【正文】 力 戶(hù) 型為 250 —300 2020 年 12月開(kāi)盤(pán)，到06 年 4 月中，余 3 套 有大積庭院、盡端式設(shè)計(jì)、“長(zhǎng)青藤校區(qū)”景觀受到客戶(hù)青睞。無(wú)多少附加值的 2/3 層相對(duì)滯銷(xiāo)。 弗萊明戈 150170 ㎡平層 200300 ㎡底 /頂躍 底躍套內(nèi) 3500元 /㎡ 平層套內(nèi) 4750/㎡ 底躍 5950 元 /㎡ 共 487 套，整體銷(xiāo)售狀況良好，開(kāi)盤(pán)售 327 套 花園洋房產(chǎn)品特征： 面寬較大，通風(fēng)采光良好，一般面寬在 10 米以上。所以沙坪壩、九龍坡的比重偏大也是 情理之中的）。一個(gè)共同的特征是他們都希望能車(chē)庫(kù)入戶(hù)。 ? 花園洋房產(chǎn)品需求特征 ① 、對(duì)于功能房間的需求 三室 四室 五室及以上 % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200 ㎡以上 71% 26% 3% ③ 、總價(jià)需求 低于 50 萬(wàn)元 /套 5060 萬(wàn)元 /套 6080 萬(wàn)元 /套 80100 萬(wàn)元 /套 100 萬(wàn)元 /套以上 % % % % % ④、對(duì)花園面積的需求（開(kāi)放式問(wèn)題統(tǒng)計(jì)） 17 15 ㎡以下 16－ 20 ㎡ 21－ 30 ㎡ 40－ 50 ㎡ 60－ 70 ㎡ 70 以上㎡ ％ ％ ％ 38％ ％ ％ ⑤、對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格的需求 現(xiàn)代風(fēng)格 歐式風(fēng)格 北美 風(fēng)情 德國(guó)風(fēng)情 西班牙風(fēng)情 中式風(fēng)格 其他 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ⑥、對(duì)車(chē)庫(kù)的需求 一個(gè) 兩個(gè) 三個(gè)及以上 ％ ％ ? 聯(lián)排別墅產(chǎn)品需求特征 ① 、對(duì)于功能房間的需求 三室 四室 五室 五室以上 % % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200250 ㎡ 250300 ㎡ 300 ㎡以上 % % % % % ③ 、總價(jià)需求 低于 50 萬(wàn)元 /套 5060萬(wàn)元 /套 6080 萬(wàn)元 /套 80100 萬(wàn)元 /套 100150萬(wàn)元 /套 150300萬(wàn)元 /套 300 萬(wàn)元 /套以上 % % % % % % % ④、對(duì)花園面積的需求（開(kāi)放式問(wèn)題統(tǒng)計(jì)） 15 ㎡以下 20－ 25 ㎡ 30－ 35 ㎡ 40－ 50 ㎡ 60－ 80 ㎡ 100－ 120 ㎡ 120 ㎡以上 ％ 25％ 10％ 30％ ％ ％ ％ ⑤、對(duì) 產(chǎn)品風(fēng)格的需求 現(xiàn)代風(fēng)格 歐式風(fēng)格 北美風(fēng)情 德國(guó)風(fēng)情 西班牙風(fēng)情 中式風(fēng)格 其他 ％ 25％ 20％ 15％ ％ 5％ 5％ ⑥、對(duì)車(chē)庫(kù)的需求 一個(gè) 兩個(gè) 三個(gè)及以上 55％ ％ ％ 18 ? 分析 A、再次臵業(yè)對(duì)戶(hù)型面積的需求：選擇花園洋房的客戶(hù)主要選擇了三室的房型，面積主要在 100150 ㎡；選擇聯(lián)排別墅的客戶(hù)主要選擇了四室的房型，面積主要在 150250 ㎡，以 200250 ㎡居多。 深訪主要是對(duì)現(xiàn)居住花園洋房 /別墅或許是打算購(gòu)買(mǎi)花園洋房 /別墅的這一高端消費(fèi)群體進(jìn)行的調(diào)研。 從影響購(gòu)房因素的選擇上來(lái)看，消費(fèi)者最看重的因素依次是交通便利－物管－小區(qū)環(huán)境。 14 四、項(xiàng)目需求市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域 —— 大石楊片區(qū)消費(fèi)特征分析 說(shuō)明：本項(xiàng)目調(diào)查采取攔截式訪問(wèn)的方式。 ⑦ 、北部新區(qū)： 明 后 年銷(xiāo)售的高檔物業(yè)面積為 68 萬(wàn)㎡，有獨(dú)立、 聯(lián)排和花園洋房供應(yīng) ， 獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 850012020 元， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。 （ 2）分區(qū)域面市高檔樓盤(pán)： 從區(qū)域面市的高檔樓盤(pán)看，北部新區(qū)的體量最大，達(dá)到了 68 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售價(jià)格也是最高： 獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 850012020 元， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。 （ 5）區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格在 3400— 3500 元之間，最高價(jià)為商圈中心的小戶(hù)型住宅，價(jià)格在 4200 元左右，最低價(jià)集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶(hù)型，價(jià)格在 2650 元左右。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車(chē)后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實(shí)的路路通。 高九路的建成將直接影響本項(xiàng)目交通狀況，使本項(xiàng)目成為交通非常方便的地段。該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 由于大坪位于是整個(gè)重慶是中心位臵，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過(guò)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平?？梢?jiàn)，重慶房市仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，并且需求大于供給，市場(chǎng)空間較大，形勢(shì)較為樂(lè)觀。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 2020年的竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢(shì)，竣工量近六年來(lái)首次回落，同比下降了 個(gè)百分點(diǎn)，然而 2020 年全年房屋竣工面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)，在房產(chǎn)新政后，重 慶本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又顯示出了充分的活力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)起飛發(fā)展階段，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)登上一個(gè)新的臺(tái)階。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目定位 ........................................................................................................................................39 （一）定位依據(jù) ...............................................................................................................................39 （二）項(xiàng)目定位 ...............................................................................................................................40 第三部分：項(xiàng)目主題構(gòu)思 .................................................................................................................45 一、其它項(xiàng)目主題分析 ......................................................................................................................45 二、阿卡迪亞項(xiàng)目主題思 考 .............................................................................................................46 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .......................................................................................................46 一、交通組織分析及建議 .................................................................................................................46 一、 建筑風(fēng)格建議 .......................................................................................................................47 三、園林景觀建議 ...............................................................................................................................49 四、戶(hù)型建議 ........................................................................................................................................49 （一）聯(lián)排別墅 ...............................................................................................................................49 （二）花園洋房 ...............................................................................................................................51 （三）高層 ........................................................................................................................................53 五、配套設(shè)施建議 ...............................................................................................................................53 第五部分：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷(xiāo) 售計(jì)劃 ........................................................................................54 一、項(xiàng)目研發(fā)階段控制節(jié)點(diǎn)建議 ...................................................................................................54 二、項(xiàng)目實(shí)施階段控制節(jié)點(diǎn)建議 ...................................................................................................55 第六部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................................55 一、評(píng)價(jià)原則 ........................................................................................................................................55 二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...............................................................................................................................56 三、投資估算 ........................................................................................................................................57 四、收入測(cè)算 ........................................................................................................................................59 五、資金籌措及使用 ..........................................................................................................................60 六、投資分析 ...........................................................................