【正文】 因此，投資者不妨謹(jǐn)慎考慮、長(zhǎng)線投資。 ” 大東方居 家軟裝飾城負(fù)責(zé)人介紹。 但是，目前上海真正意義上的 “ 一站式軟裝飾 ” 采購(gòu)中心鮮見(jiàn)，目前僅有南匯新場(chǎng)古鎮(zhèn)新落成的大東方居家軟飾城，意欲打造長(zhǎng)三角最大的 “ 軟裝飾采購(gòu)一站式 ” 體驗(yàn)中心；百安居這樣的以建材為主的建材超市也意欲向 “ 軟裝飾 ” 超市轉(zhuǎn)型，明年初將開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的飾品超市；家世界家居北京地區(qū)總經(jīng)理原武也表示， “ 目前，在家世界家居超市內(nèi)，軟裝飾材料所占的比例相當(dāng)少，還不到 20%，今后的發(fā)展空間很大。然而從第二年開(kāi)始，用于硬裝修的費(fèi)用幾乎沒(méi)有，更多的家庭會(huì)通過(guò)更換軟裝潢來(lái)彌補(bǔ)硬裝修的遺憾和陳舊。一般家庭新居裝修第一年的總費(fèi)用平均值為 ，其中硬裝修的平均花費(fèi)為 57591元，占總裝修支出費(fèi)用的 %。即在裝修工程完畢之后，利用那些易更換、易變動(dòng)位置的飾物與家具，如 窗簾、被套、床單、毛毯、沙發(fā)套、靠墊、臺(tái)布及裝飾工藝品、裝飾鐵藝等，對(duì)室內(nèi)二度陳設(shè)與布置以達(dá)到美化家居的效果。據(jù)介紹，隨著裝飾業(yè)日趨國(guó)際化，上海步入 “ 重裝飾、輕裝修 ” 時(shí)代，全上海每天約有 3600套房屋的 “ 軟裝飾 ” 需求。調(diào)查顯示，上海有意投資房地產(chǎn)的投資者中，選擇投資商鋪的比例高達(dá) %，這直接導(dǎo)致從去年下半年開(kāi)始的商鋪成交量節(jié)節(jié)攀升。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不僅斗勇而且斗智，不僅要精通商業(yè)運(yùn)作的各項(xiàng) “ 武藝 ” ，還要“ 過(guò)五關(guān)，斬六將 ” 才有可能化解風(fēng)險(xiǎn)取得成功。如果空置率達(dá)到一定的界限，會(huì)由于大規(guī)模的資源浪費(fèi)而牽涉到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐?？梢哉f(shuō)，高空置率是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的死穴。 高空置率是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的死穴 商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，只有突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報(bào)。目前國(guó)內(nèi)約有 70%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗。結(jié)果，設(shè) 計(jì)出來(lái)的商場(chǎng)往往好看不中用，造成整體布局失誤。在開(kāi)發(fā)之前，對(duì)項(xiàng)目位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、人口、商業(yè)輻射范圍、業(yè)態(tài)品種等研究不夠，憑感覺(jué)盲目上馬。 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃布局混亂是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的另外一個(gè)主要問(wèn)題。例如北京的朝青板塊，在已經(jīng)入住的高檔社區(qū)中商業(yè)明顯匱乏，華紡易城只有一個(gè) 500平方米左右的社區(qū)超市，無(wú)法滿足居民的購(gòu)物需求；但與青河灣一路之隔的朝陽(yáng)雅筑，擁有臨街底商 2 萬(wàn)多平方米，但 32 個(gè)商鋪中只有 5個(gè)營(yíng)業(yè)，其余 的完全沒(méi)有跡象。究其原因，就是開(kāi)發(fā)商不注重前期的整體規(guī)劃和布局，才導(dǎo)致了商業(yè)項(xiàng)目的蕭條。可以說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)和重復(fù)建設(shè) 是目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的主要問(wèn)題之一。很多地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目不符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的要求，造成了買(mǎi)家和賣(mài)家難以交易的尷尬，大量的無(wú)效供給成為高供給量背后更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 加之，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)，往往在開(kāi)發(fā)過(guò)程中套用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。在 2021 年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中宣稱(chēng)要進(jìn)入開(kāi)業(yè)期的商業(yè)項(xiàng)目面積就 高達(dá) 410萬(wàn)平米。商場(chǎng)面積，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)投資，一擲便是數(shù)十億。繁榮景象的背后往往隱藏的是更多的危機(jī)和隱患，如今的商業(yè)地產(chǎn)是否已走進(jìn)了這樣一個(gè)怪圈，我們只能從事實(shí)中尋找答案。但同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升 25％左右的速度遞增，高空置率的樓盤(pán)牽制著開(kāi)發(fā)商大量的資金。 商業(yè)地產(chǎn)空置率遞增 無(wú)情競(jìng)爭(zhēng)牽制了誰(shuí)腳步？ 對(duì)于目前的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有人能明確的說(shuō)出它處于怎樣一個(gè)狀態(tài)。 ” 不過(guò)， 即將于今年出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》將會(huì)使情況得到改觀， “ 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)以后，各省市將會(huì)出臺(tái)相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，政府對(duì)商業(yè)設(shè)施布局及建設(shè)的調(diào)控能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，這有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。 ” 昨日，上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室主任浦祖健坦言： “ 目前，我們對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)只有一個(gè)規(guī)劃性的意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，可能會(huì)出現(xiàn)局部區(qū)域商業(yè)設(shè)施過(guò)于集中的現(xiàn)象。目前在松江已交付的商業(yè)用房中，出租率普遍偏低。 ” 上海這家商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí) 咨詢師分析，一方面大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)密度過(guò)大，在松江新城南區(qū)、中區(qū)不到 15平方公里的范圍內(nèi)，聚集了松江新城 SOGO 大型客運(yùn)中心、開(kāi)元商業(yè)廣場(chǎng)及松江商業(yè)廣場(chǎng)三大 shoppingmall，且業(yè)態(tài)都屬于綜合類(lèi)百貨，今后競(jìng)爭(zhēng)必將非常慘烈；另一方面，一些商業(yè)街定位不當(dāng)，商業(yè)銷(xiāo)售、商鋪銷(xiāo)售的目標(biāo)客戶群不清晰，而大學(xué)城商業(yè)街在一定程度上忽視了服務(wù)對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力。目前松江新城內(nèi)已經(jīng)開(kāi)發(fā)和明確規(guī)劃的項(xiàng)目所含的商業(yè)用房總面積已經(jīng)達(dá)到 50萬(wàn)平方米左右，松江新城的人均商鋪率達(dá)到每人 。據(jù)上海一商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)松江城區(qū)主要商業(yè)街市、設(shè)施布局狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：未來(lái)幾年，松江新增 商業(yè)建筑面積將達(dá)119萬(wàn)平方米。 規(guī)劃占地面積 36平方公里的松江新城，一直是這幾年上海郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，僅去年以來(lái)，松江新城新增的土地供應(yīng)就達(dá) 20幅，土地的集中出讓導(dǎo)致大量房源同時(shí)上市。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年第三季度，上海中心區(qū)域商 鋪供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 78％，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)商鋪供應(yīng)量調(diào)整至 42％，內(nèi)環(huán)線以外則上升至 58％。 ” 上海郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的生猛勢(shì)頭，讓一些專(zhuān)家備感憂慮。 “ 目前上海一些郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已超過(guò)了人口遷移速度，從而導(dǎo)致了商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力的不協(xié)調(diào)。 ” 一位業(yè)內(nèi)人士指出。 同樣位于松江的珠江新城二期商鋪也是門(mén)庭冷落，昨日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從網(wǎng)上備案登記信息中發(fā)現(xiàn)，珠江新城二期商鋪?zhàn)?2021年 9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，近 9個(gè)月的時(shí)間僅售出了 36套，而其合同累計(jì)撤銷(xiāo)次數(shù)卻高達(dá) 30次。 27 松江商業(yè)地產(chǎn)受限人氣不足 每日經(jīng)濟(jì)新聞 “ 我們周?chē)丫奂巳?shoppingmall，目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。還有 4 萬(wàn)多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近 50萬(wàn)平方米（商鋪只是部分）；南匯新場(chǎng) 6 萬(wàn)平方米的商鋪；樂(lè)園城還有 39 萬(wàn)平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分）；再加上每個(gè)小區(qū)的社區(qū)底鋪在 5000～ 20210 平方米（總量不低于 10 萬(wàn)平方米） ?? 總計(jì)下來(lái)，惠南的純商鋪供應(yīng)體量約 56 萬(wàn)平方米。很多開(kāi)發(fā)商想找他們做代理策劃，但由于南匯商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題不是推廣，短時(shí)間很難找到突破點(diǎn)，因此專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)代理 機(jī)構(gòu)都不輕易接南匯的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。它雖是南匯的區(qū)域中心，但同一時(shí)期的供應(yīng)量 “ 不是一般的大，而是超大 ” 。目前惠南在售的商業(yè)地產(chǎn) 70%是社區(qū)底商，本身售價(jià)低，還有居家功能，買(mǎi)來(lái)自己做生意一舉兩得。蔣畔認(rèn)為，雖然該區(qū)域的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)體量比較大，但并不構(gòu)成對(duì)社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)的沖擊，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)的輻射范圍可以面向上?；蛘唛L(zhǎng)三角地區(qū)，不 容易對(duì)其他類(lèi)型商鋪產(chǎn)生排擠作用。 惠南是南匯的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易中心，目前常住人口 12 萬(wàn)左右，加上流動(dòng)人口共約 20 萬(wàn)人；這里商業(yè)對(duì)周邊的輻射影響力比較大。記者了解到，初期進(jìn)入某些商業(yè)市場(chǎng)的第一批買(mǎi)家及租客紛紛拋售、轉(zhuǎn)租，寧愿不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)也要“ 逃亡 ” 。 供應(yīng)量源源不斷、消化能力不足，帶來(lái)的就是空置率居高不下。有的開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)炒做，或許可以將商鋪賣(mài)掉，但卻不可能短時(shí)間里租掉；如果沒(méi)有租客，表面上物業(yè)升值了，卻連租金都收不到，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)投資回報(bào)率無(wú)從談起。因?yàn)榕R港新城完全有條件開(kāi)發(fā)這樣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 南匯的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在產(chǎn)品定位上，與長(zhǎng)三角其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相比同質(zhì)化明顯。 ” 蔣畔告訴記者，目前上 海市區(qū)的人均商鋪擁有量在 平方米左右，而南匯目前的人均商鋪擁有量已達(dá) 2～ 3 平方米。 南匯：整體空置率過(guò)五成 當(dāng)前周浦商鋪的大量開(kāi)發(fā)與空置是南匯商鋪的縮影。周浦距離張江較近，張江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到土地的制約，周浦可以趁此機(jī)會(huì)做對(duì)接轉(zhuǎn)型，如轉(zhuǎn)向倉(cāng)儲(chǔ)物流或者總部經(jīng)濟(jì)。徐明瑞認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)重新定位，他不建議投資者到這里來(lái)投資，需要等待一段時(shí)間。 周浦受到交通限制，大量人群難以導(dǎo)入，上海市區(qū)的主要消費(fèi)場(chǎng)所還是集中在人民廣場(chǎng)、徐家匯、 淮海路 、虹橋、 南京西路 、浦東等地；周浦的商鋪只能是區(qū)域性的，以服務(wù)本區(qū)域?yàn)橹?，輻射范圍小，沒(méi)有足夠的消化能力。商業(yè)地產(chǎn)在前兩年被大家看成是香餑餑，一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)定位就盲目跟風(fēng)投資，導(dǎo)致短期大量商鋪入市。 在蔣畔看來(lái)，周浦已經(jīng)是商鋪問(wèn)題嚴(yán)重的 “ 災(zāi)區(qū) ” 。 ” 上 25 海中瑞房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司企劃經(jīng)理蔣畔表示。 “ 周浦的老商業(yè)街體量再加上康橋半島的商業(yè)街已經(jīng)能滿足該區(qū)域的商業(yè)需求了。 據(jù)上海申意匯專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，除了康橋半島商業(yè)街，近五年內(nèi)周浦區(qū)域開(kāi)發(fā)的商鋪有：中邦置業(yè)開(kāi)發(fā)的中邦金座 2 萬(wàn)平方米；航頭 12 萬(wàn)平方米商業(yè)街；綠 洲康城 2 萬(wàn)平方米；另外還有規(guī)劃中的 20 萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施。 ” 康橋半島商業(yè)街的大量空置現(xiàn)象是周浦商業(yè)地產(chǎn)的縮影，源于開(kāi)發(fā)商對(duì)這里商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景過(guò)于樂(lè)觀。 ” 上海申意匯專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理徐明瑞告訴記者。周先生的商鋪從買(mǎi)入至今一直沒(méi)有租出去，考慮到他本人當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)并沒(méi)有打算自己經(jīng)營(yíng)，這個(gè)商鋪就這樣被空關(guān)了整整兩年；此外，雖然商鋪的價(jià)碼隨著大勢(shì)而水漲船高，但卻 “ 有價(jià)無(wú)市 ” ，掛牌后并沒(méi)有買(mǎi)家接手。 康橋半島商業(yè)街的規(guī)劃是 8 萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)了 4 萬(wàn)平方米，并且基本售完。僅 僅兩年時(shí)間，漲幅達(dá)到 %，按理說(shuō)，他應(yīng)該高興才對(duì)。 周先生準(zhǔn)備賣(mài)掉的商鋪在南匯周浦的康橋半島商業(yè)街上，這是一間 50 平方米臨街底鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不限。 財(cái)務(wù)：張紅梅 審核：錢(qián)君 新導(dǎo)向策劃聯(lián)合機(jī)構(gòu)（香港 4)、公司總體運(yùn)營(yíng)成本 (包含辦公設(shè)備與折舊、辦公房費(fèi)用、公司管理層、招商團(tuán)隊(duì)管理層薪資、財(cái)務(wù)等人員薪資、員工四金福利、車(chē)貼、餐貼、通信費(fèi)補(bǔ)貼等行政開(kāi)支 )月均 18萬(wàn)元 /月，按財(cái)務(wù)結(jié)算口徑計(jì)入本項(xiàng)目的比例暫按十分之一，月均為 。 3)、招商團(tuán)隊(duì)工作人員薪資：包括區(qū)域市場(chǎng)招商經(jīng)理二～三人、駐場(chǎng)經(jīng)理一人、招商專(zhuān)員四～五人、招商策劃、企劃人員二人薪資，未計(jì)廣告策劃、設(shè)計(jì)部分。 2)、本表按江蘇同類(lèi)型商業(yè)項(xiàng)目的最低招商開(kāi)支水平計(jì)。 【新聞晨報(bào)】（上海地區(qū)） A1 版周三彩色 1/4 直版（ * ） 62021 元 /次 75 折 12 次 =558000 元