【正文】 由公司為新物業(yè)管理處提供臨時辦。 入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位。 入住前半個月，清潔人員到位，開始對小區(qū)內環(huán)境和已接收房屋進行保潔工作。 入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 竣工驗收前一個月，電工 2 人，給排水 1 人，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合物業(yè)管家監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。物業(yè)管理處各類人員按以下程序、時間集結和進入驗收現(xiàn)場，但可根據現(xiàn)場條件和實際情況進行調整： 入伙前三個月，任命物業(yè)管理處經理，物業(yè)主任 1 人，物業(yè)管家 2 人 (前臺文員 1人 )到位，并按照入伙工作方案立即投入實質性準備工作。 程序： 實地考察 對已確定要接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織客戶部、財務部、工程部、行政部、保潔綠化部等相關部 門負責人前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接管后管理工作所涉及的有關問題進行考察（必要時可多次進行實地考察），在此基礎上提交公司總經理辦公會議討論確認。 范圍： 所接管物業(yè)管理的樓盤。 2 標準及檢驗辦法 基礎設施： 房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 散水坡： 無下陷、斷裂、與墻體分裂； 面層平整，無脫層； 無倒泛水現(xiàn)象； 天臺： 屋面隔熱層、防水層： 板端縫、伸縮縫膏緊貼； 隔熱板、防水層表面無裂縫； 天溝、落水口暢通，管道完好； 天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕； 公用天線： 配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好； 屋面避雷設施： 各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠； 消防設施（消防栓、消防箱）： 消防栓： 油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象； 閥門完好，無滲漏水； 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 9 頁 共 12 頁 18 消防箱： 消防管、消防帶等配套齊全； 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如； 消防管無滲漏水，閥門完好； 小區(qū)路燈： 按設計要求安裝； 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 綠化： 按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達 98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度 98%； 綠化用水： 綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過 100 米，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃； 小區(qū)道路： 道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷； 路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無損傷； 塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面 無裂紋、無缺棱掉角； 路牌清楚，地面線條順直； 垃圾池（箱）： 沖洗水管： 垃圾池通水率 100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水； 水閥開關靈活無漏水； 水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活； 砌筑類： 砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓； 裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角； 出入口和鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟靈活； 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 10 頁 共 12 頁 19 鐵箱類： 油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)； 塑料類： 桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損； 垃圾中轉站： 參照相關《房屋 接管驗收標準和檢驗辦法》的室內接管驗收部分； 崗亭： ： 安裝牢固 ，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬； ； ： 安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷； 車庫： （地下）停車場： 路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋； ： 參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關內容； 車道標識： 入 口、出口標識清楚，油漆均勻； ： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡； ： 配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常； 排水系統(tǒng)： 設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準； ： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 11 頁 共 12 頁 20 參照《機電設備接管驗收標準》； 沙井、檢查井和化糞池： ，進排水暢通，池壁無裂痕； 5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈； 明暗溝： ，無積水，溝壁和底抹灰平整； 、牢固，排水暢通； 擋土墻、坡： ，消漿溝縫飽滿； ； 踏步： ：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂； 塊料砌： 參《房屋接管驗收標準及檢驗辦法》的相關內容； 臺階： 參照相關的面層砌筑材料的驗收標準； 水池、水箱： ； ； ； 信箱： 信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序； 景觀、雕塑和 文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。 供水系統(tǒng)： ；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡； ； （花灑）和水閥； ，流水暢通，接頭無漏水； 排污管道（含塑料等）： ，外觀完好無損，配件齊全； ，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞； ： 灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 地漏： 過濾鐵篦安裝穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 衛(wèi)生潔具： ，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； ，無滲水，接水軟管無銹跡； ： 水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 室內配電箱： ，配件齊全，試操 作一次空氣開關等控制是否正常； ； ，布線規(guī)范； ，操作一次開關靈活； 門鈴： ，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查； ； 其它： 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 8 頁 共 12 頁 17 用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂； 、電表和煤氣表： 安裝牢固，無搖晃；打開室內水閥，看表內讀數運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。 4． 4 房屋接管驗收標準及檢驗辦法 參照建設部 ZBP3000190 標準和國家 1991 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。 在保修期內，在使用過程中業(yè)主 (住戶 )或管理處人 員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或制造上 的缺陷時，聯(lián)絡工程部查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。 業(yè)主 (住戶 )入住時，由管理處物業(yè)管家陪同對室內進行全面細致的質量檢查。 對無明顯不合符檢驗標準要求的房屋 ,由管理處接收鑰匙。 物業(yè)管理公司會同工程部，建筑施工人員共同對房屋質量、使用功能及外觀質量、公共配套設施設備等作初步檢驗。 物業(yè)管理公司按 及 進行核對。 復印件及圖紙： 1．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單； 2．參與建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及所有施工 隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱，負責人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單； 3．建筑工程竣工驗收備案表； 4．公安消防局建筑消防驗收意見書； 5．建筑、電氣、給排水、空調、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖； 6．機電設備單臺說明書、調試、訂購合同。 資料的存放 上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內，以便 隨時查閱。 注：煤氣、電話有線電視由相關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗收工作細則 頁 碼 第 2 頁 共 12 頁 11 7．人防工程驗收證書 。 4．燃氣工程監(jiān)督質量等級證書； 5． 房屋建筑測繪報告 。 5．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復印件。 3．建筑工程施工許可證 。 4) 準備竣工驗收的表格資料： A、《房屋接管驗收單》 B、《房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表》 C、《公共設施接管驗收單》 D、《公共設施接管驗收整改項目統(tǒng)計表》 E、《公共設備接管驗收單》 F、《公共設備接管 驗收整改項目統(tǒng)計表》 G、《接管驗收資料交接表》 H、《接管驗收資料不合格整改單》 I、 《接管驗收不合格整改通知單》 接管樓宇資料的驗證及部份移交的資料 產權資料 1．建筑用地規(guī)劃許可證 。 2) 主動與工程部和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。 成立物業(yè)管理處 在小區(qū)入住前三個月 ， (竣工驗收工作在入住前一至三個月內進行 )，成立管理處，管理處經理、主任、物業(yè)管家和維修人員到位（其他管理人員分步到崗），落實管理用房和職工宿舍。 職責： 相關部門人員組成的接管驗收小組負責接管驗收工作。 基本要求： 大米、肉食要淘洗干凈，蔬菜要做到多重清洗，清除黃葉、敗葉、泥土、根須和菜 蟲；刀具和案板要生熟分開，運用不同刀功，切出塊、絲、片、條、粒等多種樣式；嚴禁使用過期、腐爛、發(fā)霉、變質食品、確保員工無食物中毒事故發(fā)生及保證員工身體健康 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO3 版本： A 改次： 0 客服部崗位職責 頁 碼 第 4 頁 共 4 頁 9 編寫： 審核： 批準： 日期： 目的： 確保新接樓宇住用的主體結構安全和滿足正常的使用功能。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO3 版本： A 改次： 0 客服部崗位職責 頁 碼 第 3 頁 共 4 頁 8 廚工 直接上級 ： 管理處主任 直接下級 ：無 崗位職責 ： 1）負責做好員工飯?zhí)玫拈_餐工作； 2）負責保質保量地 完成食品加工及制作任務，確保加工的食品符合衛(wèi)生要求； 3）負責個人分管的各種工具，設備的安全使用和日常保養(yǎng)； 4）提前到崗做好衛(wèi)生工作及原料的各項準備工作； 5）精心組織安排員工飯菜，合理調配人所需攝入的蛋白質、維生素、脂肪等營養(yǎng)成分； 6）認真做好飯?zhí)米腊讣熬筒团_面，凳子、地面的清潔工作，確保飯?zhí)铆h(huán)境衛(wèi)生； 7）定時向上級領導報告飯?zhí)卯斎展ぷ?，做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時上報解決。 收款員 直接上級 ： 管理處主任 /經理 /財務部 直接下級 ：無 崗位職責 ： 1）在管理處主任的直接領導下，協(xié)助公司財務部會計 /出納，負責做好管理處各項費用的收取 /統(tǒng)計 /核算工作； 2）在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符 /錢數相符； 3）負責管理處現(xiàn)金 /票據的保管，按公司規(guī)定及時存入或轉賬，準時到財務部報賬； 4）負責辦理物業(yè)管理綜合費用的銀行托收，核對托收情況，及時對拖欠費用催繳和編制季度欠繳統(tǒng)計報告； 5）負責解答業(yè)主 /住戶有關綜合管理費用的咨詢； 6）負責為小區(qū)客戶辦理各類押金的退返； 7）負責小區(qū)綜合物業(yè)管理費用通知單的編制 /發(fā)放； 8）完成管理處主任及上級領導交待的其他任務。 11）完成領導交辦的其它工作。 9） 向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，協(xié)助配合公安、居委會等相關開展工作。 客服部 工作手冊 文件編號： JYHTKFO3 版本： A 改次： 0 客服部崗位職責 頁 碼 第 1 頁 共 4 頁 6 基本要求： 1） 投訴處理率達 100%； 2） 管理費收繳率 98%； 3） 住戶月有效投訴率低于 2%。 10）向住戶宣傳國 家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，協(xié)助配合公安、居委會等部門開展工作。 8）每天詳細巡查轄區(qū)樓宇二遍，維護公共設施和樓宇的安全、完整、美觀，監(jiān)督住戶的裝修、改造工程，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為及時處理，做好每日工作日記。 2）遵守公司各項工作制度，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要耐心解釋，及時處理（一般在 24 小時內處理完畢