【文章內(nèi)容簡介】 0 2020 2020 4 看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是全市投資增長的中堅力量。 2020 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 %，投資比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢， 2020年的竣工面積達(dá)到 萬平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長出現(xiàn)了一個高峰，同比增長比例分別達(dá)到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢，竣工量近六年來首次回落，同比下降了 個百分點，然而 2020 年全年房屋竣工面積達(dá)到 萬㎡，同比增長 %，增幅比 2020 年上升 個百分點，在房產(chǎn)新政后，重 慶本地房地產(chǎn)開發(fā)又顯示出了充分的活力。 商品房新開工面積與銷售面積 0500000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5竣工面積 ( 萬方 ) 620 849 1021 1 3 9 0 . 7 1677 1 5 3 4 . 6 2 2 0 8 . 1增幅 3 6 . 9 0 % 2 0 . 3 0 % 3 6 . 2 0 % 2 0 . 6 0 % 8 . 5 0 % 3 9 . 2 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020010002020300000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8新開工面積 757 1290 1661 1 7 0 9 . 4 7 2 0 9 8 . 2 3 2 1 4 4 . 8 4 2 3 3 7 . 2 4增幅 7 0 . 4 0 % 2 8 . 8 0 % 2 . 9 0 % 2 2 . 7 0 % 2 . 2 0 % 6 . 7 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 分析： 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長 %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強勁，房地產(chǎn)市場仍在需求的拉動下穩(wěn)步提升。； 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長 %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強勁，房地產(chǎn)市場仍在需求的拉動下穩(wěn)步提升。 在當(dāng)前的商品房銷售市場中，銷售面積與新開工面積增速 基本同步，有效需求仍在支撐著房產(chǎn)市場上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康發(fā)展著。 商品房銷售金額與銷售單價 010020030040050005001000150020202500商品房銷售額（億元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房銷售價格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬 m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 從全市的商品房價格走勢來看，其價格漲幅相對穩(wěn)定，與前文中統(tǒng)計的人均可支配收入等指標(biāo)相比，可以看出商品房價格漲幅均低于經(jīng)濟發(fā)展速度，在未來，這一距離還將繼續(xù)縮小，價格仍有較大的上漲空間。 綜上所述，目前全市房產(chǎn)供需兩旺，形勢看好。從以上數(shù)據(jù)來看， GDP 的增長，居民可支配收入的提高，無疑可以刺激市民購房的需求和欲望。加上城市建設(shè)造成的大面 積拆遷，進(jìn)一步提升需求市場。可見，重慶房市仍處于賣方市場，并且需求大于供給，市場空間較大，形勢較為樂觀。 二、區(qū)域環(huán)境分析 本項目地下大坪片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)境分析重點在大坪區(qū)域。 （一）大坪片區(qū)概況 從行政劃分來看，大坪位于渝中區(qū)西部，是渝中區(qū)的商業(yè)副中心。同時，大坪位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大渡口、高新區(qū)與渝中、江北、渝北的一個重要的交通樞紐。它的發(fā)展與渝中區(qū)、高新區(qū)0銷售額增幅 % % % % % %銷售價格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。因此，大坪也成為了大石楊片區(qū)組團中的核心區(qū)域。 大坪周圍有電信局、煤設(shè)院 、消防隊等企事業(yè)單位；有大坪三院、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院、 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等醫(yī)療和教育配套；有百盛商場、新世紀(jì)百貨、萬有康年大酒店等重要基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施。 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 渝中區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展一直處于全市領(lǐng)先地位，國民經(jīng)濟呈持續(xù)較快發(fā)展態(tài)勢，年平均增長率達(dá)到了 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平。 大坪雖然不是渝中區(qū)的核心商圈，但是作為渝中區(qū)的副中心和 人口密集的老城區(qū)，它在渝中區(qū)的經(jīng)濟繁榮中起著舉足輕重的作用。 （三）大坪片區(qū)人口分析 區(qū)域 年末總戶數(shù)（萬戶） 年末總?cè)丝冢ㄈf人） 非農(nóng)業(yè)人口 大坪 截止于 2020 年重慶統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及從相關(guān)部門得悉， 2020 年末大坪總戶數(shù)為 萬戶，總?cè)丝跀?shù)為 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 萬人，占 %，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 大坪是一個公路交通 四通八達(dá)，十分便捷 的區(qū)域 。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá)解放碑的長江二路是 整個 重慶 市的 交通大動脈，更是重慶的迎賓大道。正是這條大動脈，連貫了大半個重慶。 已開通的輕軌二號線途經(jīng)大坪連通大渡口區(qū)和解放碑。軌道交通讓大坪 8 的交通樞紐地位得到了提升。 由于大坪位于是整個重慶是中心位臵，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要區(qū)域的交通分析 交通段 車程時間（分鐘） 大坪 —— 解放碑 15 大坪 —— 沙坪壩 20 大坪 —— 楊家坪 5 大坪 —— 江北 15 大坪 —— 南坪 10 （五）大坪片區(qū)規(guī)劃 功能規(guī) 劃 在政府規(guī)劃中，渝中區(qū)的最新政府功能定位為 “ 四中心、兩高地、一樞紐 ” ，即商貿(mào)、金融、信息、文化中心，基礎(chǔ)教育和醫(yī)療衛(wèi)生高地，水上客運樞紐。而大坪就占了其中的 “ 兩個中心 ” 和 “ 兩個高地 ” ，將被打造成渝中區(qū)西部的商貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地。 在大坪，擁有 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等 10 余所小學(xué)及 六十六中、 大坪中學(xué)、大坪建設(shè)中學(xué)等 6 所中學(xué)，完成該區(qū)域居民的義務(wù)教育工作。片區(qū)還有石油路高等?？茖W(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。 大坪將建高中園區(qū)。 2020 年起該區(qū) 內(nèi)從幼兒園到高中的學(xué)校都面臨重新整合。 其中高中 學(xué)校 將相對集中在大坪六店子，建設(shè) 成 占地 300 畝的高中園區(qū)。該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 屆時在渝中經(jīng)商辦企業(yè)的外來人口、流動人口，包括有固定收入的民工群體的子女，都能一并享受到優(yōu)質(zhì)教育。 交通規(guī)劃 （ 1）高九路： 高（廟村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，經(jīng) 9 高廟村、聯(lián)芳村、六店 子（本項目位臵） 、九坑子，止于大坪長江路上的大黃路口，全長 公里，投資 12 億。途中設(shè)有石新路、石小路和石油路 3 個全互通立交，整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高 新區(qū)，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2020 年年底正式動工，計劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。但是由于種種原因，現(xiàn)在高新段已經(jīng)停工，已經(jīng)完成整個工程的 60%左右。高九路渝中段 2020 年 12 月 動工，預(yù)計渝中段在 2020 年年底正式通車。屆時 ，從渝中區(qū)到成渝高速路將由現(xiàn)在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。 高九路的建成將直接影響本項目交通狀況，使本項目成為交通非常方便的地段。 （高九路線路圖） （ 2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有 “ 主城第一洞 ” 之稱的 大坪隧道正式動工，預(yù)計 2020 年 3 月完工，和嘉華大橋一起， 經(jīng)過大坪 連通江北李家坪和渝中黃沙溪，為主城新增一條南北向快速干道。 （ 3）嘉華大橋： 將直接貫通江北與大坪，以這條線路為主導(dǎo)的南北干道是全市最重要的干道之一，使重慶交通大提速 。該橋 將把鵝公巖大橋、渝合高速路和李家沱大橋連成一個整體，形成另一條南北干道 。 屆時，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。 10 （ 4）輕軌一號線：規(guī)劃的輕軌 一號線是朝天門 較場口 兩路口 大坪 石橋鋪沙坪壩 大學(xué)城段，線路長度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2020 年前建成 ，屆時 ，大坪這個中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區(qū) 。 （ 5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會動工修建。 分析：總的來說大坪未來的規(guī)劃是非?？春玫?，大坪未來將有更好的交通、醫(yī)療、教育、文化配套。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實的路路通。在這個經(jīng)濟日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市中，這樣一個區(qū)域的住宅將得到快節(jié)奏生活的現(xiàn)代城市居民的青睞，會使本地塊具較大的升值潛力。 三、項目供應(yīng)市場分析 （一）項目所 處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場分析 項目所處區(qū)域（大石楊片區(qū)、沙東區(qū)）在售樓盤特征 （ 1）由于項目地處都市核心，土地價值高，因此項目均以高容積率的高層住宅為主，周邊樓盤建筑形態(tài)幾乎全部以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅，比較缺少低密度、低容積率的高尚生態(tài)住宅區(qū)。 （ 2）對推出項目戶型的配比進(jìn)行分析，該區(qū)域主要以中小戶型為主。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 3）對于推出項目的主力戶型進(jìn)行分析，該區(qū)域推出的主力戶型基本以二房和小三房為主，主力戶型二房的面積 。 在 65— 80 ㎡之間，三房的面積在 100— 110 ㎡之間。 （ 4）區(qū)域比較暢銷的戶型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滯銷的戶型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價集中在 10萬元 — 14 萬元，熱銷二房的戶型總價集中 18 萬元 — 25 萬元，熱銷三房的戶型總價集中在 25 萬元 — 32 萬元。 （ 5）區(qū)域平均銷售價格在 3400— 3500 元之間，最高價為商圈中心的小戶型住宅，價格在 4200 元左右，最低價集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶型，價格在 2650 元左右。 項目所處區(qū)域未來 12 年供應(yīng)量分析 （ 1）預(yù)計 2020 年四個區(qū)域總的推盤量（在售項目的后續(xù)開發(fā)量）將達(dá)到74 萬㎡，以高層住宅為主，基本沒有低層住宅供應(yīng)。 另外，四個區(qū)域今年有大量新項目面市，包括： ? 沙東區(qū)會有一個小型單體、珠江項目（美麗山水旁，年底推廣）、廈門鴻露項目（三角碑附近）； ? 楊家坪組團今年會有九龍灣項目、英廣的空壓廠項目、潤安的直港項目、港城的西郊醫(yī)院項目、上海城開的建設(shè)廠項目（ 180 畝）、十八冶也會有兩個 單體； ? 大坪組團紅樓項目會包裝面市、廣廈藍(lán)灣年底會面市、十九中項目會面市、后工項目（ 70 余畝，容積率 3）年底會面市、轉(zhuǎn)盤區(qū)域會有兩個單體樓面市； ? 石橋鋪組團會有塞納風(fēng)情項目、公交公司項目、美茵河谷二期也會動工建設(shè)并面市。 保守估計，預(yù)計 20202020 年新項目面市體量約 30 萬㎡，加已開盤項目后續(xù)開發(fā)項目， 4 區(qū)域今、明年新開發(fā)量已達(dá) 104 萬㎡（不含項目周邊項目，下面另作分析），且這些項目至少 95%以上為高層。 （ 2）四區(qū)域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 項目周邊未來三年供應(yīng)的重點項目 12 項目名稱 開發(fā)體量 預(yù)計開發(fā)周期及啟動時間 基本定位 瑞安項目 項目總占地面積： 130萬㎡ 項目總建筑面積： 300萬㎡ 啟動時間：2020年，