【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 2020 2020 4 看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然是全市投資增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。 2020 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) %，投資比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)， 2020年的竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢(shì)，竣工量近六年來(lái)首次回落，同比下降了 個(gè)百分點(diǎn)，然而 2020 年全年房屋竣工面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)，在房產(chǎn)新政后，重 慶本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又顯示出了充分的活力。 商品房新開(kāi)工面積與銷售面積 0500000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5竣工面積 ( 萬(wàn)方 ) 620 849 1021 1 3 9 0 . 7 1677 1 5 3 4 . 6 2 2 0 8 . 1增幅 3 6 . 9 0 % 2 0 . 3 0 % 3 6 . 2 0 % 2 0 . 6 0 % 8 . 5 0 % 3 9 . 2 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020010002020300000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8新開(kāi)工面積 757 1290 1661 1 7 0 9 . 4 7 2 0 9 8 . 2 3 2 1 4 4 . 8 4 2 3 3 7 . 2 4增幅 7 0 . 4 0 % 2 8 . 8 0 % 2 . 9 0 % 2 2 . 7 0 % 2 . 2 0 % 6 . 7 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 分析： 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在需求的拉動(dòng)下穩(wěn)步提升。； 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在需求的拉動(dòng)下穩(wěn)步提升。 在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，銷售面積與新開(kāi)工面積增速 基本同步，有效需求仍在支撐著房產(chǎn)市場(chǎng)上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康發(fā)展著。 商品房銷售金額與銷售單價(jià) 010020030040050005001000150020202500商品房銷售額（億元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房銷售價(jià)格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬(wàn) m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 從全市的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，其價(jià)格漲幅相對(duì)穩(wěn)定，與前文中統(tǒng)計(jì)的人均可支配收入等指標(biāo)相比，可以看出商品房?jī)r(jià)格漲幅均低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在未來(lái)，這一距離還將繼續(xù)縮小，價(jià)格仍有較大的上漲空間。 綜上所述，目前全市房產(chǎn)供需兩旺，形勢(shì)看好。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看， GDP 的增長(zhǎng)，居民可支配收入的提高，無(wú)疑可以刺激市民購(gòu)房的需求和欲望。加上城市建設(shè)造成的大面 積拆遷，進(jìn)一步提升需求市場(chǎng)?？梢?jiàn)，重慶房市仍處于賣方市場(chǎng)，并且需求大于供給，市場(chǎng)空間較大，形勢(shì)較為樂(lè)觀。 二、區(qū)域環(huán)境分析 本項(xiàng)目地下大坪片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)境分析重點(diǎn)在大坪區(qū)域。 （一）大坪片區(qū)概況 從行政劃分來(lái)看，大坪位于渝中區(qū)西部，是渝中區(qū)的商業(yè)副中心。同時(shí)，大坪位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大渡口、高新區(qū)與渝中、江北、渝北的一個(gè)重要的交通樞紐。它的發(fā)展與渝中區(qū)、高新區(qū)0銷售額增幅 % % % % % %銷售價(jià)格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。因此，大坪也成為了大石楊片區(qū)組團(tuán)中的核心區(qū)域。 大坪周圍有電信局、煤設(shè)院 、消防隊(duì)等企事業(yè)單位；有大坪三院、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院、 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等醫(yī)療和教育配套；有百盛商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、萬(wàn)有康年大酒店等重要基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施。 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 渝中區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于全市領(lǐng)先地位，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過(guò)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平。 大坪雖然不是渝中區(qū)的核心商圈，但是作為渝中區(qū)的副中心和 人口密集的老城區(qū)，它在渝中區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮中起著舉足輕重的作用。 （三）大坪片區(qū)人口分析 區(qū)域 年末總戶數(shù)（萬(wàn)戶） 年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 非農(nóng)業(yè)人口 大坪 截止于 2020 年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及從相關(guān)部門(mén)得悉， 2020 年末大坪總戶數(shù)為 萬(wàn)戶，總?cè)丝跀?shù)為 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 萬(wàn)人，占 %，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 大坪是一個(gè)公路交通 四通八達(dá)，十分便捷 的區(qū)域 。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá)解放碑的長(zhǎng)江二路是 整個(gè) 重慶 市的 交通大動(dòng)脈，更是重慶的迎賓大道。正是這條大動(dòng)脈，連貫了大半個(gè)重慶。 已開(kāi)通的輕軌二號(hào)線途經(jīng)大坪連通大渡口區(qū)和解放碑。軌道交通讓大坪 8 的交通樞紐地位得到了提升。 由于大坪位于是整個(gè)重慶是中心位臵，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要區(qū)域的交通分析 交通段 車程時(shí)間（分鐘） 大坪 —— 解放碑 15 大坪 —— 沙坪壩 20 大坪 —— 楊家坪 5 大坪 —— 江北 15 大坪 —— 南坪 10 （五）大坪片區(qū)規(guī)劃 功能規(guī) 劃 在政府規(guī)劃中，渝中區(qū)的最新政府功能定位為 “ 四中心、兩高地、一樞紐 ” ，即商貿(mào)、金融、信息、文化中心，基礎(chǔ)教育和醫(yī)療衛(wèi)生高地，水上客運(yùn)樞紐。而大坪就占了其中的 “ 兩個(gè)中心 ” 和 “ 兩個(gè)高地 ” ，將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地。 在大坪，擁有 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等 10 余所小學(xué)及 六十六中、 大坪中學(xué)、大坪建設(shè)中學(xué)等 6 所中學(xué)，完成該區(qū)域居民的義務(wù)教育工作。片區(qū)還有石油路高等?？茖W(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。 大坪將建高中園區(qū)。 2020 年起該區(qū) 內(nèi)從幼兒園到高中的學(xué)校都面臨重新整合。 其中高中 學(xué)校 將相對(duì)集中在大坪六店子，建設(shè) 成 占地 300 畝的高中園區(qū)。該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 屆時(shí)在渝中經(jīng)商辦企業(yè)的外來(lái)人口、流動(dòng)人口，包括有固定收入的民工群體的子女，都能一并享受到優(yōu)質(zhì)教育。 交通規(guī)劃 （ 1）高九路： 高（廟村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，經(jīng) 9 高廟村、聯(lián)芳村、六店 子（本項(xiàng)目位臵） 、九坑子，止于大坪長(zhǎng)江路上的大黃路口，全長(zhǎng) 公里，投資 12 億。途中設(shè)有石新路、石小路和石油路 3 個(gè)全互通立交，整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高 新區(qū)，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2020 年年底正式動(dòng)工，計(jì)劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。但是由于種種原因，現(xiàn)在高新段已經(jīng)停工，已經(jīng)完成整個(gè)工程的 60%左右。高九路渝中段 2020 年 12 月 動(dòng)工，預(yù)計(jì)渝中段在 2020 年年底正式通車。屆時(shí) ，從渝中區(qū)到成渝高速路將由現(xiàn)在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。 高九路的建成將直接影響本項(xiàng)目交通狀況，使本項(xiàng)目成為交通非常方便的地段。 （高九路線路圖） （ 2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有 “ 主城第一洞 ” 之稱的 大坪隧道正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2020 年 3 月完工，和嘉華大橋一起， 經(jīng)過(guò)大坪 連通江北李家坪和渝中黃沙溪，為主城新增一條南北向快速干道。 （ 3）嘉華大橋： 將直接貫通江北與大坪，以這條線路為主導(dǎo)的南北干道是全市最重要的干道之一，使重慶交通大提速 。該橋 將把鵝公巖大橋、渝合高速路和李家沱大橋連成一個(gè)整體，形成另一條南北干道 。 屆時(shí)，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。 10 （ 4）輕軌一號(hào)線：規(guī)劃的輕軌 一號(hào)線是朝天門(mén) 較場(chǎng)口 兩路口 大坪 石橋鋪沙坪壩 大學(xué)城段，線路長(zhǎng)度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2020 年前建成 ，屆時(shí) ，大坪這個(gè)中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區(qū) 。 （ 5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會(huì)動(dòng)工修建。 分析：總的來(lái)說(shuō)大坪未來(lái)的規(guī)劃是非?？春玫?，大坪未來(lái)將有更好的交通、醫(yī)療、教育、文化配套。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實(shí)的路路通。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市中，這樣一個(gè)區(qū)域的住宅將得到快節(jié)奏生活的現(xiàn)代城市居民的青睞，會(huì)使本地塊具較大的升值潛力。 三、項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所 處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所處區(qū)域（大石楊片區(qū)、沙東區(qū)）在售樓盤(pán)特征 （ 1）由于項(xiàng)目地處都市核心，土地價(jià)值高，因此項(xiàng)目均以高容積率的高層住宅為主，周邊樓盤(pán)建筑形態(tài)幾乎全部以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅，比較缺少低密度、低容積率的高尚生態(tài)住宅區(qū)。 （ 2）對(duì)推出項(xiàng)目戶型的配比進(jìn)行分析，該區(qū)域主要以中小戶型為主。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 3）對(duì)于推出項(xiàng)目的主力戶型進(jìn)行分析，該區(qū)域推出的主力戶型基本以二房和小三房為主，主力戶型二房的面積 。 在 65— 80 ㎡之間，三房的面積在 100— 110 ㎡之間。 （ 4）區(qū)域比較暢銷的戶型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滯銷的戶型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價(jià)集中在 10萬(wàn)元 — 14 萬(wàn)元，熱銷二房的戶型總價(jià)集中 18 萬(wàn)元 — 25 萬(wàn)元，熱銷三房的戶型總價(jià)集中在 25 萬(wàn)元 — 32 萬(wàn)元。 （ 5）區(qū)域平均銷售價(jià)格在 3400— 3500 元之間，最高價(jià)為商圈中心的小戶型住宅，價(jià)格在 4200 元左右，最低價(jià)集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶型，價(jià)格在 2650 元左右。 項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái) 12 年供應(yīng)量分析 （ 1）預(yù)計(jì) 2020 年四個(gè)區(qū)域總的推盤(pán)量（在售項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)量）將達(dá)到74 萬(wàn)㎡，以高層住宅為主，基本沒(méi)有低層住宅供應(yīng)。 另外，四個(gè)區(qū)域今年有大量新項(xiàng)目面市，包括： ? 沙東區(qū)會(huì)有一個(gè)小型單體、珠江項(xiàng)目（美麗山水旁，年底推廣）、廈門(mén)鴻露項(xiàng)目（三角碑附近）； ? 楊家坪組團(tuán)今年會(huì)有九龍灣項(xiàng)目、英廣的空壓廠項(xiàng)目、潤(rùn)安的直港項(xiàng)目、港城的西郊醫(yī)院項(xiàng)目、上海城開(kāi)的建設(shè)廠項(xiàng)目（ 180 畝）、十八冶也會(huì)有兩個(gè) 單體； ? 大坪組團(tuán)紅樓項(xiàng)目會(huì)包裝面市、廣廈藍(lán)灣年底會(huì)面市、十九中項(xiàng)目會(huì)面市、后工項(xiàng)目（ 70 余畝，容積率 3）年底會(huì)面市、轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)域會(huì)有兩個(gè)單體樓面市； ? 石橋鋪組團(tuán)會(huì)有塞納風(fēng)情項(xiàng)目、公交公司項(xiàng)目、美茵河谷二期也會(huì)動(dòng)工建設(shè)并面市。 保守估計(jì)，預(yù)計(jì) 20202020 年新項(xiàng)目面市體量約 30 萬(wàn)㎡，加已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 4 區(qū)域今、明年新開(kāi)發(fā)量已達(dá) 104 萬(wàn)㎡（不含項(xiàng)目周邊項(xiàng)目，下面另作分析），且這些項(xiàng)目至少 95%以上為高層。 （ 2）四區(qū)域已推出樓盤(pán)以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 項(xiàng)目周邊未來(lái)三年供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目 12 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)體量 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期及啟動(dòng)時(shí)間 基本定位 瑞安項(xiàng)目 項(xiàng)目總占地面積： 130萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目總建筑面積： 300萬(wàn)㎡ 啟動(dòng)時(shí)間：2020年，