【正文】 ................................................55 第六部分：項目財務(wù)評價 .................................................................................................................55 一、評價原則 ........................................................................................................................................55 二、技術(shù)經(jīng)濟指標 ...............................................................................................................................56 三、投資估算 ........................................................................................................................................57 四、收入測算 ........................................................................................................................................59 五、資金籌措及使用 ..........................................................................................................................60 六、投資分析 ........................................................................................................................................62 七、贏利模 式分析 ...............................................................................................................................63 第七部分：項目風(fēng)險分析 .................................................................................................................65 一、項目面臨的主要風(fēng)險分析 ........................................................................................................65 二、 敏感性分析 ..................................................................................................................................65 三、 風(fēng)險控制 ......................................................................................................................................66 第八部分：總體評價 ...........................................................................................................................66 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前言 一、地理位置 項目地處渝中區(qū)黃荊社，為渝中區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)三區(qū)交界處，項目以紅黃路為界，劃分為兩個項目，西側(cè)為協(xié)信阿卡迪亞項目，東側(cè)為協(xié)信云棲谷項目。 2 第一部分：市場環(huán)境研究 一、 2020 年重慶房地產(chǎn)市宏觀環(huán)境分析 （一）經(jīng)濟環(huán)境分析 國民生產(chǎn)總值及增長率 2020 年全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 億，達到 億元，同比增長%。 20202020 年上半年重慶市國內(nèi) 生產(chǎn)總值及增長率 02020400005101520國內(nèi)生產(chǎn)總值 1 5 9 7 . 5 1 7 4 9 . 7 7 1 9 7 1 . 1 2 2 5 0 . 6 6 2 6 5 5 . 3 9 3 0 6 9 . 1增長率（ % ） 8 . 6 5 9 . 5 3 1 2 . 6 5 1 4 . 1 8 1 7 . 9 8 1 1 . 52020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年注： 20202020年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計年鑒， 2020年數(shù)據(jù)來源于“立業(yè)報告” 城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 02020400060008000100001202000 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入（元）5467 5896 6276 6721 7238 8093 9221 10244增幅（ % ） —— 7 . 8 0 % 6 . 4 0 % 7 . 1 0 % 7 . 7 0 % 1 1 . 8 0 1 3 . 9 0 1 1 . 1 01998年1999年2020年2020年2020年2020年2020年2020年 3 分析： 隨著經(jīng)濟的增長，居民生活水平亦逐年得到提高， 2020 年城市居民年人均突破 10000 元，達到 10244 元，同比增長 %。 人均國民生產(chǎn)總值及增長率 05000100001500005101520253035人均國民生產(chǎn)總值 5157 5654 6347 7209 9608 4773增長率（ % ） 1 0 . 5 6 9 . 6 4 1 2 . 2 6 1 3 . 5 8 3 3 . 2 8 02020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 6 注： 20202020年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計年鑒， 2020年上半年數(shù)據(jù)來源于“立業(yè)報告”。 以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市近三年來國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 個百分點的速度快速增長；人均 GDP 首次跨越 1000 美元。 2020 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 %，投資比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 商品房新開工面積與銷售面積 0500000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5竣工面積 ( 萬方 ) 620 849 1021 1 3 9 0 . 7 1677 1 5 3 4 . 6 2 2 0 8 . 1增幅 3 6 . 9 0 % 2 0 . 3 0 % 3 6 . 2 0 % 2 0 . 6 0 % 8 . 5 0 % 3 9 . 2 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020010002020300000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8新開工面積 757 1290 1661 1 7 0 9 . 4 7 2 0 9 8 . 2 3 2 1 4 4 . 8 4 2 3 3 7 . 2 4增幅 7 0 . 4 0 % 2 8 . 8 0 % 2 . 9 0 % 2 2 . 7 0 % 2 . 2 0 % 6 . 7 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 分析： 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長 %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強勁，房地產(chǎn)市場仍在需求的拉動下穩(wěn)步提升。 在當(dāng)前的商品房銷售市場中，銷售面積與新開工面積增速 基本同步，有效需求仍在支撐著房產(chǎn)市場上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康發(fā)展著。 綜上所述，目前全市房產(chǎn)供需兩旺，形勢看好。加上城市建設(shè)造成的大面 積拆遷，進一步提升需求市場。 二、區(qū)域環(huán)境分析 本項目地下大坪片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)境分析重點在大坪區(qū)域。同時，大坪位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大渡口、高新區(qū)與渝中、江北、渝北的一個重要的交通樞紐。因此，大坪也成為了大石楊片區(qū)組團中的核心區(qū)域。 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 渝中區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展一直處于全市領(lǐng)先地位，國民經(jīng)濟呈持續(xù)較快發(fā)展態(tài)勢，年平均增長率達到了 %。 大坪雖然不是渝中區(qū)的核心商圈，但是作為渝中區(qū)的副中心和 人口密集的老城區(qū)，它在渝中區(qū)的經(jīng)濟繁榮中起著舉足輕重的作用。 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 大坪是一個公路交通 四通八達，十分便捷 的區(qū)域 。正是這條大動脈，連貫了大半個重慶。軌道交通讓大坪 8 的交通樞紐地位得到了提升。 大坪至各重要區(qū)域的交通分析 交通段 車程時間（分鐘） 大坪 —— 解放碑 15 大坪 —— 沙坪壩 20 大坪 —— 楊家坪 5 大坪 —— 江北 15 大坪 —— 南坪 10 （五）大坪片區(qū)規(guī)劃 功能規(guī) 劃 在政府規(guī)劃中，渝中區(qū)的最新政府功能定位為 “ 四中心、兩高地、一樞紐 ” ，即商貿(mào)、金融、信息、文化中心，基礎(chǔ)教育和醫(yī)療衛(wèi)生高地，水上客運樞紐。 在大坪，擁有 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等 10 余所小學(xué)及 六十六中、 大坪中學(xué)、大坪建設(shè)中學(xué)等 6 所中學(xué)，完成該區(qū)域居民的義務(wù)教育工作。 大坪將建高中園區(qū)。 其中高中 學(xué)校 將相對集中在大坪六店子，建設(shè) 成 占地 300 畝的高中園區(qū)。 屆時在渝中經(jīng)商辦企業(yè)的外來人口、流動人口，包括有固定收入的民工群體的子女，都能一并享受到優(yōu)質(zhì)教育。途中設(shè)有石新路、石小路和石油路 3 個全互通立交，整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高 新區(qū)，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。但是由于種種原因，現(xiàn)在高新段已經(jīng)停工，已經(jīng)完成整個工程的 60%左右。屆時 ，從渝中區(qū)到成渝高速路將由現(xiàn)在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。 （高九路線路圖） （ 2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有 “ 主城第一洞 ” 之稱的 大坪隧道正式動工，預(yù)計 2020 年 3 月完工，和嘉華大橋一起， 經(jīng)過大坪 連通江北李家坪和渝中黃沙溪，為主城新增一條南北向快速干道。該橋 將把鵝公巖大橋、渝合高速路和李家沱大橋連成一個整體，形成另一條南北干道 。 10 （ 4）輕軌一號線：規(guī)劃的輕軌 一號線是朝天門 較場口 兩路口 大坪 石橋鋪沙坪壩 大學(xué)城段，線路長度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2020 年前建成 ，屆時 ，大坪這個中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區(qū) 。 分析：總的來說大坪未來的規(guī)劃是非?？春玫模笃何磥韺⒂懈玫慕煌?、醫(yī)療、教育、文化配套。在這個經(jīng)濟日益發(fā)達的現(xiàn)代化城市中，這樣一個區(qū)域的住宅將得到快節(jié)奏生活的現(xiàn)代城市居民的青睞，會使本地塊具較大的升值潛力。 （ 2）對推出項目戶型的配比進行分析，該區(qū)域主要以中小戶型為主。 （ 3）對于推出項目的主力戶型進行分析，該區(qū)域推出的主力戶型基本以二房和小三房為主，主力戶型二房的面積 。 （ 4）區(qū)域比較暢銷的戶型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滯銷的戶型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價集中在 10萬元 — 14 萬元，熱銷二房的戶型總價集中 18 萬元 — 25 萬元，熱銷三房的戶型總價集中在 25 萬元 — 32 萬元。 項目所處區(qū)域未來 12 年供應(yīng)量分析 （ 1）預(yù)計 2020 年四個區(qū)域總的推盤量（在售項目的后續(xù)開發(fā)量）將達到74 萬㎡，以高層住宅為主，基本沒有低層住宅供應(yīng)。 保守估計，預(yù)計 20202020 年新項目面市體量約 30 萬㎡，加已開盤項目后續(xù)開發(fā)項目， 4 區(qū)域今、明年新開發(fā)量已達 104 萬㎡（不含項目周邊項目，下面另作分析），且這些項目至少 95%以上為高層