【正文】 情況二：江、浙等地商戶對本項目十分謹慎，首先衡量的標準是地段――商業(yè)氛圍，地段決定選擇；其次是 價格，地段決定價值。 金山鄰近區(qū)域如奉賢、松江的餐飲、娛樂等商戶對在金山朱涇設(shè)店，同樣對市場前景也持觀望態(tài)度。 而品牌商家在拓展時， “地段決定選擇”， 往往著眼于區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面進行綜合考慮。需要換一種思路，另避一個途徑。 以下我們從本案所處朱涇的區(qū)位特點、當?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場需求的發(fā)展趨勢、本地的消費能力和消費潛力等方面，系統(tǒng)思考“金上海生活廣場”的定位思路與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點。 因此，從金山朱涇的市場現(xiàn)狀入手，我們需要對位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場購買力、人口、商業(yè)輻射、業(yè)態(tài)品種等多方面綜合考量，慎重考慮項目的定位和業(yè)態(tài)傾向。將朱涇等周邊區(qū)域地方政府官員、私營業(yè)主、經(jīng)商人群、以及中、高端消費群體作為本案的主力消費群。 需要在項目的經(jīng)營特色打造與深度開發(fā)等諸多方面下功夫，摒棄依托“餐飲、休閑、百貨購物”主力店取勝的傳統(tǒng)開發(fā)思路與模式，來帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項目具備招商工作的基本需求。 【思考三】 在本地消費群明顯不足的情況下，如何定位才能使項目具有強大的輻射力？ 在朱涇本地消費人口和消費力有限的條件下，在原本非鬧市中心，在缺乏起碼人氣的情況下，如果按照常規(guī)的開發(fā)思路，僅依托“餐飲”、“休閑”、“百貨購物”三大主力店，不僅不可能帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，并且不具備相當?shù)某志昧Α? 通過 實現(xiàn)一站式 娛樂 消費的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端需求的商業(yè)能力，并且具有將項目輻射到江浙周邊區(qū)域的商業(yè) 吸引力。 如常州的南大街項目盡管在地段上占盡優(yōu)勢，但在項目運作過程中，由于沒有認認真真地研究當?shù)厥袌龅母偁帒B(tài)勢，遵循商業(yè)項目運作規(guī)律，理智地采取規(guī)避競爭性定位策略，變競爭為競合。 【小結(jié)】 “金上海生活廣場”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對朱涇本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)開發(fā)的模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，大力引進一些具有唯一性、具有吸引力的娛樂、休閑項目，以商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引主力消費人流。 16 五、業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 （一）業(yè)態(tài)定位原則 （ 1）主題定位原則，突出休閑娛樂功能，保證商業(yè)前景。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當?shù)刈钪髁鞯南M群的市場需求，向休閑娛樂業(yè)態(tài)大力傾斜。迪廳可滿足消費中堅群體 —— 年輕人的消費需求，帶動人氣；大型特色浴場引導(dǎo)當?shù)丶爸苓叺母叨松虅?wù)及社交休閑消費。 『餐飲類』： 萬國美食城 。如室內(nèi)攀巖的酒吧、影吧、清吧（讀書者的天堂）、四海酒吧、懷舊酒吧；如 3D 探索宮 (具有如仿真汽車、虛擬狩獵、虛擬保齡球 )等。 重點引進一批個性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家居時尚地標，如窗簾、布藝裝飾、時尚個性家具、創(chuàng)意生活用品。 18 『賓館類』 重點引進 1 家假日或商務(wù)型酒店。 因此，該項目的形象包裝尤顯重要。 商業(yè)項目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進，經(jīng)營好，留得住，實現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。 項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對周邊區(qū)域目標商戶采取“移動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略， 如相關(guān)外省市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標商戶入駐。 項目 招商道具制作 時間安排與預(yù)算 招商道具制作，包括招商書、海報、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬元。 項目招商平面、戶外、 網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時間安排與預(yù)算 以項目的 全國以及 目標招商重點區(qū)域 滬、江、浙 的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體為主，不包括 22 電視 廣告 媒體。 10 萬 * 元（群發(fā) +信息費 ） =15000 元 /次， 2 次， 30000 元 23 “金上海生活廣場”項目招商成本預(yù)測一覽表 (按第一輪招商期 12 月計 ) 項目 開支科目 備注 月成本 開業(yè)前招 商期 費用合計 (一 ) 招商基本開支 招商團隊工作人員薪水 區(qū)域市場招商經(jīng)理、駐場經(jīng)理、招商專員 (詳見備注 3) 30000 元 /月 12 月 目標區(qū)域市場旅差交通費 江、浙、滬區(qū)域 (杭州、蘇州、常州、無錫、金山、南京、上海周邊等 )，華東等其它區(qū)域 6000 元 12 月 目標區(qū)域市場、駐場住宿費 同上 3000 元 12 月 旅差、駐場三餐餐費 同上 750 元 /人 *4 人 12 月 駐場電腦、打印機等設(shè)備，通信費 同上，長途、本地 設(shè)備 12021 通信 1500元 /月 12月 招商團隊通信費貼補 同上，長途、本地 350元 /人 *6人 12月 招商公關(guān)費、招待 費 5000 元 /月 12 月 招商基本開支合計 (51000 元 /月 )： (二 )公司運營成本 公司運營成本 (詳見備注 4) 18000 元 /月 12 月 (三 )稅金與招商人員獎勵 稅金 (營業(yè)稅、所得稅，按平均水平%計 ) 37000 平方 * 元 /天*60 天 *70% 入 駐 率*%稅率 招商工作人員獎勵 37000 平方 * 元 /天*60 天 *70% 入 駐 率*15%獎勵 以上 招商 費用總計： 備注 1)、以上暫按項目調(diào)整后的實際招商面積 37000平方，平均租金 /天，代理傭金60天，第一階段招商期為項目開業(yè)前 12個月，入駐率為 70%計。公司管理層、招商團隊管理層，以及其它輔助人員薪資計入 “ 公司運營成本 ” 內(nèi)。上海）財務(wù)部 2021 年 5 月 25 日 24 參考資料： 上海南匯商鋪整體空置率過五成 商戶投資夢破 滅 2021 年 06 月 06 日 中國房地產(chǎn)報 投資商鋪素來有 “一鋪養(yǎng)三代 ”的說法，可是原本準備長期持有商鋪的周先生近來卻在為怎樣拋售商鋪而發(fā)愁。但是，周先生卻怎么都高興不起來。 周浦已成商鋪 “ 災(zāi)區(qū) ” ？ “ 周先生遇到的困難是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩所致。 周浦是南匯的一個老鎮(zhèn)，地處南匯區(qū)西北部，西接閔行區(qū)，北鄰康橋鎮(zhèn)，南連航頭鎮(zhèn)，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，商鋪數(shù)量成幾何級數(shù)增長。 ” 徐明瑞表示， “ 在人口數(shù)量并沒大量增長的情況下，同一個區(qū)域集中供應(yīng)這么多商業(yè)物業(yè)，誰來消費呢？ ” “ 空街 ” 缺乏產(chǎn)業(yè)、人口支撐 “ 周浦商鋪既沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有產(chǎn)業(yè)配套，更沒有未來人口導(dǎo)入預(yù)期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也不合理，說白了就是沒有潛力可以挖，建議在周浦投資商鋪一定 要謹慎。之所以這里有大量商鋪供應(yīng)，跟前兩年商業(yè)地產(chǎn)的火熱行情有關(guān)。 很多開發(fā)商認為整體商業(yè)氣氛起來之后，商業(yè)地產(chǎn)的消化肯定沒有問題，但卻忽略了人口導(dǎo)入 的問題。不過，這個過程可能至少要五年左右。由此可以看出南匯商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩。 在人口導(dǎo)入并不多的情況下，如果想消化這么多的供應(yīng)量，短期內(nèi)是一件很難的事情。 據(jù)統(tǒng)計，目前南匯商鋪的整體空置率在 50%以上，近幾年新建商鋪的空置率更是超過 60%，有些商業(yè)街出現(xiàn) “ 十鋪九空 ” 的現(xiàn)象，冷鋪、死鋪比比皆是。 目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項目是五角世貿(mào)商場和兩港裝飾城等專業(yè)市場。 但是，徐明瑞卻直言不諱：惠南板塊商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢更加嚴峻。 徐明瑞簡單羅列了匯南板塊近五年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目： 豪布斯卡生活廣場 18 萬平方米；弘基休閑廣場 4 萬平方米；匯南商業(yè)街 3 萬平方米；兩港裝飾城有 66 萬平方米（其中有 32 萬平方米做市場， 12 萬平方米做物流中心， 15 萬平方米是商業(yè)購物中心。 ” 昨日，松江開元廣場銷售部陳經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》透露，從 2021年 3月正式招商到現(xiàn)在，開元廣場尚有 50%的鋪面待字閨中。 種種跡象表明，松江一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售開始遭遇寒流。 隨著上海 ‘ 一城九鎮(zhèn) ’ 規(guī)劃建設(shè)進一步深入，上海目前商鋪開發(fā)投資郊區(qū)化趨勢日益明顯。 與此同時，住宅的開發(fā)熱潮直接帶動了松江商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 “ 調(diào)查結(jié)果顯示，目前松江商業(yè)地產(chǎn)存在著一些弊端。 ” 該人士強調(diào)， “ 人氣不足使 松江商業(yè)陷入過飽和的陷阱，成為制約松江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個瓶頸。 ” 浦祖健強調(diào)。 是稀缺還是過剩？對于目前的商業(yè)地產(chǎn)市場而言，這其實是一道不定項選擇題。開發(fā)商只要拿到地就想建商場、蓋寫字樓，開發(fā)規(guī)模和數(shù)量越來越大，夸張一點形容，全國到處都是 shoppingmall。如此一來，很多商業(yè)項目盡管選址較好卻回報差。 29 規(guī)劃不到位導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn) 不少商業(yè)地產(chǎn)表面看來占盡天時地利，卻一直難以興旺。這種情況在很多商業(yè)項目中都出現(xiàn)過，由于規(guī)劃不到位在造成一部分資源緊缺的同時又導(dǎo)致高空置率的出現(xiàn)。 由于房地產(chǎn)專家缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，未能真正把握現(xiàn)代商業(yè)整體布局的各種要素。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項目處于停滯狀態(tài)，問題便隨之而來?？罩寐蔬^高不僅會造成資金流動的停滯，而且會影響整個市場的運作。 上海近郊專業(yè)市場是商鋪投資晴雨表 投資專業(yè)化 在去年的 “ 國六條 ” 及配套政策重挫住宅投資后，眾 多投資者的目光投向了熱度再起的商鋪市場。所謂 “ 軟裝飾 ” ，是指基礎(chǔ)裝修從簡， 30 重點在陳設(shè)裝飾上下工夫。而用于軟裝潢的平均消費為 元，占總裝修支出的 %。 ”“ 我們希望順應(yīng)這一趨勢，打造一個與 IKEA、月星、家飾家等高端軟飾市場相互補的低價位居家市場。