)以內(nèi)。 ? 樣本總數(shù)為 30。 業(yè)主面訪： ? 本人及家人不在市場(chǎng)研究、媒體工作；過(guò)去三個(gè)月內(nèi)去過(guò)貴陽(yáng)商業(yè)中心休閑或購(gòu)物者。 ? 取樣點(diǎn)為大十字、小十字、噴水池、大西門及人民廣場(chǎng)。 結(jié)果： 就上述研究目的之要求作出一系列的實(shí)地調(diào)查與研究，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)作出 調(diào)研 報(bào)告。 了解商 圈消費(fèi)者對(duì)娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、高級(jí)日用品、服裝及家具飾品方面的消費(fèi)比例及潛在消費(fèi)需求。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 29 5 潛在消費(fèi)者需求分析 為 清晰準(zhǔn)確地描述項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體的需求特點(diǎn)，本項(xiàng)目專門設(shè)計(jì)針 對(duì)貴陽(yáng)商圈消費(fèi)群及本案地塊（十一郡）業(yè)主作實(shí)地調(diào)研，以了解目標(biāo)群體的消費(fèi)習(xí)慣及對(duì)我司 擬定 的商業(yè)策劃概念的 驗(yàn)證 。 但是除了 得天獨(dú)厚的歷史、人文和自然 景觀之外，城市的商業(yè) 和夜生活消費(fèi) ， 對(duì)于旅行者 來(lái)說(shuō) 是沒(méi)有任何吸引力的，如果有一個(gè)能集合各種消費(fèi)和娛樂(lè)功能的場(chǎng)所，并且 能 體現(xiàn)貴陽(yáng) 的地域風(fēng)情、體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐那橹律?地方 ，無(wú)疑也是吸引外來(lái)旅游者的極好 賣點(diǎn)。旅游總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 28 從所有商圈的交通環(huán)境 來(lái) 看，停車位 嚴(yán)重缺乏 ，不能夠滿足自駕車 出行購(gòu)物的家庭和個(gè)人 的需求 ， 但 駕車族 屬于高端消費(fèi)人群，其 消費(fèi)能力是巨大的， 在汽車迅速 普及的年代 ，如果 一個(gè) 購(gòu)物場(chǎng)所能滿足 大量的 停車需求 ，無(wú)疑 將 是 一個(gè)有利的 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)武器。 貴陽(yáng)的花市僅存在于公園南路的一小段，經(jīng)調(diào)查，長(zhǎng)度不到 200 米，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)戶僅 32 戶，該形態(tài)搬遷或新建的機(jī)會(huì)很大，有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 從當(dāng)前 貴陽(yáng)娛樂(lè)夜店的分布和經(jīng)營(yíng) 水平來(lái)看，還是處于低層次的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，能夠滿足個(gè)性化 娛樂(lè) 的 地點(diǎn)基本處于空白，類似于“上海新天地”“ 武漢江灘 “北京后海” 等 體 現(xiàn)時(shí)尚和 城市魅力的夜生活?yuàn)蕵?lè)形態(tài)，在貴陽(yáng) 找不到 。 ? 餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，具有很強(qiáng)的地方特色，傳統(tǒng)的餐飲品牌以中、 低檔消費(fèi)為主流，本土缺乏 具有號(hào)召力的 高檔餐飲 品牌。 貴陽(yáng)中天 ? 以商務(wù)為主的交際型娛樂(lè)的大型網(wǎng)點(diǎn)目前貴陽(yáng)市不是很多，主要是“銅鑼灣夜總會(huì)”、 “欣和門”等 2020 年，貴陽(yáng)市餐飲業(yè)完成銷售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，從這一點(diǎn)看來(lái)，貴陽(yáng)市市民的餐飲消費(fèi)從家庭型向戶外型轉(zhuǎn)變的速度很快，從各大餐飲網(wǎng)點(diǎn)的消費(fèi)人群調(diào)查可以看出，市民對(duì)餐飲消費(fèi)的新，奇、特的需求 比較強(qiáng)烈。主要的夜店和酒吧分布在陜西路和黔 靈 東路一線。 營(yíng)業(yè)時(shí)間為晚 間并至次日凌晨。從消費(fèi)人群的特征分析， 主要是商務(wù)的餐飲 消費(fèi) 居多 ，在晚間的用餐高峰期生意 比較 火爆。另在“貴州龍?蘭波灣”樓盤的底層也駐有兩三家大型得中式餐飲旗艦店 （如外婆橋等） 。其他連鎖餐飲為 臺(tái)灣“得克士”有 五家店，主要分布商圈 的 次主力店。必勝客目前僅國(guó)貿(mào) 有 一家店，生意特別的好，在休息日和晚間的用餐 高峰 時(shí)間基本上均要等候。 貴陽(yáng)中天 C、傳統(tǒng)的那種大百貨形態(tài)在不斷的衰弱 ，老百貨大樓的倒閉以及被智誠(chéng)集團(tuán)兼并就是例證。 從對(duì)上述的各大商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的分析和對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)訪問(wèn)，貴陽(yáng)市的商業(yè)發(fā)展朝以下的趨勢(shì)方向發(fā)展： A、伴隨著市民消費(fèi)能力的趨強(qiáng)，和對(duì)品牌消費(fèi)的追求，商品結(jié)構(gòu)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)力在不斷的向上進(jìn)行調(diào)整。 貴陽(yáng)中天 北京華聯(lián)富水店（面積 10000）平方米年?duì)I業(yè)額約為 8000 萬(wàn)元；北京華聯(lián)鹽務(wù)街店（面積為 6000 平方米）年?duì)I業(yè)額約為 6000 萬(wàn)元。一般的步行消費(fèi)輻射距離不超過(guò) 公里。 正新街?娃娃國(guó) ? 物業(yè)類型： 商住高層群樓底層，物業(yè)位于中華路與富水路中間的交通地帶，區(qū)位比較優(yōu)越 ， 總面積約為 4000 平方米，內(nèi)部商業(yè)空間布局合理，層高及柱距符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范， ? 商業(yè)形態(tài)及組合： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位主要面對(duì)城市小康及富裕的家庭的嬰、幼、兒童系列服裝、服飾、玩具，也是貴陽(yáng)市目前針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)所作的一個(gè)最為準(zhǔn)確的范例 之一， 該店商品類型及 結(jié)構(gòu)涵蓋了所有嬰、幼、兒童的生活及成長(zhǎng)的需求， 總結(jié)分析： 該店針對(duì)特定細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)人群，內(nèi)部商業(yè)空間的設(shè)計(jì)和裝修充滿童趣，我司認(rèn)為，該店代表貴陽(yáng)細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)的一個(gè)典型形態(tài)，后續(xù)的發(fā)展空間及業(yè)績(jī)的提升將為迅速。我司認(rèn)為，該店代表貴陽(yáng)細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)的一個(gè)典型形態(tài)，后續(xù)的貴陽(yáng)中天 富水路?義和國(guó)際名品店 ? 物業(yè)類型： 富水路商住高層群樓，總面積約為 6000 平方米，內(nèi)部商業(yè)空間布局合理，層高及柱距符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范， ? 商業(yè)形態(tài)及組合： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位主要面對(duì)城市思潮較為先進(jìn)的富裕年輕階層，所經(jīng)營(yíng)商品主要是世界三線品牌的青年，動(dòng)感，前衛(wèi)的男女成衣及服飾，輔助于運(yùn)動(dòng)概念的世界級(jí)成衣及服飾，定位清晰、明確。商品結(jié)構(gòu)以低端為主，且無(wú)顯著的商品經(jīng)營(yíng)特征。 時(shí)代廣場(chǎng)百貨 —— 中華路南樓、中華路北樓 ? 物業(yè)類型： 南樓、北樓均為大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，符合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)使用的規(guī)范，內(nèi)部柱網(wǎng)跨度大、層高及空間結(jié)構(gòu)合理，南北二樓面積均為相等約為 40000 平方米。 ③ 西門星力百貨中山店：小型租賃式購(gòu)物中心，因經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，內(nèi)部裝修裝飾顯得很陳舊。且內(nèi)部聯(lián)營(yíng)和租賃皆有。雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)態(tài)將很激烈，但經(jīng)營(yíng)狀況極佳。 ② 西門星力百貨瑞金店：其經(jīng)營(yíng)定位及商品結(jié)構(gòu)低于百盛，直接面對(duì)普貴陽(yáng)中天 但是 目前該店 物業(yè)情況及商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位、商品結(jié)構(gòu)等狀況、 處于貴陽(yáng)市百貨經(jīng)營(yíng)的最高水準(zhǔn)。主要以商品聯(lián)營(yíng)為主。 總結(jié)分析： ① 大南門荔星名店：主要以經(jīng)營(yíng)世界頂級(jí)品牌的高級(jí)成衣、服飾商品為主，新開業(yè)經(jīng)營(yíng)歷史較短，在國(guó)內(nèi)的高級(jí)百貨經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域知名度不高。 ③ 西門星力百貨中山店：小型租賃式購(gòu)物中心，主要以國(guó)內(nèi)知名品牌的女性流行服飾為主。 ② 西門星力百貨瑞金店：綜合性全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)主要以中、低端為主，品類比較齊全，主要男女成衣、服飾、皮具為主，主要面向城市相對(duì)高收入階層的消費(fèi)者，消費(fèi)客單平均為 200—— 300元，消費(fèi)人群從觀測(cè)的結(jié)果來(lái)看主要以本市及本省的普通市民及省內(nèi)相對(duì)富裕的人群為主。 ? 商業(yè)形態(tài)及組合： ① 荔星名店：綜合性全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)主要以高端為主，輔助以少量的中端商品，品類比較齊全，主要世界定級(jí)品牌的以男女高級(jí)成衣、化妝品、運(yùn)動(dòng)系列、服飾、皮具為主，面向富裕的消費(fèi)者，消費(fèi)客單平均為 1500—— 2020 元 ，消費(fèi)人群從觀測(cè)的結(jié)果來(lái)看主要以本市及本省的企業(yè)主階層和高級(jí)公務(wù)員、外企高管為主。 貴陽(yáng)中天 ② 星力百貨折扣店，系地下人防工程改建而來(lái)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)相對(duì)較差。從觀測(cè)的結(jié)果分析其每平方米評(píng)效約為 600 元 /月 /平方米 。 ② 西門國(guó)誠(chéng)店：系新店開業(yè)，其經(jīng)營(yíng)定位及商品結(jié)構(gòu)高于百盛，低于國(guó)貿(mào)，與智誠(chéng)百貨大樓可類比。預(yù)測(cè)的年?duì)I業(yè)額在 3 億 元。該商場(chǎng)主要以商品聯(lián)營(yíng)為主，只有少量鋪面對(duì)國(guó)外的高級(jí)品牌實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)。 總結(jié)分析： ① 國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心：主要以經(jīng)營(yíng)世界品級(jí)的高級(jí)服、飾商品為主，經(jīng)營(yíng)歷史較為悠久。 ② 西門國(guó)誠(chéng)店：綜合性全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)主要以中端為主，品類比較齊 全，主要以世界三線品牌和三線以下品牌以及國(guó)內(nèi)的知名品牌的男女成衣、服飾、皮具為主，主要面向城市相對(duì)高收入階層的消費(fèi)者 ， 消費(fèi)客單平均為 600～ 800 元，消費(fèi)人群從觀測(cè)的結(jié)果來(lái)看主要以本市及本省的企業(yè)管理階層和公務(wù)員、職業(yè)白領(lǐng)為主。主要的商貴陽(yáng)中天 ? 商業(yè)形態(tài)及組合： ① 國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心：綜合性全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)主要以高端為主，輔助 以 中端商品，品類比較齊全，主要經(jīng)營(yíng)世界知名品牌，以男女高級(jí)成衣、化妝品、運(yùn)動(dòng)系列、服飾、皮具為主，面向富裕的消費(fèi)者，消費(fèi) 客單 平均為 1000 元左右。 名稱：國(guó)貿(mào)百貨 —— 2 家店（噴水池國(guó)貿(mào)中心店、西門國(guó)誠(chéng)店） ? 物業(yè)類型： ① 國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心為國(guó)貿(mào)大廈群樓，總面積約為 30000 平方米，內(nèi)部空間合理，且為大跨度柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 ② 智誠(chéng)百貨大樓：系新店開業(yè)，其經(jīng)營(yíng)定位及商品結(jié)構(gòu)高于百盛，低于國(guó)貿(mào)，與西門國(guó)誠(chéng)百貨可類比。 預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)額在 6000 萬(wàn)元以上， 目前面臨 著新開業(yè)的“荔星名店”的競(jìng)爭(zhēng)。該商場(chǎng)主要以商品聯(lián)營(yíng)為主，只有少量鋪面對(duì)國(guó)外的高級(jí)品