【正文】 花園洋房和聯(lián)排別墅銷售情況都不錯。聯(lián)排別墅戶型面積在 145－ 180 ㎡。 1F 均價 3850 元 /㎡； 2F 均價 3600 元 /㎡； 3F、 4F 均價 3350 元 /㎡?？唇鎽粜驮?100140 左右。通過大露臺，主要房間朝江來 觀賞江景?；境实埂?S”形，前排與后排通過空隙觀江，以保證戶戶面江。 聯(lián)排別墅市場特點： 聯(lián)排別墅的戶型面積以中大戶型（面積在 200 平方米以上）為主，據(jù)統(tǒng)計，中大戶型的聯(lián)排別墅占 80%左右，其中 260 平方米以上的端套大戶型是新的發(fā)展趨勢，近期供應(yīng)而且銷售情況較好的中大戶型的聯(lián)排項目較多。 單體聯(lián)排應(yīng)通過色彩、建筑符號打造不同的立面效果。建工未來城別墅功能房尺度與普通房一樣，以此來控制面積、控制總價。 聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點： 區(qū)分豪華型聯(lián)排和舒適型聯(lián)排的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，并非單套戶型面積大小，而在于其容積率。 長青湖：一期容積率 ，有聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨立別墅三種建筑形態(tài)。 循環(huán)車道設(shè)計。 天湖美鎮(zhèn) 26 套 中間 8300，端套 8600 200 萬——260 萬 283 平方米和 301 平方米 80% 端頭的景觀非常好，全部售完，中間的剩下 4套 建工未來城 280 套 4800 ——6500，平均單價為 5500 70 萬——120 萬 141 ——172 70% 臨湖的售完，總價在 70— 80 萬的售完，景觀一般并且面積 200 平方米以上的銷售不好。目前市場上，花園洋房躍層的主力面積為 140208㎡ /套，奧林匹克花園的躍層面積為 140190 ㎡，面積控制得相當(dāng)好，其花園洋房躍層全部售完。 花園洋房市場特點： 花園洋房的主力戶型為三房兩廳雙衛(wèi)，面積為 100142 ㎡，主力戶型 面積為 100130 ㎡，主力戶型單價為 35003800 元 /㎡，主力銷售總價居于 3550萬之間，最高的銷售價格為天湖美鎮(zhèn)所創(chuàng)下的 4300 元 /㎡的銷售均價，從天湖美鎮(zhèn)、廣廈城及恒運青河灣來看，花園洋房都取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績。 有大面積庭院的一層銷售狀況良好。 21 銷售狀況較好的為套面 120 平米左右、帶大露臺 /花園或地下室的舒適性三房。 五、花園洋房、聯(lián)排別墅、江景高層專題分析 （一）花園洋房項目分析 樓盤名稱 容積率 主力戶型及面積 均 價（折前） 銷售狀況 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房： 120－ 200㎡； 花園洋房：一期：均價 4250，二期：4350 元，三期：4600 花園洋房一期 272套、二期 232 套，已售 98％，三期 402套，已推出 200 套，已售 80％ ； 奧林匹克 花 園 花園洋房： 90－ 160 ㎡； 花園洋房： 3900 二期花園洋房已售70％； 魯能星城 花園洋房： — 均價 4200 2020 年 7 月推出300余套，半年銷售約 70% 建工 .未來城 花園洋房： 100－ 140㎡ 花園洋房：均價3500 2020 年 9 月花園洋房開盤，還剩 90 套，1F、 4F 臨河溝花園洋房銷售較好， 中央美地 花園洋房： 76 ㎡－ 180㎡ 均價 4400 元 /㎡ 整體銷售率 70 % 端套戶型和底層戶型及頂層戶型銷售情況較好； 底層的 140 ㎡和頂層的 160 ㎡銷售情況好。其理由大多是認(rèn)為大坪片區(qū)比較嘈雜，而且高檔項目較少。然后是沙坪壩、九龍坡所占比重大，在 18%左右（消費者大都喜歡自己已經(jīng)居住習(xí)慣了的區(qū)域，因為此次的訪問片區(qū)主要是沙坪壩、九龍坡。而建筑風(fēng)格上，花園洋房的客戶喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的占近 60％；而聯(lián)排別墅的客戶喜歡歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的居多，兩者都在 25％左右。而在車庫的需求中，基本上所有的花園洋房消費者都只需要一個車庫，而聯(lián)排別墅消費者有近一半是需要兩個及以上的車庫。根據(jù)主要選擇的面積我們可以分析，部分客戶他們所希望購買的面積和總價有些矛盾，這可能是顧客“好大”的購房 思想影響，其實他們的實際承受能力只能購買面積相對較小的聯(lián)排別墅 ，所以聯(lián)排別墅的主力戶型需求應(yīng)該是 150200 ㎡之間 。 消費特征分析 （ 1）對于戶型的需求分析 由于本次調(diào)查被訪者基本鎖定在購買別墅及花園洋房群體，因此購買花園洋房的占總比 54%，購買聯(lián)排別墅占 40%。 15— 20 萬占 42％， 50 萬以上的占 2％。 （二）高檔住宅需求分析（主要針對別墅及花園洋房） 說明：本項調(diào)查采用深訪的調(diào)查方式。 對本項目針對的訪問看 ，非常喜歡和比較喜歡江景的消費者占 71％，這進(jìn)一步提升了本項目的價值。而選擇江北的消費者，有部分原因是因為不知道在渝中區(qū)的交通樞紐大坪區(qū)域有一塊如黃荊社地塊這樣環(huán)境優(yōu)美的地段，所以選擇江北的消費者有部分也將成為本項目的目標(biāo)客戶。而由于花園洋房目前是重慶市場上流行的中產(chǎn)階級喜好的主要產(chǎn)品，加上金科 .天湖美鎮(zhèn)等知名開發(fā)商對花園洋房的推崇，使花園洋房成為了主要再臵業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)。建議本項目做中高檔產(chǎn)品，以品質(zhì)贏得市場；在產(chǎn)品形態(tài)上應(yīng)結(jié)合地形及開發(fā)策略，適度考慮別墅、花園洋房及景觀高層，盡量避免與同質(zhì)樓盤競爭。 ⑩ 、巴南區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以花園洋房和聯(lián)排別墅為主， 花園洋房價格預(yù)計為 2800— 3300 元， 聯(lián)排預(yù)計為 3500 元。 ⑥ 、渝北區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬 ㎡，以別墅為主， 聯(lián)排價格為 42005000 元， 獨立為 70009000 元。 ② 、沙區(qū)： 明年銷售的高檔物業(yè)面積為 萬㎡，以聯(lián)排別墅為主， 供應(yīng)價格預(yù)計在 4000 元 左右 。 （二） 20202020 年重慶市高檔樓盤供應(yīng)市場分析 （ 1）規(guī)模： 20202020 年面市的高檔樓盤總規(guī)模約為 222 萬㎡，其中花園洋房 142 萬㎡，別墅 80 萬㎡。 保守估計，預(yù)計 20202020 年新項目面市體量約 30 萬㎡，加已開盤項目后續(xù)開發(fā)項目， 4 區(qū)域今、明年新開發(fā)量已達(dá) 104 萬㎡（不含項目周邊項目，下面另作分析），且這些項目至少 95%以上為高層。 （ 4）區(qū)域比較暢銷的戶型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滯銷的戶型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價集中在 10萬元 — 14 萬元，熱銷二房的戶型總價集中 18 萬元 — 25 萬元，熱銷三房的戶型總價集中在 25 萬元 — 32 萬元。 （ 2）對推出項目戶型的配比進(jìn)行分析，該區(qū)域主要以中小戶型為主。 分析：總的來說大坪未來的規(guī)劃是非常看好的，大坪未來將有更好的交通、醫(yī)療、教育、文化配套。該橋 將把鵝公巖大橋、渝合高速路和李家沱大橋連成一個整體，形成另一條南北干道 。屆時 ，從渝中區(qū)到成渝高速路將由現(xiàn)在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。途中設(shè)有石新路、石小路和石油路 3 個全互通立交，整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高 新區(qū)，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。 其中高中 學(xué)校 將相對集中在大坪六店子，建設(shè) 成 占地 300 畝的高中園區(qū)。 在大坪，擁有 大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué) 等 10 余所小學(xué)及 六十六中、 大坪中學(xué)、大坪建設(shè)中學(xué)等 6 所中學(xué)，完成該區(qū)域居民的義務(wù)教育工作。軌道交通讓大坪 8 的交通樞紐地位得到了提升。 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 大坪是一個公路交通 四通八達(dá)，十分便捷 的區(qū)域 。 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 渝中區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于全市領(lǐng)先地位，國民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)較快發(fā)展態(tài)勢，年平均增長率達(dá)到了 %。同時，大坪位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大渡口、高新區(qū)與渝中、江北、渝北的一個重要的交通樞紐。加上城市建設(shè)造成的大面 積拆遷，進(jìn)一步提升需求市場。 在當(dāng)前的商品房銷售市場中，銷售面積與新開工面積增速 基本同步，有效需求仍在支撐著房產(chǎn)市場上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場是在需求拉動下穩(wěn)步增長中健康發(fā)展著。 2020 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 %，投資比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 人均國民生產(chǎn)總值及增長率 05000100001500005101520253035人均國民生產(chǎn)總值 5157 5654 6347 7209 9608 4773增長率（ % ） 1 0 . 5 6 9 . 6 4 1 2 . 2 6 1 3 . 5 8 3 3 . 2 8 02020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 6 注： 20202020年數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計年鑒， 2020年上半年數(shù)據(jù)來源于“立業(yè)報告”。 2 第一部分：市場環(huán)境研究 一、 2020 年重慶房地產(chǎn)市宏觀環(huán)境分析 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 國民生產(chǎn)總值及增長率 2020 年全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 億，達(dá)到 億元，同比增長%。 三、項目定位 ........................................................................................................................................39 （一）定位依據(jù) ...............................................................................................................................39 （二）項目定位 ...............................................................................................................................40 第三部分：項目主題構(gòu)思 .................................................................................................................45 一、其它項目主題分析 ......................................................................................................................45 二、阿卡迪亞項目主題思 考 .............................................................................................................46 第四部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議 .......................................................................................................46 一、交通組織分析及建議 .................................................................................................................46 一、 建筑風(fēng)格建議 .......................................................................................................................47 三、園林景觀建議 ...............................................................................................................................49 四、戶型建議 ........................................................................................................................................49 （一）聯(lián)排別墅 ...............................................................................................................................49 （二）花園洋房 ...............................................................................................................................51 （三）高層 ......