【正文】 B、建工未來城花園洋房戶型面積 105－ 130 ㎡?；▓@洋房和別墅贈送面積都非常大，在價格和贈送面積上吸引了許多中端客戶，彌補了其位臵的缺點。聯排別墅送地下室和車庫，贈送面積在 60 ㎡左右。 開盤時間 ： 2020 年 9 月花園洋房開盤 ? 聯排別墅 基本情況： 總戶數 284 套，其中雙拼有 22 套，位于山頂位臵；另有 4 聯、 6 聯和 8 聯；其中以 4 聯居多。 銷售情況：還剩 90 套，臨河溝花園洋房銷售較好， 1F 銷售 情況最好，已售完。 六、項目重點競爭項目分析 建工未來城 （ 1）基本情況 開發(fā)商：重慶建工集團房地產開發(fā)有限公司 地址：北部新區(qū)金開大道 1666 號 規(guī)模： 占地面積約 1300 畝，總建筑面積約 80 萬平方米 指標： 容積率 ，綠化率 35％ 現銷售狀態(tài)：現銷售一期聯排別墅和花園洋房 ? 花園洋房 基本情況：一期花園洋房有 272 套， 1F 送下室、花園（約 70 ㎡）， 2F 部分送地下室（約 35 ㎡）， 3F、 4F 送露臺， 4F 送閣樓； 戶型配比： 房型 所屬樓層 套內面積（㎡） 戶數（戶） A 型 1F 4 A 型 2F 4 A 型 3F 4 27 A 型 4F 4 A1 型 1F 10 A1 型 2F 10 A1 型 3F 10 A1 型 4F 10 B 型 1F 13 B 型 2F 13 B 型 3F 13 B 型 4F 13 B1 型 1F 3 B1 型 2F 3 B1 型 3F 3 B1 型 4F 3 C 型 1F 20 C 型 2F 20 C 型 3F 20 C 型 4F 20 D 型 1F 8 D 型 2F 8 D 型 3F 8 E 型 1F 12 E 型 2F 12 E 型 3F 12 E 型 4F 12 銷售價格：均價 3500 ㎡，靠河溝部分均價 3700 元 /㎡。 市場特點： 江景高層一般單價較高，面江房型與不面江房型套內單價相差約5001000 元 /㎡。 戶型一般為一梯四戶和一梯六戶甚至是一梯十 — 十二戶，保證最大限度的看江面是設計的出發(fā)點。 有一定規(guī)模的江景小區(qū)，除極少數項目外，地塊進深較長的項目一般不能實現戶戶看江，景觀的均好性通過大面積中庭景觀實現。 產品特點： 26 立面力求簡潔，大氣。 金沙港灣：沿江面較窄，進深長，主要景觀為中庭景觀。項目沿江面長，進深窄。 聯排別墅贈送的前庭后院是項目 的一大賣點之一，通過對重慶在售的聯排別墅進行分析，中間套贈送的前庭后院面積集中在 40— 80 平方米之間，平均 25 為 60 平方米，端套贈送的前庭后院的面積集中在 80— 300 平方米之間，平均為100 平方米，面積越大銷售情況越好。 道路分級，盡端式車道設計。 面對面的兩棟建筑最小間距 1320 米，后院間距 1015 米。 單體聯排不能整齊排列，應略有錯落，通過園林設計，人步行其中，視線不能及 遠，私密性較好；同時曲曲折折的道路才會有 “ 曲徑通幽 ” 的體驗。 從藍湖西岸到東岸的產品發(fā)展歷程來看，超過 6 聯舒適度將大大降低，單體聯排一般不超過 8 聯。進深的長短主要和內庭院及房間尺寸有關。從重慶市場來看，豪華型聯排容積 在 ，經濟型聯排則是 。 24 聯排類似于花園洋房，呈整齊的兵營式排列，立面缺乏變化，加之無層次感強又富于變化的園林景觀，整個項目給人感覺比較死板，居住品質差。單體聯排最長 9 聯，戶型僅有一種，258 平米。另外，西岸戶型減少功能房間數量，將主臥及休閑空間的尺度放大，更能體現別墅居者的尊崇身份。 藍湖郡西岸：容積率 ，有組團中心綠地。 代表性別墅項目產品分析： 23 藍湖郡東岸：組團式規(guī)劃，有景觀中軸線，容積率 ，除水邊獨立別墅外，其余均為聯排別墅，最長聯排 11 聯，后改為 6 聯。 長青湖 聯排：250 戶 均價 3900元 89 萬元 228 平米 基本售罄 銷售時間較長 優(yōu)勢：價格便宜。 綠島藍溪 112 套 4500 ——5500，平均價格為 5000 70 萬——120 萬 160 ——180 20% 160 平方米的端頭，并贈 送 100 平方米花園銷售完，其他情況不好。 （二）聯排別墅項目分析 樓盤 本期供應量 單價 總價 套內面積（㎡） 銷售率 暢滯銷戶型分析 常青藤 40 套 中間 4800元 /㎡，端頭5200 元 /㎡ 90 萬——20 萬 192— 388，主 力 戶 型為 250 —300 2020 年 12月開盤，到06 年 4 月中，余 3 套 有大積庭院、盡端式設計、“長青藤校區(qū)”景觀受到客戶青睞。 躍層占據很多花園洋房小區(qū)總銷售面積的很大比例，幾乎占到 2040%，因此躍層的銷售情況直接影響到開發(fā)商利潤的實現，而目前很多小區(qū)花園洋房中的躍層由于面積大、總價高、替代產品多而銷售狀況較差，因此做花園洋房的時 22 候要注意控制躍層的比重。 兩房成為花園洋房的一種輔助戶型，這種戶型一般為舒適性設計，一般設計在頂樓，擁有露臺及屋頂花園，品質非常高，可以滿足一些小資的丁克家庭的生活需要。 低密度、低容積率。無多少附加值的 2/3 層相對滯銷。退臺設計洋房上層房間看下層露臺可通過花臺及花架解決，水平向視線干擾始終無法規(guī)避。 各功能房間尺度合理，一般客 廳開間 米，主臥開間 米，其余房間尺度也能完全滿足居家要求，整體舒適度較好。 一般都有較大面積的露臺，即使最小戶型露臺面積也達 12 ㎡左右。 弗萊明戈 150170 ㎡平層 200300 ㎡底 /頂躍 底躍套內 3500元 /㎡ 平層套內 4750/㎡ 底躍 5950 元 /㎡ 共 487 套，整體銷售狀況良好，開盤售 327 套 花園洋房產品特征： 面寬較大，通風采光良好，一般面寬在 10 米以上。 010203040渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩 九龍坡 高新區(qū) 渝北區(qū) 大渡口區(qū)域 20 總之，本項目對需求花園洋房和別墅的客戶是有很大的吸引力的，本項目產品形態(tài)做花園洋房和聯排別墅甚至獨立別墅等高檔產品都是有市場的。這有很大一部分原因是因為他們對本項目的地理位臵不是很了解的原因。 ③ 、消費者對大坪地塊的認知與評價 在被訪者中有 %的消費者愿意購買本項目區(qū)域的高檔項目，有 %不愿意購買。所以沙坪壩、九龍坡的比重偏大也是 情理之中的）。其次是渝北區(qū)（在被訪者心目中，江北、渝北、北部新區(qū)界限模糊，因此我們可以統(tǒng)一看作三北區(qū)域，這主要源于該項區(qū)域開發(fā)力度及交通便捷性）。這說明現代風格的建筑依然是現代 消費者的最愛，而關于現代風格的色調，消費者們大都選擇了中性色。 D、對景觀和建筑風格的需求分析：在景觀方面，大部分客戶都喜歡物業(yè)內有配套公園和大的景觀區(qū)；希望物業(yè)內外的環(huán)境越能接近大自然，感受大自然越 19 好。一個共同的特征是他們都希望能車庫入戶。大部分客戶是選擇了把花園用來種植花草和休閑之用，而并未選擇聚會，這說明重慶的消費者花園的用途比較單一，面積也不需 要太大。 C、再次臵業(yè)對功能配套的需求分析：從問卷中我們可以了解到，花園洋房和聯排別墅的客戶群對配套功能的需求有一定的區(qū)別。聯排別墅的客戶主要選擇了總價在 7080 萬之間的價格區(qū)間，選擇 80100 萬占 %， 100150 萬的占 %。 ? 花園洋房產品需求特征 ① 、對于功能房間的需求 三室 四室 五室及以上 % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200 ㎡以上 71% 26% 3% ③ 、總價需求 低于 50 萬元 /套 5060 萬元 /套 6080 萬元 /套 80100 萬元 /套 100 萬元 /套以上 % % % % % ④、對花園面積的需求（開放式問題統(tǒng)計） 17 15 ㎡以下 16－ 20 ㎡ 21－ 30 ㎡ 40－ 50 ㎡ 60－ 70 ㎡ 70 以上㎡ ％ ％ ％ 38％ ％ ％ ⑤、對產品風格的需求 現代風格 歐式風格 北美 風情 德國風情 西班牙風情 中式風格 其他 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ⑥、對車庫的需求 一個 兩個 三個及以上 ％ ％ ? 聯排別墅產品需求特征 ① 、對于功能房間的需求 三室 四室 五室 五室以上 % % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200250 ㎡ 250300 ㎡ 300 ㎡以上 % % % % % ③ 、總價需求 低于 50 萬元 /套 5060萬元 /套 6080 萬元 /套 80100 萬元 /套 100150萬元 /套 150300萬元 /套 300 萬元 /套以上 % % % % % % % ④、對花園面積的需求（開放式問題統(tǒng)計） 15 ㎡以下 20－ 25 ㎡ 30－ 35 ㎡ 40－ 50 ㎡ 60－ 80 ㎡ 100－ 120 ㎡ 120 ㎡以上 ％ 25％ 10％ 30％ ％ ％ ％ ⑤、對 產品風格的需求 現代風格 歐式風格 北美風情 德國風情 西班牙風情 中式風格 其他 ％ 25％ 20％ 15％ ％ 5％ 5％ ⑥、對車庫的需求 一個 兩個 三個及以上 55％ ％ ％ 18 ? 分析 A、再次臵業(yè)對戶型面積的需求：選擇花園洋房的客戶主要選擇了三室的房型，面積主要在 100150 ㎡；選擇聯排別墅的客戶主要選擇了四室的房型，面積主要在 150250 ㎡，以 200250 ㎡居多。據調查顯示：打算購買花園洋房或別墅的占 85%。 （ 2）當前居住形態(tài) 被訪者現有居住物業(yè)形態(tài)如圖所示：居住高層的有 43%，居住多層及花園洋房的占 52%。被訪者家庭年收入在 20— 50萬的居多，占總人數的 56%。 深訪主要是對現居住花園洋房 /別墅或許是打算購買花園洋房 /別墅的這一高端消費群體進行的調研。且戶型面積應以 100－ 120 ㎡的小三房為主。而當消費者被告知大坪將有這樣一個環(huán)境很好的物業(yè)時，有 ％的消費者表示愿意考慮購買。而其他兩個因素物管和小區(qū)環(huán)境應該是本項目的亮點。 從影響購房因素的選擇上來看，消費者最看重的因素依次是交通便利－物管－小區(qū)環(huán)境。在這三個區(qū)域交界之處的本項目所在區(qū)域大坪便成了消費者再臵業(yè)的重點，他們都有 可能成為我們的目標客戶。 從選擇區(qū)域來看，在再臵業(yè)區(qū)域的選擇上，江北由于其新牌坊和人和片區(qū)高檔樓盤的規(guī)模優(yōu)勢，以及江北商圈的打造，使其成為了 27％以上的消費者首選的區(qū)域。再臵業(yè)希望購買的形態(tài)以花園洋房 和高層為主，戶型需求 100－ 120㎡的三室居多，這是目前重慶房地產市場上的主流產品。 14 四、項目需求市場分析 （一）項目所處區(qū)域 —— 大石楊片區(qū)消費特征分析 說明：本項目調查采取攔截式訪問的方式。重慶市的高檔產 品主要集中在北部，而放量較大的大西區(qū)是離項目較近的區(qū)域，但是其花園洋房和別墅的品質都較低。 總之，從項目區(qū)域未來供應和重慶市高檔樓盤的未來供應來看，未來三年項目周邊供應的產品仍然以高層、小高層和花園洋房為主，基本沒有聯排別墅等高檔產品的面市，這是市場的一個空白點。 ⑨ 、南岸區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以花園洋房和聯排 別墅為主， 花園洋房價格預計為 35003800 元， 聯排預計為 4500— 5000 元。 ⑦ 、北部新區(qū)： 明 后 年銷售的高檔物業(yè)面積為 68 萬㎡，有獨立、 聯排和花園洋房供應 ， 獨立價格預計在 850012020 元， 聯排價格預計在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。 ⑤ 、江北區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 14 萬㎡，以花園洋房為主， 供應價格預計在 3600— 4000 元 左右 。 ③ 、九龍坡區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以獨立別墅和聯排別墅為主， 聯排供應價格在 4000 元 左右 ， 獨獨立供應價格在 6000 元 左右 。各個區(qū)域的高檔物業(yè)供應狀況如下： ① 、高新區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以花園洋房為主， 供應價格預計在 35003800 元 左右 。 （ 2）分區(qū)域面市高檔樓盤： 從區(qū)域面市的高檔樓盤看，北部新區(qū)的體量最大，達到了 68 萬㎡，銷售價格也是最高： 獨