【正文】 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6．現(xiàn)金流量分析 注： ? 具體 現(xiàn)金流量表見附件 由計算所得， 本 項目 內(nèi)部收益率（ IRR）為 124％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 預計 租金 元 /m2/天 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建議租金從 此時 開始 收取 。 ? 租金遞增建議 06 年 11 月 — 08 年 8 月 （居住人口 在 5000 人以下 ） 社區(qū)商業(yè)中心開業(yè)初期 ，是經(jīng)營起動階段， 按目前項目現(xiàn)狀，商家 必然都有一定的經(jīng)營難度，需要 一定時間 進行市場培育， 因而 建議 該階段 的商鋪租金 全免 。 社區(qū)入住人口達到 10000 人以上時，租金可提升至 元 /m2/天 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5． 租金及免租 金 建議 5． 1 租金建議 根據(jù)我司對項目周邊商鋪租金的調(diào)查，租金行情如下表： 地段 租金 （元 /m2/天） 空置率 楊泰路附近 5％ 楊鑫路、竹韻路 80％ 天鑫花園水產(chǎn)西路 20％ 萬科四季花城 80％ 參考上述周邊商鋪租金行情， 建議本項目初始階段租金為 元 /m2/天 ， 待北上海商業(yè)城 水產(chǎn)路 蘊 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項目地塊 梅林路 楊鑫路 濟光學院 天馨花園 寶楊 路 鎮(zhèn)政府 M 1 號線共富路站 蘊川路公交樞紐 B 北 租金 租金 租金 租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 單元 面積 首次招租業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)更新 時間 二次招租業(yè)態(tài) 101 無 08 年 8 月 健身會所 102 無 09 年 12 月 室內(nèi) 桑拿泳池 101 洗衣店 無 無 102 便利店 無 無 103 水果超市 08 年 8 月 中型餐飲 （結(jié)合 113） 104 小飯店 08 年 8 月 快餐 105 藥房 無 無 106 日用小百貨 09 年 12 月 花店 107 中介 無 無 108 裝潢公司 09 年 12 月 寵物服務 109 五金店 09 年 12 月 面館 110 自助銀行 無 無 111 糕餅店 無 無 112 無 08 年 8 月 家居用品 113 無 08 年 8 月 中型餐飲 （結(jié)合 103） 205 無 08 年 8 月 網(wǎng)吧 207 無 08 年 8 月 音像 208 無 09 年 12 月 書店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 或與公交部門協(xié)商引入公交車。 B、由于項目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設置小區(qū)班車，具體操作方式：由開發(fā)商購買后贈與業(yè)主委員會，后期運營及費用由業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責任關系。 讓消費者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關鍵所在，唯有取得消費者的認可才能取得商業(yè)運營的成功 ，才能整體提升項目入住率 。 同時在這些路段設置引導旗烘托氣氛。 對于社區(qū)配套改善的了解。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 客戶專遞 將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主通過我公司的商戶網(wǎng)絡， 以開發(fā)商名義直接招商 部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或合作方式引入 完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 廣告宣傳 通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時有效率較低。 4． 2 綜合運作計劃 4． 2． 1 招商策略 ? 整體策略方向 經(jīng)營商家的引進方式： ? 自有資源 通過我司自有關系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。后期再改造為正式菜場； 招商品牌建議： ? 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 ? 藥房品牌：國大 、華氏 等 ? 裝潢公司品牌：同濟、聚通 等 ? 洗衣店品牌：正章、象王等 ? 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商 說明： ? 上圖中洗衣店 、自助銀行 、 24H 便利店等日常生活類 及大型社區(qū)必備之設施將作為長期固定業(yè)態(tài)； ? 小五金店 、裝潢公司、日用小百貨等 在 項目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個 較好的 商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪， 可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 樓層業(yè)態(tài)分布建議（ 地上 1F） 101洗衣店 建： ，實： 102便利店 建： ，實： 104小飯店 建： ，實： 103水果超市 建： ，實： 105藥房 建： ，實： 109小五金建材店 建： ，實： 108裝潢公司 建： ，實： 106日用小百貨 建： ，實 107中介代理店 建： ，實： 112/113 暫時保留 111糕餅店 建： ，實： 110自助銀行 建： ，實： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地上一層中的商業(yè) 初始 業(yè)態(tài)設置如下： 業(yè)態(tài) 設置理由 ? 菜場 ? 24H 便利店 ? 自助 銀行 ? 快速（便利）餐飲 ? 洗衣店 ? 藥店 ? 水站 ? 糕餅店 大部分為強度需求級商業(yè)配套， 滿足基本生活需求，尊重市場依據(jù) ? 中介代理店（由物業(yè)組成） 便于房屋二次流通，增加入住 ? 小 五金建材店 社區(qū)早期裝修所必需 ? 小裝潢公司 社區(qū)早期裝修所必需 ? 日用小百貨 社區(qū)早期入住所必須 中