【正文】 ..................................................................................................................................53 五、配套設(shè)施建議 ...............................................................................................................................53 第五部分：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷 售計(jì)劃 ........................................................................................54 一、項(xiàng)目研發(fā)階段控制節(jié)點(diǎn)建議 ...................................................................................................54 二、項(xiàng)目實(shí)施階段控制節(jié)點(diǎn)建議 ...................................................................................................55 第六部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................................55 一、評(píng)價(jià)原則 ........................................................................................................................................55 二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...............................................................................................................................56 三、投資估算 ........................................................................................................................................57 四、收入測(cè)算 ........................................................................................................................................59 五、資金籌措及使用 ..........................................................................................................................60 六、投資分析 ........................................................................................................................................62 七、贏利模 式分析 ...............................................................................................................................63 第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................65 一、項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................65 二、 敏感性分析 ..................................................................................................................................65 三、 風(fēng)險(xiǎn)控制 ......................................................................................................................................66 第八部分：總體評(píng)價(jià) ...........................................................................................................................66 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。研發(fā)策劃 中 心 二ＯＯ五年十二月 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)起飛發(fā)展階段，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)登上一個(gè)新的臺(tái)階。 2020 年重慶市人均國(guó)民生產(chǎn)總值首次超過 1000 美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展踏上一個(gè)新的高度。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 2020年的竣工面積達(dá)到 萬平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢(shì)，竣工量近六年來首次回落，同比下降了 個(gè)百分點(diǎn)，然而 2020 年全年房屋竣工面積達(dá)到 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)，在房產(chǎn)新政后，重 慶本地房地產(chǎn)開發(fā)又顯示出了充分的活力。 商品房銷售金額與銷售單價(jià) 010020030040050005001000150020202500商品房銷售額（億元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房銷售價(jià)格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬 m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 從全市的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，其價(jià)格漲幅相對(duì)穩(wěn)定，與前文中統(tǒng)計(jì)的人均可支配收入等指標(biāo)相比，可以看出商品房?jī)r(jià)格漲幅均低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在未來，這一距離還將繼續(xù)縮小，價(jià)格仍有較大的上漲空間。可見，重慶房市仍處于賣方市場(chǎng)，并且需求大于供給，市場(chǎng)空間較大，形勢(shì)較為樂觀。它的發(fā)展與渝中區(qū)、高新區(qū)0銷售額增幅 % % % % % %銷售價(jià)格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá)解放碑的長(zhǎng)江二路是 整個(gè) 重慶 市的 交通大動(dòng)脈，更是重慶的迎賓大道。 由于大坪位于是整個(gè)重慶是中心位臵，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。片區(qū)還有石油路高等?？茖W(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 高九路高新段在 2020 年年底正式動(dòng)工，計(jì)劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。 高九路的建成將直接影響本項(xiàng)目交通狀況，使本項(xiàng)目成為交通非常方便的地段。 屆時(shí)，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實(shí)的路路通。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 5）區(qū)域平均銷售價(jià)格在 3400— 3500 元之間，最高價(jià)為商圈中心的小戶型住宅，價(jià)格在 4200 元左右，最低價(jià)集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶型，價(jià)格在 2650 元左右。 （ 2）四區(qū)域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 （ 2）分區(qū)域面市高檔樓盤： 從區(qū)域面市的高檔樓盤看，北部新區(qū)的體量最大，達(dá)到了 68 萬㎡，銷售價(jià)格也是最高： 獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 850012020 元， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。 ③ 、九龍坡區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主， 聯(lián)排供應(yīng)價(jià)格在 4000 元 左右 ， 獨(dú)獨(dú)立供應(yīng)價(jià)格在 6000 元 左右 。 ⑦ 、北部新區(qū)： 明 后 年銷售的高檔物業(yè)面積為 68 萬㎡，有獨(dú)立、 聯(lián)排和花園洋房供應(yīng) ， 獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 850012020 元， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 55006500 元，花園洋房在 40005000 元。 總之，從項(xiàng)目區(qū)域未來供應(yīng)和重慶市高檔樓盤的未來供應(yīng)來看，未來三年項(xiàng)目周邊供應(yīng)的產(chǎn)品仍然以高層、小高層和花園洋房為主，基本沒有聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品的面市，這是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。 14 四、項(xiàng)目需求市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域 —— 大石楊片區(qū)消費(fèi)特征分析 說明：本項(xiàng)目調(diào)查采取攔截式訪問的方式。 從選擇區(qū)域來看，在再臵業(yè)區(qū)域的選擇上，江北由于其新牌坊和人和片區(qū)高檔樓盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及江北商圈的打造，使其成為了 27％以上的消費(fèi)者首選的區(qū)域。 從影響購(gòu)房因素的選擇上來看，消費(fèi)者最看重的因素依次是交通便利－物管－小區(qū)環(huán)境。而當(dāng)消費(fèi)者被告知大坪將有這樣一個(gè)環(huán)境很好的物業(yè)時(shí)，有 ％的消費(fèi)者表示愿意考慮購(gòu)買。 深訪主要是對(duì)現(xiàn)居住花園洋房 /別墅或許是打算購(gòu)買花園洋房 /別墅的這一高端消費(fèi)群體進(jìn)行的調(diào)研。 （ 2）當(dāng)前居住形態(tài) 被訪者現(xiàn)有居住物業(yè)形態(tài)如圖所示：居住高層的有 43%，居住多層及花園洋房的占 52%。 ? 花園洋房產(chǎn)品需求特征 ① 、對(duì)于功能房間的需求 三室 四室 五室及以上 % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200 ㎡以上 71% 26% 3% ③ 、總價(jià)需求 低于 50 萬元 /套 5060 萬元 /套 6080 萬元 /套 80100 萬元 /套 100 萬元 /套以上 % % % % % ④、對(duì)花園面積的需求（開放式問題統(tǒng)計(jì)） 17 15 ㎡以下 16－ 20 ㎡ 21－ 30 ㎡ 40－ 50 ㎡ 60－ 70 ㎡ 70 以上㎡ ％ ％ ％ 38％ ％ ％ ⑤、對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格的需求 現(xiàn)代風(fēng)格 歐式風(fēng)格 北美 風(fēng)情 德國(guó)風(fēng)情 西班牙風(fēng)情 中式風(fēng)格 其他 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ⑥、對(duì)車庫(kù)的需求 一個(gè) 兩個(gè) 三個(gè)及以上 ％ ％ ? 聯(lián)排別墅產(chǎn)品需求特征 ① 、對(duì)于功能房間的需求 三室 四室 五室 五室以上 % % % % ② 、面積需求 100150 ㎡ 150200 ㎡ 200250 ㎡ 250300 ㎡ 300 ㎡以上 % % % % % ③ 、總價(jià)需求 低于 50 萬元 /套 5060萬元 /套 6080 萬元 /套 80