【正文】 % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá)解放碑的長(zhǎng)江二路是 整個(gè) 重慶 市的 交通大動(dòng)脈，更是重慶的迎賓大道。片區(qū)還有石油路高等專科學(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。 高九路高新段在 2020 年年底正式動(dòng)工，計(jì)劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。 屆時(shí)，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 2）四區(qū)域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 ③ 、九龍坡區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬(wàn)㎡，以獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主， 聯(lián)排供應(yīng)價(jià)格在 4000 元 左右 ， 獨(dú)獨(dú)立供應(yīng)價(jià)格在 6000 元 左右 。 總之，從項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)供應(yīng)和重慶市高檔樓盤的未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，未來(lái)三年項(xiàng)目周邊供應(yīng)的產(chǎn)品仍然以高層、小高層和花園洋房為主，基本沒(méi)有聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品的面市，這是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。 從選擇區(qū)域來(lái)看，在再臵業(yè)區(qū)域的選擇上，江北由于其新牌坊和人和片區(qū)高檔樓盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及江北商圈的打造，使其成為了 27％以上的消費(fèi)者首選的區(qū)域。而當(dāng)消費(fèi)者被告知大坪將有這樣一個(gè)環(huán)境很好的物業(yè)時(shí)，有 ％的消費(fèi)者表示愿意考慮購(gòu)買。 （ 2）當(dāng)前居住形態(tài) 被訪者現(xiàn)有居住物業(yè)形態(tài)如圖所示：居住高層的有 43%，居住多層及花園洋房的占 52%。 C、再次臵業(yè)對(duì)功能配套的需求分析：從問(wèn)卷中我們可以了解到，花園洋房和聯(lián)排別墅的客戶群對(duì)配套功能的需求有一定的區(qū)別。這說(shuō)明現(xiàn)代風(fēng)格的建筑依然是現(xiàn)代 消費(fèi)者的最愛(ài)，而關(guān)于現(xiàn)代風(fēng)格的色調(diào)，消費(fèi)者們大都選擇了中性色。這有很大一部分原因是因?yàn)樗麄儗?duì)本項(xiàng)目的地理位臵不是很了解的原因。 各功能房間尺度合理，一般客 廳開(kāi)間 米，主臥開(kāi)間 米，其余房間尺度也能完全滿足居家要求，整體舒適度較好。 兩房成為花園洋房的一種輔助戶型，這種戶型一般為舒適性設(shè)計(jì)，一般設(shè)計(jì)在頂樓，擁有露臺(tái)及屋頂花園，品質(zhì)非常高，可以滿足一些小資的丁克家庭的生活需要。 長(zhǎng)青湖 聯(lián)排：250 戶 均價(jià) 3900元 89 萬(wàn)元 228 平米 基本售罄 銷售時(shí)間較長(zhǎng) 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格便宜。單體聯(lián)排最長(zhǎng) 9 聯(lián)，戶型僅有一種，258 平米。 從藍(lán)湖西岸到東岸的產(chǎn)品發(fā)展歷程來(lái)看，超過(guò) 6 聯(lián)舒適度將大大降低，單體聯(lián)排一般不超過(guò) 8 聯(lián)。 聯(lián)排別墅贈(zèng)送的前庭后院是項(xiàng)目 的一大賣點(diǎn)之一，通過(guò)對(duì)重慶在售的聯(lián)排別墅進(jìn)行分析，中間套贈(zèng)送的前庭后院面積集中在 40— 80 平方米之間，平均 25 為 60 平方米，端套贈(zèng)送的前庭后院的面積集中在 80— 300 平方米之間，平均為100 平方米，面積越大銷售情況越好。 有一定規(guī)模的江景小區(qū)，除極少數(shù)項(xiàng)目外，地塊進(jìn)深較長(zhǎng)的項(xiàng)目一般不能實(shí)現(xiàn)戶戶看江，景觀的均好性通過(guò)大面積中庭景觀實(shí)現(xiàn)。 銷售情況：還剩 90 套，臨河溝花園洋房銷售較好， 1F 銷售 情況最好，已售完。 B、建工未來(lái)城花園洋房戶型面積 105－ 130 ㎡。 開(kāi)盤時(shí)間 ： 2020 年 9 月花園洋房開(kāi)盤 ? 聯(lián)排別墅 基本情況： 總戶數(shù) 284 套，其中雙拼有 22 套，位于山頂位臵；另有 4 聯(lián)、 6 聯(lián)和 8 聯(lián)；其中以 4 聯(lián)居多。 戶型一般為一梯四戶和一梯六戶甚至是一梯十 — 十二戶，保證最大限度的看江面是設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)。項(xiàng)目沿江面長(zhǎng)，進(jìn)深窄。 單體聯(lián)排不能整齊排列，應(yīng)略有錯(cuò)落，通過(guò)園林設(shè)計(jì)，人步行其中，視線不能及 遠(yuǎn)，私密性較好；同時(shí)曲曲折折的道路才會(huì)有 “ 曲徑通幽 ” 的體驗(yàn)。 24 聯(lián)排類似于花園洋房，呈整齊的兵營(yíng)式排列，立面缺乏變化，加之無(wú)層次感強(qiáng)又富于變化的園林景觀，整個(gè)項(xiàng)目給人感覺(jué)比較死板，居住品質(zhì)差。 代表性別墅項(xiàng)目產(chǎn)品分析： 23 藍(lán)湖郡東岸：組團(tuán)式規(guī)劃，有景觀中軸線，容積率 ，除水邊獨(dú)立別墅外，其余均為聯(lián)排別墅，最長(zhǎng)聯(lián)排 11 聯(lián)，后改為 6 聯(lián)。 躍層占據(jù)很多花園洋房小區(qū)總銷售面積的很大比例，幾乎占到 2040%，因此躍層的銷售情況直接影響到開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，而目前很多小區(qū)花園洋房中的躍層由于面積大、總價(jià)高、替代產(chǎn)品多而銷售狀況較差，因此做花園洋房的時(shí) 22 候要注意控制躍層的比重。退臺(tái)設(shè)計(jì)洋房上層房間看下層露臺(tái)可通過(guò)花臺(tái)及花架解決，水平向視線干擾始終無(wú)法規(guī)避。 010203040渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩 九龍坡 高新區(qū) 渝北區(qū) 大渡口區(qū)域 20 總之，本項(xiàng)目對(duì)需求花園洋房和別墅的客戶是有很大的吸引力的，本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)做花園洋房和聯(lián)排別墅甚至獨(dú)立別墅等高檔產(chǎn)品都是有市場(chǎng)的。其次是渝北區(qū)（在被訪者心目中，江北、渝北、北部新區(qū)界限模糊，因此我們可以統(tǒng)一看作三北區(qū)域，這主要源于該項(xiàng)區(qū)域開(kāi)發(fā)力度及交通便捷性）。大部分客戶是選擇了把花園用來(lái)種植花草和休閑之用，而并未選擇聚會(huì)，這說(shuō)明重慶的消費(fèi)者花園的用途比較單一，面積也不需 要太大。據(jù)調(diào)查顯示：打算購(gòu)買花園洋房或別墅的占 85%。且戶型面積應(yīng)以 100－ 120 ㎡的小三房為主。在這三個(gè)區(qū)域交界之處的本項(xiàng)目所在區(qū)域大坪便成了消費(fèi)者再臵業(yè)的重點(diǎn)，他們都有 可能成為我們的目標(biāo)客戶。重慶市的高檔產(chǎn) 品主要集中在北部，而放量較大的大西區(qū)是離項(xiàng)目較近的區(qū)域，但是其花園洋房和別墅的品質(zhì)都較低。 ⑤ 、江北區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 14 萬(wàn)㎡，以花園洋房為主， 供應(yīng)價(jià)格預(yù)計(jì)在 3600— 4000 元 左右 。其中，瑞安項(xiàng)目與本項(xiàng)目區(qū)域類似，建筑形態(tài)相同，將會(huì)直接競(jìng)爭(zhēng)。 在 65— 80 ㎡之間，三房的面積在 100— 110 ㎡之間。 （ 5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會(huì)動(dòng)工修建。高九路渝中段 2020 年 12 月 動(dòng)工，預(yù)計(jì)渝中段在 2020 年年底正式通車。 2020 年起該區(qū) 內(nèi)從幼兒園到高中的學(xué)校都面臨重新整合。 已開(kāi)通的輕軌二號(hào)線途經(jīng)大坪連通大渡口區(qū)和解放碑。 大坪周圍有電信局、煤設(shè)院 、消防隊(duì)等企事業(yè)單位；有大坪三院、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院、 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等醫(yī)療和教育配套；有百盛商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、萬(wàn)有康年大酒店等重要基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看， GDP 的增長(zhǎng)，居民可支配收入的提高，無(wú)疑可以刺激市民購(gòu)房的需求和欲望。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 分析： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響增速有所減緩，但從投資總量上0500100000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5房地產(chǎn)投資額（億元） 1 1 2 . 5 1 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 3 9 3 . 0 9 5 1 7 . 7 3增幅 2 4 . 1 0 % 4 0 . 9 0 % 2 5 . 0 0 % 3 3 . 3 0 % 1 9 . 9 0 % 2 7 . 8 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 4 看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然是全市投資增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。 二、地塊面積及地價(jià) 規(guī)劃用地面積及土地成本構(gòu)成（包括兩個(gè)項(xiàng)目） 土地面積（㎡） 地價(jià) 備注 掛牌面積 240120 29506 萬(wàn)元 綜合價(jià)金，含綠地 三九廠 20209 1728 萬(wàn)元 不含土地交易稅及土地出 讓金 長(zhǎng)陵廠 4830 420 萬(wàn)元 不含土地出讓金、稅金及 土地增值稅 戒毒所 16900 臵換地塊：約 120 萬(wàn)元 /畝 建設(shè)成本： 1500 萬(wàn)元 兩項(xiàng)合并計(jì)算 同創(chuàng)地塊 約 5200 土地成本： 70 萬(wàn)元 /畝 土地出讓金： 270元 /㎡（容積率 ） 兩項(xiàng)合并計(jì)算 紅黃路調(diào)整后增加用地 約 5000 按掛牌價(jià)計(jì) 合計(jì) 292199 其中，阿卡迪亞項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝（含綠地 畝），建設(shè)用地209056 ㎡；黃荊社高層項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝（含綠地 畝），建設(shè)用地49626 ㎡。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 協(xié)信阿卡迪亞項(xiàng)目策劃書 重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司 前言 一、地理位置 項(xiàng)目地處渝中區(qū)黃荊社，為渝中區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)三區(qū)交界處，項(xiàng)目以紅黃路為界，劃分為兩個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)為協(xié)信阿卡迪亞項(xiàng)目，東側(cè)為協(xié)信云棲谷項(xiàng)目。 以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市近三年來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 個(gè)百分點(diǎn)的速度快速增長(zhǎng)；人均 GDP 首次跨越 1000 美元。 綜上所述，目前全市房產(chǎn)供需兩旺，形勢(shì)看好。因此，大坪也成為了大石楊片區(qū)組團(tuán)中的核心區(qū)域。正是這條大動(dòng)脈，連貫了大半個(gè)重慶。 大坪將建高中園區(qū)。但是由于種種原因，現(xiàn)在高新段已經(jīng)停工，已經(jīng)完成整個(gè)工程的 60%左右。 10 （ 4）輕軌一號(hào)線：規(guī)劃的輕軌 一號(hào)線是朝天門 較場(chǎng)口 兩路口 大坪 石橋鋪沙坪壩 大學(xué)城段，線路長(zhǎng)度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2020 年前建成 ，屆時(shí) ，大坪這個(gè)中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區(qū) 。 （ 3）對(duì)于推出項(xiàng)目的主力戶型進(jìn)行分析，該區(qū)域推出的主力戶型基本以二房和小三房為主，主力戶型二房的面積 。 項(xiàng)目周邊未來(lái)三年供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目 12 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)體量 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期及啟動(dòng)時(shí)間 基本定位 瑞安項(xiàng)目 項(xiàng)目總占地面積： 130萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目總建筑面積： 300萬(wàn)㎡ 啟動(dòng)時(shí)間：2020年，周期：10年 西部最大的制造業(yè)服務(wù)中心 沙濱路片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 總占地面積： 1100畝 總建筑面積： 200萬(wàn)㎡ 啟動(dòng)時(shí)間：20202020年，周期： 10年 后山坡整體舊城改造項(xiàng)目 項(xiàng)目占地面積： 465畝 項(xiàng)目總建筑面積： 93萬(wàn)㎡ 啟動(dòng)時(shí)間： 2020年 小高層和高層住宅； 同創(chuàng)世紀(jì)康城項(xiàng)目 項(xiàng)目占地面 積： 33萬(wàn)㎡ 總建筑面積： 17萬(wàn)㎡ 2020年年底啟動(dòng) 小高層、高層 綜合大石楊片區(qū)、沙東區(qū)，及項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供求體量，預(yù)計(jì)未來(lái) 2 年新開(kāi)發(fā)面積約 130 萬(wàn)㎡。 13 ④ 、北碚區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 22 萬(wàn)㎡，有獨(dú)立、 聯(lián)排和花園洋房供應(yīng) ， 獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 70008500， 聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 40005000， 花園洋房在33003500。 而從重慶 2020 年的供應(yīng)量來(lái)看，高檔產(chǎn)品花園洋房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于別墅。但是首選渝中區(qū)的也占 19％，九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)約占 15％。 總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)本次攔截式訪問(wèn) 200 份問(wèn)卷的分析，可以得知本項(xiàng)目產(chǎn) 15 品形態(tài)做花園洋房和高層是有一定消費(fèi)市場(chǎng)的。別墅的占 2%；其他的被訪者占 3%?；▓@洋房的客戶群對(duì)花園的面積的需求一般在 20－ 50 ㎡，大面積的花園需求非常的少；而購(gòu)買聯(lián)排別墅的客戶對(duì)花園面積的需求 20－ 50 ㎡居多，但 80 ㎡以上的也占了 10％。 （ 2）影響被訪者購(gòu)房因素 ① 、區(qū)域選擇 江北區(qū)在消費(fèi)者眼中，仍然是遙遙領(lǐng)先的，喜歡居住在江北區(qū)的被訪者在30%左右。從后來(lái)的座談中我們可以了解，大部分人對(duì) 整體規(guī)劃后六店子區(qū)域都是非常有信心和感興趣的。 花園洋房 “ 私密性較差 ” 弱點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面：垂直向及水平向。 從金科天湖美鎮(zhèn)的熱銷可以看出，市場(chǎng)上受到客戶追捧的四房面積為130145 ㎡，其既滿足了較為舒適的居住空間布局及功能設(shè)臵，又很好 的控制了總價(jià)，因此銷售情況較為良好。 劣勢(shì)：品質(zhì)較差。循環(huán)車道設(shè)計(jì)，私密性極差。 前庭、中院、后院設(shè)計(jì)，居住氛圍較好，同時(shí)也能有效解決中間戶型通風(fēng)采光問(wèn)題。 （三）江景高層項(xiàng)目分析 樓盤名稱 容積率 主力戶型及面積 （㎡） 單價(jià) 銷售狀況 華宇金沙 港 灣 2*2*1： 71 3*2*2： 116 4*2*2： 15 180 均價(jià) 3500 元 /㎡ 基本銷售完畢 龍湖觀山水 97－ 140㎡，主力戶型在 104－ 110㎡ 起價(jià) 3280 元 /㎡，均價(jià) 3700元 /㎡ 2020年 10月開(kāi)盤， 600 余套， 3個(gè)月銷售 95%左右 廊橋水岸 120125㎡ 均價(jià) 3800元 /㎡ 2020年 12月開(kāi)盤， 300 余套， 3個(gè)月銷售約 6070% 代表項(xiàng)目分析： 金科金砂岸：已基本售罄。 江景建筑單體平面格局多為 “ 品 ” 字型、 “ 工 ” 字型，以及喇叭型，另外江 /海景線長(zhǎng)的單體建筑也有弧板型。 4F 銷售情況也較好